Правила при покупке сельхозземли и оливковой рощи: запрет раздела, разрешение на образование долей, размеры достаточных по доходу участков в Эдремите, зоны олив.
В районе залива Эдремит оливковые рощи и поля — после жилья самый востребованный вид недвижимости. Решение о покупке такой недвижимости определяют не только цена и расположение; но и ограничения, вводимые Законом № 5403 об охране почв и землепользовании и Законом № 3573 об оливководстве. Это руководство рассматривает не доходность инвестиции, а юридические моменты, которые нужно проверить перед покупкой.
1. Класс земли и минимальный размер
Согласно статье 8 Закона № 5403, сельскохозяйственные земли классифицируются как абсолютные сельхозземли, земли специальных культур, земли с многолетними насаждениями и маргинальные сельхозземли. Минимальный размер сельскохозяйственной земли определяется Министерством, а земли, достигшие установленного размера, приобретают статус неделимой вещи.
Закон прописывает и нижние пределы этого размера: для абсолютных, маргинальных земель и земель специальных культур он не может быть определён меньше 2 гектаров, для земель с многолетними насаждениями — 0,5 гектара, для земель, где ведётся защищённое земледелие, — 0,3 гектара. Сельхозземли ниже этих размеров не могут быть разделены, не могут быть разделены на доли, а доля и число сособственников не могут быть увеличены. В той же статье предусмотрено, что в зонах возделывания растений, требующих особого климата и почвы, таких как чай, фундук, олива, с благоприятного заключения Министерства могут образовываться участки меньшего размера.
2. Размер сельхозземли, достаточный по доходу: районы залива
Согласно статье 8/A закона, сельскохозяйственные земли не могут быть разделены ниже размеров сельхозземли, достаточных по доходу, определённых в списке № (1), приложенном к закону. Значения (в дёнюмах) для некоторых районов Балыкесира в списке следующие:
- Edremit: поливные 60, неполивные 120, с многолетними насаждениями 10, под укрытием 3
- Burhaniye: поливные 70, неполивные 170, с многолетними насаждениями 10, под укрытием 3
- Havran: поливные 80, неполивные 180, с многолетними насаждениями 10, под укрытием 3
- Ayvalık: поливные 60, неполивные 140, с многолетними насаждениями 10, под укрытием 3
О том, в какой класс будет отнесена земля и какое значение применяется, нужно получить сведения в управлении сельского и лесного хозяйства иля или района.
3. Долевое поле: условие разрешения Министерства
Согласно абзацу, добавленному в статью 8/B в 2020 году, в отношении сельхозземель такие операции, как раздел, образование долей, передача доли, преобразование совместной собственности в долевую, передача совместной собственности, переход в виде долевой собственности, раздел и изменение характеристики, осуществляются с разрешения Министерства. В предложениях о продаже вида «1 дёнюм доли поля» нужно знать, что операция зависит от этого разрешения и что заранее неясно, будет ли оно выдано.
В отношении сельхозземель, являющихся предметом наследства, закон исходит из передачи собственности; если наследники договорились, операции передачи завершаются в течение одного года со дня открытия наследства.
4. Новое ограничение для кооперативов (2026)
Согласно абзацу, добавленному в статью 8 Законом № 7584 от 11/6/2026, кооперативы, подчиняющиеся Закону № 1163, не могут приобретать право собственности и ограниченные вещные права на недвижимость в зонах, где по планам застройки должен сохраняться сельскохозяйственный характер, а также в зонах вне плана, подпадающих под Закон № 5403; приобретение кооперативами сельскохозяйственного назначения требует разрешения Министерства. Если покупку земли предлагают через кооператив, об этом правиле обязательно нужно спросить.
5. Несельскохозяйственное использование
Статья 13 закона ограничивает использование абсолютных сельхозземель, земель специальных культур, земель с многолетними насаждениями и поливных сельхозземель не по назначению и ставит его в зависимость от разрешения. Для таких планов, как строительство дома на поле, устройство садового домика или раздел и продажа земли, сначала нужно выяснить этот режим разрешений и статус застройки.
6. Зоны олив
Согласно статье 20 Закона № 3573:
- В оливковых зонах и на расстоянии не менее 3 километров от этих зон, за исключением маслобойных заводов, нельзя строить и эксплуатировать предприятия, выбрасывающие химические отходы, пыль и дым, мешающие развитию олив.
- Оливковые зоны не могут сокращаться. Если оливковые зоны в пределах муниципальных границ включены в границы застройки, общая застройка, включая инфраструктуру и социальные объекты, не может превышать 10% площади оливковой зоны.
- Выкорчёвывание оливковых деревьев зависит от разрешения Министерства, основанного на технических обоснованиях; оливковое дерево, в отношении которого нет крайней необходимости, нельзя вырубать и выкорчёвывать.
Контрольный список перед покупкой
- В «Parsel Sorgu» TKGM посмотрите расположение, площадь и характеристику парселя в тапу.
- Выясните, продаётся ли в тапу целый парсель или доля.
- При продаже доли спросите в управлении сельского и лесного хозяйства района, нужно ли разрешение Министерства.
- Узнайте класс земли и ограничение по размеру, достаточному по доходу.
- Получите статус застройки письменно в муниципалитете или в особом управлении иля.
- Если это оливковая роща, учтите число деревьев, запрет на выкорчёвывание/вырубку и правила застройки вокруг.
- Прочитайте отметки в разделе примечаний тапу.
Вывод
Стоимость поля и оливковой рощи в значительной степени зависит от того, для чего землю можно использовать по закону. Заранее выяснив ограничения на раздел, образование долей и застройку, вы снизите риск того, что впоследствии с тапу нельзя будет совершить операцию. Aktif Emlak может помочь вам собрать сведения о тапу и парселе по объявлениям о полях и оливковых рощах в районе залива Эдремит.
