So prüfen Sie eine Immobilie vor dem Kauf mit der TKGM-Parzellenabfrage, der e-Devlet-Grundbuchabfrage und den Bebauungsunterlagen der Gemeinde.
Anzeigenfotos zeigen, wie eine Immobilie aussieht; Grundbuch- und Parzellenangaben zeigen, was sie rechtlich ist. In diesem Ratgeber erklären wir der Reihe nach, über welche amtlichen Kanäle Sie die ersten Prüfungen für ein Haus, ein Grundstück oder einen Olivenhain durchführen können, den Sie kaufen möchten.
1. TKGM-Parzellenabfrage: die erste, öffentlich zugängliche Prüfung
Die Anwendung Parsel Sorgulama (Parzellenabfrage) der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (parselsorgu.tkgm.gov.tr) ist nach Angaben der TKGM ein amtlicher Datendienst, der es ermöglicht, die geografische Lage und die Grunddaten von Immobilien digital einzusehen. Die Abfrage ist öffentlich und kostenlos und kann über Web und mobile Anwendung genutzt werden.
Wie wird sie genutzt?
- Wählen Sie Provinz, Bezirk und Stadtviertel (Mahalle) bzw. Dorf.
- Geben Sie Ada- und Parzellennummer ein (Angaben aus der Anzeige oder vom Verkäufer).
- Prüfen Sie auf der Karte die Lage der Parzelle und der Nachbarparzellen.
Was sehen Sie?
- Angaben zu Ada, Parzelle und Kartenblatt (Pafta)
- Fläche (m²)
- Art (Grundstück, Acker, Gebäude usw.)
- Koordinatenangaben und Kartendarstellung
- Angaben zu Wohnungseigentum und Dienstbarkeiten
In der Anwendung kann nicht nach dem Namen des Eigentümers oder Identitätsangaben abgefragt werden. Für Eigentumsangaben verweist die TKGM auf e-Devlet.
Wofür taugt die Parzellenabfrage, wofür nicht?
Hier sehen Sie, wo ein Grundstück, das in der Anzeige mit „300 Meter zum Meer“ beworben wird, tatsächlich liegt, ob die angegebene Quadratmeterzahl mit der Fläche im Grundbuch übereinstimmt und ob die Art im Grundbuch „Acker“ oder „Grundstück“ lautet. Dieser Bildschirm liefert jedoch keine Angaben zu Eigentum, Hypothek, Pfändung oder Bebauungsstatus; dafür sind die folgenden Schritte nötig.
2. e-Devlet: das eigene Grundbuch einsehen
Der Dienst Tapu Bilgileri Sorgulama (Grundbuchabfrage) im e-Devlet-Portal (E-Government) ermöglicht es einer Person, die Grundbuchangaben der auf ihren Namen eingetragenen Immobilien einzusehen. Als Käufer können Sie das Grundbuch des Verkäufers nicht über Ihr eigenes e-Devlet-Konto einsehen; Sie können den Verkäufer bitten, die aktuellen Grundbuchangaben auf seinem eigenen e-Devlet-Bildschirm zu zeigen oder das Dokument weiterzugeben. Auch beim Grundbuchamt wird vor dem Vorgang der aktuelle Eintrag geprüft.
3. Felder im Grundbucheintrag, die man lesen sollte
- Eigentümer und Anteil: Ein Alleineigentümer oder Anteilsgrundbuch?
- Art: Wohnung (Mesken), Grundstück, Acker, Olivenhain …
- Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı: Welches von beiden bei Wohnungen vorliegt.
- Rubrik „Erklärungen“ (Beyanlar): Nach Artikel 32 des Baugesetzes werden Angaben zu Gebäuden ohne Baugenehmigung oder abweichend davon von der Verwaltung zur Eintragung in die Rubrik „Erklärungen“ des Grundbuchs mitgeteilt. Nach Artikel 3 des Gesetzes Nr. 6306 werden auch riskante Gebäude dem Grundbuchamt zur Vermerkung in der Rubrik „Erklärungen“ des Grundbuchs mitgeteilt.
- Vermerke und Pfandrechte: Hypothek, Pfändung, Vorkaufs- oder Verkaufsversprechensvermerke.
Wenn Sie in der Rubrik „Erklärungen“ einen Vermerk zu einem riskanten Gebäude sehen
Nach dem Gesetz Nr. 6306 wird die Feststellung eines riskanten Gebäudes spätestens zehn Werktage nach dem Feststellungsdatum dem Grundbuchamt mitgeteilt; das Protokoll zur Feststellung wird am Gebäude ausgehängt, den Eigentümern über das e-Devlet-Portal mitgeteilt und fünfzehn Tage lang beim Muhtar (Ortsvorsteher) bekannt gemacht. Die Eigentümer haben das Recht, innerhalb von fünfzehn Tagen gegen die Feststellung Einspruch einzulegen. Bei einer Wohnung mit einem solchen Vermerk muss man vor dem Kauf erfahren, in welchem Stadium sich der Umwandlungsprozess des Gebäudes befindet und welche Beschlüsse unter den Eigentümern gefasst wurden.
Ein Vermerk zu einer Bauplanabweichung kann nach Artikel 32 des Baugesetzes nicht gelöscht werden, solange die Verwaltung dem Grundbuchamt nicht mitgeteilt hat, dass die Abweichung beseitigt wurde. Wenn der Verkäufer sagt „Das Problem ist gelöst“, heißt das nicht, dass der Eintrag gelöscht ist.
4. Bebauungsstatus: bei der Gemeinde oder der Sonderverwaltung der Provinz erfragen
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, also das Baurecht, steht nicht im Grundbuch, sondern im Bebauungsplan. Innerhalb der Gemeindegrenzen können Sie durch schriftlichen Antrag an das Bauamt der zuständigen Gemeinde, außerhalb der Grenzen an die Sonderverwaltung der Provinz den Bebauungsstatus der Immobilie erfahren. Einige Gemeinden stellen diese Informationen auch im Internet bereit; bei der Kaufentscheidung ist es dennoch ratsamer, sich auf eine amtliche und aktuelle Urkunde zu stützen.
Verlangen Sie bei einer bebauten Immobilie zusätzlich folgende Unterlagen:
- Baugenehmigung und genehmigter Architekturplan
- Gebäudenutzungsgenehmigung (İskân)
- Gegebenenfalls Gebäuderegistrierungsurkunde
5. Die Prüfungen zusammenführen
Die drei Quellen müssen zueinander passen: Fläche und Art in der Parzellenabfrage, die Angaben im Grundbucheintrag und die Bebauungs-/Genehmigungsunterlagen bei der Gemeinde. Jede Unstimmigkeit (zum Beispiel „Acker“ im Grundbuch, aber „bebaubares Grundstück“ in der Anzeige) sollte vor dem Kauf geklärt werden.
Kurze Checkliste
- Besorgen Sie sich Ada-/Parzellennummer aus der Anzeige oder vom Verkäufer.
- Prüfen Sie in der Parzellenabfrage Lage, Fläche und Art.
- Bitten Sie den Verkäufer um aktuelle Grundbuchangaben; lesen Sie den Abschnitt „Erklärungen“ und „Vermerke“.
- Holen Sie bei der Gemeinde Angaben zu Bebauungsstatus, Genehmigung und İskân ein.
- Fragen Sie Unstimmigkeiten schriftlich nach und klären Sie sie vor der Anzahlung (Kapora).
Aktif Emlak kann Sie dabei unterstützen, Ada-/Parzellen- und Gemeindeangaben der Immobilien zusammenzutragen, die Sie in der Bucht von Edremit prüfen.
