Anteilsgrundbuch und Vorkaufsrecht 2026

Was ist ein Anteilsgrundbuch, was können Miteigentümer tun, wie wird das Vorkaufsrecht ausgeübt? Neue Fristen und Marktwertregel, in Kraft seit 25.12.2025.

Ein Anteilsgrundbuch (Hisseli Tapu) liegt vor, wenn eine Immobilie mehreren Personen zu bestimmten Anteilen gehört. Man findet es häufig bei ererbten Grundstücken, gemeinsam gekauften Olivenhainen und Familienhäusern. Im Türkischen Zivilgesetzbuch heißt dieser Zustand Miteigentum nach Bruchteilen (Paylı Mülkiyet). In diesem Ratgeber fassen wir die Rechte der Miteigentümer und die durch das Gesetz Nr. 7571 vom 24.12.2025 geänderten Regeln zum Vorkaufsrecht (Önalım, Şufa) zusammen.

Die Grundregeln des Miteigentums

Nach Artikel 688 des Zivilgesetzbuchs sind beim Miteigentum mehrere Personen zu bestimmten Anteilen Eigentümer einer ungeteilten Sache als Ganzes. Sofern nichts anderes bestimmt ist, gelten die Anteile als gleich. Jeder Miteigentümer hat hinsichtlich seines Anteils die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; der Anteil kann übertragen, verpfändet und gepfändet werden.

Nach Artikel 689 können die Miteigentümer bei Nutzung und Verwaltung einstimmig untereinander eine abweichende Ordnung treffen. Solche Vereinbarungen über eine Immobilie können, wenn die Unterschriften notariell beglaubigt sind, auf Antrag eines Miteigentümers im Grundbuch vermerkt werden. Eine Nutzungsvereinbarung wie „den nördlichen Teil des Olivenhains nutzt A, den südlichen B“ lässt sich auf diese Weise eintragen.

Beim Kauf eines Anteilsgrundbuchs beachten

Ein Anteil ist kein bestimmter Ort. Der Anteil im Grundbuch ist ein verhältnismäßiges Recht am gesamten Grundstück; eine Grenze nach dem Muster „diese Ecke gehört mir“ ergibt sich aus dem Grundbuch nicht.
Die anderen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht. Wenn Sie einen Anteil an einen Nichtmiteigentümer verkaufen oder einen solchen Anteil erwerben, können die anderen Miteigentümer innerhalb der unten beschriebenen Fristen klagen.
Bei landwirtschaftlichen Flächen gibt es zusätzliche Beschränkungen. Nach Artikel 8/B des Gesetzes Nr. 5403 erfolgen bei landwirtschaftlichen Flächen Vorgänge wie Parzellierung, Anteilsbildung und Anteilsübertragung mit Genehmigung des Ministeriums für Landwirtschaft und Forsten.
Bei der Kreditprüfung ist die Anteilsquote wichtig. Im Beschluss Nr. 10656 der BDDK (Bankenaufsicht) heißt es, dass bei der Prüfung des Wohneigentums für das Verhältnis von Kredit zu Wert Personen mit 50 Prozent oder weniger Anteil an einem Wohnungsgrundbuch nicht berücksichtigt werden, ausgenommen Personen mit Anteilsgrundbüchern an mehreren Wohnungen.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Nach Artikel 732 des Zivilgesetzbuchs können die anderen Miteigentümer das Vorkaufsrecht ausüben, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an der Immobilie ganz oder teilweise an einen Dritten verkauft. Das Recht wird durch Klage gegen den Käufer ausgeübt (Art. 734). Bei Verkäufen unter Miteigentümern entsteht das Recht nicht; es kommt beim Verkauf an einen Nichtmiteigentümer in Betracht.

Seit dem 25.12.2025 geänderte Regeln

Mit dem Gesetz Nr. 7571 wurden die Artikel 733 und 734 geändert; die Änderungen traten am 25.12.2025 in Kraft:

Die Verwirkungsfrist wurde verkürzt: Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn seit der Mitteilung des Verkaufs an den Berechtigten drei Monate und in jedem Fall seit dem Verkauf ein Jahr vergangen sind. Im früheren Text betrug die Höchstfrist zwei Jahre.
Der Preis ist nun der Marktwert: Der Marktwert (Rayiç Bedel) des streitigen Anteils wird vom Richter unverzüglich festgesetzt. Der Vorkaufsberechtigte muss diesen Betrag und die dem Käufer entstandenen Grundbuchkosten innerhalb der vom Richter gesetzten Ausschlussfrist bar hinterlegen; tut er das nicht, kann nicht angeordnet werden, dass der Anteil auf seinen Namen eingetragen wird.
Fälle, in denen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann: Bei Verkäufen im Rahmen des Staatlichen Ausschreibungsgesetzes Nr. 2886 und bei Verkäufen im Wege der Zwangsversteigerung kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden.

Nach dem dem Gesetz hinzugefügten vorläufigen Artikel 1 gelten die Änderungen in Artikel 733 nicht für vor dem Inkrafttreten abgeschlossene Verkäufe; die Änderungen in Artikel 734 gelten dagegen auch für vor dem Inkrafttreten erhobene Klagen.

Mitteilung und Verzicht

Der nach Artikel 733 erfolgte Verkauf wird den anderen Miteigentümern vom Käufer oder Verkäufer über einen Notar mitgeteilt. Da die Dreimonatsfrist mit dieser Mitteilung zu laufen beginnt, verkürzt es die Ungewissheit für den Anteilserwerber, wenn er die Mitteilung veranlasst. Ein genereller Verzicht auf das Vorkaufsrecht muss in amtlicher Form erfolgen und im Grundbuch vermerkt werden; der Verzicht für einen bestimmten Verkauf unterliegt dagegen der Schriftform und kann vor oder nach dem Verkauf erklärt werden.

Auseinandersetzung der Gemeinschaft (İzale-i Şuyu)

Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann nach Artikel 698 jeder Miteigentümer die Teilung der Sache verlangen. Nach Artikel 699 erfolgt die Teilung durch reale Teilung oder durch Verkauf; ist eine reale Teilung nicht geeignet, wird der Verkauf durch öffentliche Versteigerung angeordnet. Nach Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325 ist bei Streitigkeiten über die Auseinandersetzung der Gemeinschaft die Anrufung eines Mediators vor der Klage Prozessvoraussetzung.

Checkliste

Sehen Sie im Grundbuch die Miteigentümer und die Anteilsquoten.
Prüfen Sie, ob ein Vermerk zu einer Nutzungsvereinbarung oder zum Vorkaufsrecht besteht.
Wenn Sie einen Anteil erwerben, planen Sie, den Verkauf den Miteigentümern über einen Notar mitteilen zu lassen.
Fragen Sie bei landwirtschaftlichen Flächen, ob eine Genehmigung des Ministeriums nötig ist.
Planen Sie Ihr Budget unter der Annahme, dass der Anteil bei einer möglichen Vorkaufsklage zum Marktwert den Eigentümer wechseln kann.

Aktif Emlak kann Sie bei der Prüfung des Grundbuchs und der Miteigentümerstruktur einer Anteilsimmobilie begleiten; für Klage- und Mediationsverfahren empfehlen wir, einen Rechtsanwalt zu konsultieren.