Verkauf an Ausländer und Einbürgerung 2026

In welchen Grenzen können Ausländer in der Türkei Immobilien erwerben? 400.000-Dollar-Bedingung für die Einbürgerung, dreijähriger Verkaufsvermerk und Gutachtenregeln.

Die Bucht von Edremit ist eine Region, für die sich auch Käufer ausländischer Staatsangehörigkeit interessieren. Für den Verkauf an Ausländer bzw. den Immobilienerwerb als Ausländer gelten zusätzliche Regeln gegenüber dem Verkauf unter türkischen Staatsbürgern. In diesem Ratgeber fassen wir Artikel 35 des Grundbuchgesetzes, die Bedingungen der Einbürgerung durch Investition und die Gutachtenregel anhand der Rechtstexte zusammen.

Wer kann Immobilien erwerben?

Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes können ausländische natürliche Personen, die Staatsbürger der vom Staatspräsidenten bestimmten Länder sind, unter Beachtung der gesetzlichen Beschränkungen und im Hinblick auf zwischenstaatliche Beziehungen und die Interessen des Landes in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Der Staatspräsident kann den Erwerb außerdem nach Land, Person, Region, Dauer, Zahl, Anteil, Art und Fläche beschränken, aussetzen oder verbieten.

Nach dem Recht ausländischer Staaten gegründete Handelsgesellschaften können dagegen nur im Rahmen besonderer gesetzlicher Bestimmungen Immobilien erwerben.

Flächengrenzen

Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen erworbenen Immobilien und der selbstständigen und dauernden beschränkten dinglichen Rechte darf zehn Prozent der Fläche des in Privateigentum stehenden Bezirks nicht überschreiten.
Pro Person darf sie landesweit dreißig Hektar nicht überschreiten; der Staatspräsident kann diese Menge bis auf das Doppelte erhöhen.
Ausländer, die unbebaute Immobilien (Grundstücke) erwerben, müssen das von ihnen zu entwickelnde Projekt innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen.

Militärische Sperrgebiete, Sicherheitszonen und strategische Gebiete

Artikel 35 regelt, dass Karten und Koordinatenangaben zu militärischen Sperrgebieten, militärischen Sicherheitszonen, strategischen Gebieten und besonderen Sicherheitszonen von den zuständigen Ministerien dem Ministerium, dem die TKGM angehört, übergeben werden und die Grundbuchvorgänge nach diesen Angaben durchgeführt werden. Beim Verkauf einer Immobilie an einen Ausländer berücksichtigt das Grundbuchamt daher ihren Bezug zu diesen Gebieten. Der Artikel sieht außerdem Sanktionen für Immobilien vor, die regelwidrig erworben oder entgegen dem Erwerbszweck genutzt wurden.

Bewertungsgutachten

Das TKGM-Rundschreiben Nr. 2024/2 regelt das Verfahren für Bewertungsgutachten, die beim Immobilienerwerb durch Ausländer und bei einigen Grundbuchvorgängen verwendet werden. Der Antrag wird über Web Tapu gestellt; das Gutachten wird über TADEBİS einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft zugewiesen, mit E-Signatur bestätigt und an das Grundbuchsystem gesendet. Nach dem aktuellen Text des Rundschreibens beträgt die Nutzungsdauer der bei Grundbuchvorgängen verwendeten Gutachten 12 Monate.

Türkische Staatsangehörigkeit durch Immobilieninvestition

Nach Artikel 20 der Verordnung zur Anwendung des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes kann ein Ausländer, der eine der folgenden Bedingungen erfüllt, durch Beschluss des Staatspräsidenten die türkische Staatsangehörigkeit erwerben. Die Bedingung in Bezug auf Immobilien lautet:

Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar oder dem Gegenwert in Devisen, an der Wohnungseigentum oder Kat İrtifakı begründet wurde oder die ein Grundstück mit Bebauung ist, unter der Bedingung, dass in die Grundbucheinträge ein Vermerk über das dreijährige Veräußerungsverbot eingetragen wird; oder
Verkaufsversprechen für eine Immobilie, an der Wohnungseigentum oder Kat İrtifakı begründet wurde, durch einen notariell errichteten Verkaufsversprechensvertrag, wobei mindestens 400.000 US-Dollar bar angezahlt und im Grundbuch die Verpflichtung vermerkt wird, drei Jahre lang keine Übertragung und Löschung vorzunehmen.

In beiden Fällen nimmt das Ministerium für Umwelt, Stadtplanung und Klimawandel die Feststellung vor. Die Formulierung „Grundstück, an dem Wohnungseigentum oder Kat İrtifakı begründet wurde oder auf dem sich ein Gebäude befindet“ wurde durch die im Amtsblatt vom 12.12.2023 veröffentlichte Änderung eingeführt; der Erwerb eines unbebauten Grundstücks erfüllt diese Bedingung nicht.

Wer verfolgt das Verfahren?

Nach der Verordnung kann zur Verfolgung der Einbürgerungsanträge im Zusammenhang mit diesen Investitionen im Innenministerium eine Kommission aus Vertretern der zuständigen Ministerien eingerichtet werden. Verfahren und Grundsätze für die Feststellung, ob die Investitionsbedingungen erfüllt sind, legt die feststellende Stelle fest. Die Verordnung weist außerdem darauf hin, dass zwischen den zur Erfüllung der Dreijahresfrist angerechneten Investitionsarten ein Wechsel möglich ist.

Devisen- und Kursregeln

Nach der Verordnung wird der Devisenbetrag der Immobilienbedingung vor dem Vorgang an eine in der Türkei tätige Bank und von dieser an die Zentralbank verkauft.
Bei der Bestimmung der Geldwerte werden der TCMB-Effektivverkaufskurs (Zentralbank) und/oder der Kreuzkurs am Feststellungstag zugrunde gelegt.
Bewertungsgutachten können von jeder SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaft erstellt werden (TKGM-Rundschreiben).

Checkliste für Verkäufer und Käufer

Lassen Sie sich beim Grundbuchamt bestätigen, ob die Staatsangehörigkeit des Käufers zu den Ländern gehört, die Immobilien erwerben können.
Prüfen Sie die Art der Immobilie: Ist die Einbürgerung das Ziel, muss es Kat Mülkiyeti/İrtifakı oder ein Grundstück mit Bebauung sein.
Stellen Sie den Antrag auf das Bewertungsgutachten vor dem Grundbuchtermin; beachten Sie die Gültigkeitsdauer des Gutachtens.
Halten Sie im Kaufvertrag ausdrücklich fest, dass bei einem Einbürgerungsantrag der dreijährige Verkaufsvermerk ins Grundbuch eingetragen wird.
Sorgen Sie dafür, dass die Zahlung über die Bank und belegt erfolgt.
Wird ein Grundstück gekauft, planen Sie die zweijährige Pflicht zur Projektvorlage ein.

Da die Regeln durch Beschlüsse des Staatspräsidenten und Verordnungsänderungen aktualisiert werden können, empfehlen wir, den aktuellen Text zum Vorgangsdatum beim Grundbuchamt bestätigen zu lassen. Aktif Emlak kann Sie bei Verkäufen an ausländische Käufer bei der Planung von Unterlagenliste und Terminablauf unterstützen; für den Einbürgerungsantrag ist die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt angebracht.