Immobilienbewertungsgutachten: Ratgeber

Wann ist ein SPK-lizenziertes Bewertungsgutachten Pflicht, wie erhält man es, was steht darin? Kurzratgeber zu Wohnungskredit, Ausländerverkauf und Einbürgerung.

Wenn vom „Wert“ eines Hauses die Rede ist, denkt man meist an den Anzeigenpreis. Bei einigen Vorgängen verlangen die Vorschriften jedoch, dass der Wert durch das Gutachten einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft belegt wird. In diesem Ratgeber erklären wir, was ein Bewertungsgutachten ist, wann es Pflicht ist und worauf Sie im Gutachten achten sollten.

Was ist ein Bewertungsgutachten?

Nach dem Rundschreiben Nr. 2024/2 der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) ist ein Bewertungsgutachten ein Gutachten, das – vor allem nach den Internationalen Bewertungsstandards – von Bewertungssachverständigen einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft, die Mitglied des Verbands der Türkischen Bewertungssachverständigen (TDUB) ist, im Einklang mit den Vorschriften der Kapitalmarktbehörde (SPK), des TDUB und der TKGM erstellt wird. Auf der Website der SPK finden sich Mitteilungen, Beschlüsse und Bekanntmachungen zu Immobilienbewertungsgesellschaften sowie ein Einführungsleitfaden.

In welchen Fällen ist es erforderlich?

Wohnungskredit

Nach Artikel 12 der Verordnung über Kreditgeschäfte der Banken muss bei Krediten zum Wohnungserwerb und bei durch Wohnungen besicherten Krediten die Bewertung der als Sicherheit genommenen Immobilie bei von der BDDK oder der SPK zugelassenen Bewertungsgesellschaften in Auftrag gegeben und dieser Wert für die Kreditbegrenzung verwendet werden. Auch das Verhältnis des Kreditbetrags zum Wohnwert wird auf Grundlage dieses Werts berechnet.

Immobilienerwerb durch Ausländer

Gegenstand des TKGM-Rundschreibens sind die Bewertungsgutachten, die beim Immobilienerwerb durch Ausländer und bei einigen Grundbuchvorgängen verwendet werden. Ist ein Verkauf an eine Person ausländischer Staatsangehörigkeit geplant, sollte der Gutachtenprozess vor dem Grundbuchantrag eingeplant werden.

Einbürgerung durch Investition

Die Verordnung zur Anwendung des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes sieht vor, dass bei der Einbürgerung durch Immobilieninvestition der Investitionsbetrag vom Ministerium für Umwelt, Stadtplanung und Klimawandel festgestellt wird. Nach dem Rundschreiben können die bei diesen Feststellungen verwendeten Bewertungsgutachten von jeder SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaft erstellt werden.

Wie erhält man ein Gutachten für Grundbuchvorgänge?

Antrag: Bei natürlichen Personen der Eigentümer der Immobilie, bei juristischen Personen die vertretungsberechtigte Person, stellt den Antrag über Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr). Ist der Eigentümer türkischer Staatsbürger, kann er den Antrag auch über ALO 181 stellen.
Wahl der Gesellschaft: Im Antrag kann eine Bewertungsgesellschaft nach Präferenz oder automatisch durch einen Algorithmus gewählt werden.
Gebühr: Gebühreninformation, Zahlungsfrist und Antragsnummer werden per SMS oder E-Mail übermittelt; ein nicht fristgerecht bezahlter Antrag wird storniert. Ohne Zahlung wird der Gesellschaft kein Auftrag zugewiesen.
Gutachten: Das Gutachten wird mit E-Signatur bestätigt, an TAKBİS gesendet und kann vom Berechtigten über Web Tapu eingesehen werden.

Beim Miteigentum genügt der Antrag eines Miteigentümers. Der Antrag kann nicht auf eine andere Immobilie umgestellt werden; in diesem Fall ist ein neuer Antrag erforderlich.

Gültigkeitsdauer des Gutachtens

Nach dem aktuellen Text des Rundschreibens beträgt die Nutzungsdauer von Bewertungsgutachten, die bei Grundbuchvorgängen verwendet werden, 12 Monate. Ist die Frist abgelaufen, wird vor dem Grundbuchvorgang ein neues Gutachten verlangt. Wird außerdem aus dem Grundbuch ersichtlich, dass zwischen Gutachtendatum und Antragsdatum ein den Wert der Immobilie verändernder Umstand eingetreten ist (Änderung der Art, Abtretung für Straßen, Dienstbarkeit, verschiedene Vermerke, Erklärung als militärisches Sperrgebiet usw.), ist unabhängig von der Frist ein neues Gutachten erforderlich.

Worauf sollte man im Gutachten achten?

Unterschriften: Das Gutachten trägt die Unterschriften von mindestens drei Personen: verantwortlicher Bewertungssachverständiger, Prüfer und Bewertungssachverständiger.
Fotos: Es enthält mindestens drei Fotos, davon mindestens eines von innen.
Rechtliche und tatsächliche Fläche: Das Rundschreiben definiert die der Genehmigung und dem Projekt entsprechende „rechtliche Bruttonutzfläche“ und die vor Ort gemessene „tatsächliche Bruttonutzfläche“ getrennt. Ein Unterschied zwischen beiden weist auf projektwidrige Anbauten hin.
Marktwert und Wert für die rechtmäßige Nutzung: Im Gutachten sind der Marktwert der Immobilie im jetzigen Zustand und der unter Zugrundelegung nur der rechtmäßigen Teile ermittelte Wert getrennt zu sehen.
Vergleichsobjekte: Die als Vergleich herangezogenen Immobilien werden auf dem Satellitenbild punktgenau markiert.
Abweichungen: Unterschiede zwischen rechtlichem und tatsächlichem Zustand werden vermaßt und im Projekt dargestellt.

Immobilien im Umbau und im Bau

Das Rundschreiben legt je nach Umbauzustand unterschiedliche Regeln fest. Bei einfachem Umbau und einfacher Reparatur wird keine Umbaugenehmigung verlangt; der Marktwert wird bestimmt, indem der Betrag fehlender Ausführungen und Reparaturen vom geschätzten Wert abgezogen wird. Bei projektgemäß fertiggestellten, aber später durch einen wesentlichen Umbau neu in Bau genommenen Gebäuden wird eine Umbaugenehmigung verlangt; für Immobilien, an denen ohne Genehmigung ein wesentlicher Umbau läuft, wird kein Wert geschätzt. Bei Immobilien im Bau werden der aktuelle Wert des fertiggestellten Alternativprojekts und die Risiken der Fertigstellung berücksichtigt.

Bewertungsgutachten und Anzeigenpreis sind nicht dasselbe

Der Wert im Gutachten ist der nach Standards bestimmte geschätzte Marktwert; er kann vom verhandelten Verkaufspreis abweichen. Da die Bank bei einem Wohnungskredit die Kreditquote auf Grundlage dieses Werts berechnet, kann ein Gutachten, das unter dem Verkaufspreis liegt, den nutzbaren Kreditbetrag verringern. Käufern, die einen Kredit aufnehmen wollen, ist deshalb zu empfehlen, den Bewertungsprozess der Bank vor der Anzahlung (Kapora) einzuleiten.

Beschwerden und Unterstützung

Nach dem Rundschreiben können Beschwerden und Vorschläge zu Bewertungsgutachten zunächst an den TDUB gerichtet werden. Für Antrags- und Fachfragen ist die Adresse tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr der TKGM, für Systemprobleme die Adresse Alo181destek@tkgm.gov.tr angegeben.

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