Im Grundbuch steht Kat İrtifakı oder Kat Mülkiyeti? Wir erklären beide Eintragungen, ihren Bezug zur Nutzungsgenehmigung und was Sie beim Wohnungskauf prüfen sollten.
In Wohnungsanzeigen und Grundbuchauszügen begegnen Ihnen am häufigsten zwei Begriffe: Kat İrtifakı (Stockwerksdienstbarkeit) und Kat Mülkiyeti (Wohnungseigentum). Beide zeigen, dass Sie ein Recht an einer selbstständigen Einheit in einem Gebäude haben; ihre rechtliche Bedeutung und ihre praktischen Folgen unterscheiden sich jedoch. In diesem Ratgeber erklären wir beide Eintragungen anhand des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 und des Baugesetzes Nr. 3194 in einfacher Sprache.
Die gesetzlichen Definitionen
Nach Artikel 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ist das Kat Mülkiyeti (Wohnungseigentum) das Eigentumsrecht an den eigenständig nutzbaren Teilen (selbstständigen Einheiten) eines Hauptgrundstücks. Das Kat İrtifakı dagegen ist ein Dienstbarkeitsrecht, das von den Grundstückseigentümern für die selbstständigen Einheiten eines auf einem Grundstück zu errichtenden oder im Bau befindlichen Gebäudes begründet wird, damit diese später Gegenstand von Wohnungseigentum werden.
Kurz gesagt ist das Kat İrtifakı ein „Vorrecht“ für ein Gebäude, das noch nicht fertiggestellt oder dessen Fertigstellung amtlich noch nicht belegt ist. Artikel 3 des Gesetzes sagt dies ausdrücklich: Das Kat İrtifakı ist eine an den Grundstücksanteil gebundene Dienstbarkeit und wird auf der Grundlage der für das gesamte Gebäude auszustellenden Nutzungsgenehmigung (Yapı Kullanma İzin Belgesi) von Amts wegen in Kat Mülkiyeti umgewandelt.
Der Schlüssel zum Übergang: die Nutzungsgenehmigung (İskân)
Beim Übergang vom Kat İrtifakı zum Kat Mülkiyeti ist die entscheidende Urkunde die umgangssprachlich İskân genannte Yapı Kullanma İzin Belgesi (Gebäudenutzungsgenehmigung). Nach Artikel 10 des Wohnungseigentumsgesetzes wird die Art der Eintragung bei Gebäuden, für die eine Nutzungsgenehmigung ausgestellt wurde, von Amts wegen geändert; ist an dem Grundstück ein Kat İrtifakı bestellt, wird es ohne Verlangen weiterer Unterlagen in Kat Mülkiyeti umgewandelt. Das Gesetz stellt diese Vorgänge zudem von der Dienstleistungsgebühr des Revolvingfonds frei.
Artikel 3 des Gesetzes bestimmt, dass der Übergang sogar auf Antrag des Grundstückseigentümers oder eines einzelnen Inhabers eines Kat İrtifakı erfolgen kann. Alle Eigentümer des Gebäudes müssen also nicht zusammenkommen.
Was kann ein Kat-İrtifakı-Eintrag bedeuten?
Ein Kat-İrtifakı-Eintrag allein bedeutet nicht „problematische Wohnung“; bei gerade fertiggestellten Gebäuden ist er normal, solange das İskân-Verfahren läuft. Steht in einem seit Jahren genutzten Gebäude jedoch weiterhin ein Kat İrtifakı im Grundbuch, sollte man den Grund erfahren. Mögliche Ursachen sind:
- Die Nutzungsgenehmigung wurde möglicherweise nie beantragt.
- Das Gebäude wurde möglicherweise abweichend von der Baugenehmigung und ihren Anlagen errichtet.
- Die Genehmigung wurde möglicherweise erteilt, aber nicht ins Grundbuch übertragen.
Nach Artikel 31 des Baugesetzes werden Gebäude, für die keine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, bis zur Erteilung nicht an Strom, Wasser und Kanalisation angeschlossen; selbstständige Einheiten mit Nutzungsgenehmigung werden dagegen angeschlossen. Der İskân-Status ist deshalb nicht nur für den Grundbucheintrag, sondern auch für die tägliche Nutzung wichtig.
Die Gebäudeverwaltung in der Kat-İrtifakı-Phase
Nach Artikel 17 des Gesetzes gelten für die Verwaltung des Hauptgrundstücks die Vorschriften des Wohnungseigentums auch dann, wenn nicht auf Kat Mülkiyeti umgestellt wurde, sofern das Gebäude mit Kat İrtifakı tatsächlich fertiggestellt ist und zwei Drittel der selbstständigen Einheiten tatsächlich genutzt werden. Dadurch lassen sich Themen wie Nebenkostenvorschüsse (Aidat), Verwalterwahl und Verwaltungsplan regeln. Die Inhaber eines Kat İrtifakı können für die Fertigstellung des Gebäudes auch einen Verwalter aus ihrer Mitte oder von außerhalb bestellen.
Der Grundstücksanteil ist in beiden Fällen wichtig
Nach Artikel 3 des Gesetzes werden Kat Mülkiyeti und Kat İrtifakı unter Angabe des im Projekt zugewiesenen Grundstücksanteils (Arsa Payı) begründet, der im Verhältnis zum nach Lage und Größe berechneten Wert der selbstständigen Einheiten steht. Wurden die Grundstücksanteile nicht im Verhältnis zum Wert der Einheiten zugewiesen, kann jeder Eigentümer gerichtlich ihre Neuregelung verlangen. Da der Grundstücksanteil bei Stadterneuerung, Wiederaufbau und der Verteilung gemeinschaftlicher Kosten ausschlaggebend sein kann, sollte er im Grundbuch unbedingt geprüft werden.
Ein kleiner Hinweis zur Steuer
Im Ratgeber der Steuerverwaltung (GİB) für 2026 heißt es, dass die Eintragung von Immobilien, die durch den Bau eines Gebäudes auf einem Grundstück oder durch Überlassung des Grundstücks gegen Wohnungen (Kat Karşılığı) erlangt werden, als Berichtigung der Art (Cins Tashihi) gilt und das Datum der Grundbucheintragung als Erwerbsdatum angesehen wird. Für Käufer von Wohnungen aus einem solchen Tauschgeschäft beeinflusst dieses Datum den Beginn der Fünfjahresfrist bei der Wertzuwachsbesteuerung.
Checkliste für den Wohnungskauf
- Sehen Sie nach, ob im Grundbuch „Kat İrtifakı“ oder „Kat Mülkiyeti“ steht.
- Bei Kat İrtifakı fragen Sie bei der zuständigen Gemeinde nach dem Stand der Yapı Kullanma İzni (Nutzungsgenehmigung).
- Vergleichen Sie Nummer der selbstständigen Einheit, Etage, Art und Grundstücksanteil mit dem Projekt.
- Prüfen Sie, ob in der Rubrik „Erklärungen“ (Beyanlar) des Grundbuchs ein Vermerk wie eine Bauplanabweichung steht.
- Verlangen Sie den Verwaltungsplan des Gebäudes und die Regelung der Nebenkostenvorschüsse.
- Erkundigen Sie sich, wie Strom- und Wasseranschluss für die Wohnung eingerichtet sind.
Fazit
Das Kat İrtifakı zeigt, dass der Fertigstellungs- und Dokumentationsprozess des Gebäudes noch nicht abgeschlossen ist; das Kat Mülkiyeti zeigt, dass er mit der Nutzungsgenehmigung abgeschlossen wurde. Wer vor dem Kauf klärt, warum der Eintrag so lautet, beugt späteren Problemen bei Anschluss, Kredit und Verkauf vor. Aktif Emlak unterstützt Sie gern dabei, Grundbuch- und İskân-Informationen einer Wohnung zusammenzutragen, die Sie in der Bucht von Edremit prüfen.
