Erdbebensicherheit und riskante Gebäude prüfen

Wann trat die türkische Gebäude-Erdbebenverordnung in Kraft, wie wird ein riskantes Gebäude festgestellt, wie erscheint es im Grundbuch? Checkliste zur Gebäudesicherheit.

Beim Hauskauf ist die Frage, wie ein Gebäude gegen Erdbeben dasteht, am schwersten zu beurteilen. Mit bloßem Auge lässt sich nicht erkennen, ob ein Gebäude sicher ist; wer aber weiß, welche Unterlagen anzusehen sind und welche amtlichen Verfahren es gibt, kann die richtigen Fragen stellen. Dieser Ratgeber beruht auf der Türkischen Gebäude-Erdbebenverordnung und dem Gesetz Nr. 6306.

Die Türkische Gebäude-Erdbebenverordnung (TBDY 2018)

Die Türkische Gebäude-Erdbebenverordnung wurde von der Behörde für Katastrophen- und Notfallmanagement (AFAD) im Amtsblatt vom 18. März 2018 (Mükerrer, Nr. 30364) veröffentlicht und trat am 1. Januar 2019 in Kraft. Zweck der Verordnung ist es, die erforderlichen Regeln und Mindestbedingungen für Entwurf und Bau neu zu errichtender, geänderter und erweiterter Gebäude unter Erdbebeneinwirkung sowie für die Bewertung der Leistungsfähigkeit und die Ertüchtigung bestehender Gebäude festzulegen. Mit der am selben Tag in Kraft getretenen Verordnung wurde die „Verordnung über Gebäude in Erdbebengebieten“ von 2007 aufgehoben.

In der Praxis hängt es vom Datum der Baugenehmigung und des Projekts ab, nach welchen Regeln ein Gebäude geplant wurde. Das Datum der Baugenehmigung und das genehmigte Projekt des Gebäudes, das Sie kaufen wollen, sind daher der Ausgangspunkt der Bewertung. Das Datum allein ist jedoch keine Sicherheitsgarantie; entscheidend sind auch, ob das Gebäude projektgemäß gebaut wurde, und spätere Änderungen.

Was ist ein riskantes Gebäude?

Nach dem Gesetz Nr. 6306 ist ein riskantes Gebäude ein Gebäude innerhalb oder außerhalb eines Risikogebiets, das seine wirtschaftliche Lebensdauer erreicht hat oder bei dem auf der Grundlage wissenschaftlicher und technischer Daten festgestellt wird, dass es einzustürzen oder schwer beschädigt zu werden droht.

Wie wird ein riskantes Gebäude festgestellt?

Antrag: Nach Artikel 3 des Gesetzes wird die Feststellung zunächst von den Gebäudeeigentümern oder ihren gesetzlichen Vertretern auf eigene Kosten bei den von der Behörde für Stadterneuerung lizenzierten Einrichtungen und Organisationen in Auftrag gegeben.
Feststellung von Amts wegen: Die Behörde oder Verwaltung kann die Feststellung auch selbst vornehmen oder von den Eigentümern innerhalb einer Frist verlangen; lassen die Eigentümer sie nicht durchführen, wird sie von der Verwaltung vorgenommen oder in Auftrag gegeben.
Mitteilung: Das riskante Gebäude wird spätestens zehn Werktage nach dem Feststellungsdatum dem Grundbuchamt zur Eintragung in die Rubrik „Erklärungen“ des Grundbuchs mitgeteilt. Das Protokoll wird am Gebäude ausgehängt, den Eigentümern über e-Devlet (E-Government-Portal) mitgeteilt und fünfzehn Tage beim Muhtar (Ortsvorsteher) bekannt gemacht.
Einspruch: Die Eigentümer oder ihre gesetzlichen Vertreter können innerhalb von fünfzehn Tagen gegen die Feststellung Einspruch einlegen. Über Einsprüche entscheiden technische Gremien aus Hochschullehrern und Mitarbeitern des Ministeriums bzw. der Behörde.

Das Gesetz regelt außerdem, dass bei Verhinderung der Feststellung auf Antrag der Verwaltung mit schriftlicher Genehmigung des zuständigen Verwaltungsbeamten unter Polizeiunterstützung verschlossene Bereiche geöffnet und die Feststellung von Amts wegen vorgenommen werden kann. Das Feststellungsverfahren in einem Gebäude kann also auch dann fortschreiten, wenn sich einer der Eigentümer widersetzt.

Was bedeutet dieser Eintrag beim Kauf?

Steht in der Rubrik „Erklärungen“ des Grundbuchs einer Wohnung ein Vermerk als riskantes Gebäude, bedeutet das, dass das Gebäude in den Umwandlungsprozess eingetreten ist. Vor dem Kauf sollten folgende Fragen beantwortet sein: Wurde gegen die Feststellung Einspruch eingelegt? Wurde unter den Eigentümern ein Beschluss gefasst? Wie ist der Zeitplan für Abriss und Neubau? Was bringt Ihnen Ihr Grundstücksanteil im Neubau?

Auch bei der Finanzierung gibt es ein Detail: Nach dem BDDK-Beschluss Nr. 10849 wird die einzige Wohnung im Eigentum des Verbrauchers, seines Ehepartners oder seiner Kinder unter 18 Jahren bei der Prüfung des Wohneigentums für die Festlegung der Wohnungskreditquoten nicht berücksichtigt, wenn sie wegen Feststellung als riskantes Gebäude nach dem Gesetz Nr. 6306 abgerissen wurde oder ein Abrissbeschluss vorliegt.

Vorabprüfungen anhand von Unterlagen

Baugenehmigung und genehmigtes Projekt: Genehmigungsdatum und Übereinstimmung der Etagenzahl im Projekt mit dem Ist-Zustand.
Nutzungsgenehmigung (Yapı Kullanma İzni): Die Genehmigung beruht auf der Feststellung, dass das Gebäude der Baugenehmigung und ihren Anlagen entspricht und seiner Nutzung aus bautechnischer Sicht nichts entgegensteht (Baugesetz Art. 30).
Grundbucherklärungen: Vermerke zu Bauplanabweichungen und riskanten Gebäuden.
Spätere Änderungen: Umbauten wie entfernte Wände im Erdgeschoss, aufgesetzte Etagen oder Eingriffe in Stützen und Balken.
Unterlagen der Gebäudeverwaltung: Ob früher ein Antrag auf Feststellung eines riskanten Gebäudes gestellt wurde.

Warnzeichen, die man beobachten kann

Beobachtung ersetzt keine ingenieurtechnische Bewertung; die folgenden Umstände können jedoch darauf hinweisen, dass man einen Fachmann hinzuziehen sollte: deutliche Risse in tragenden Bauteilen, verrostete Betonflächen, an denen die Bewehrung sichtbar wird, dauerhafte Feuchtigkeit oder Wasseransammlungen im Keller, entfernte Wände und Stützen in Ladengeschäften im Erdgeschoss.

Checkliste

Verlangen Sie bei der Gemeinde das Datum der Baugenehmigung und das genehmigte Projekt.
Erfahren Sie, ob eine Nutzungsgenehmigung vorliegt.
Lesen Sie die Rubrik „Erklärungen“ im Grundbuch.
Verlangen Sie von der Gebäudeverwaltung die durchgeführten Umbauten und gegebenenfalls technische Gutachten.
Erwägen Sie im Zweifel mit Zustimmung des Eigentümers eine Untersuchung durch eine lizenzierte Einrichtung.

Aktif Emlak kann Sie dabei unterstützen, die Genehmigungs-, İskân- und Grundbuchunterlagen eines Gebäudes zusammenzutragen, das Sie in der Bucht von Edremit prüfen; für die statische Bewertung müssen Sie sich an die zuständigen Ingenieureinrichtungen wenden.