Interdiction de fractionnement, autorisation de division en parts, superficies de terres à revenu suffisant à Edremit et règles des zones oléicoles : tout est rassemblé.
Dans le golfe d'Edremit, les oliveraies et les champs sont, après les logements, les types de biens qui suscitent le plus d'intérêt. Pour ces biens, ce qui détermine la décision d'achat n'est pas seulement le prix et l'emplacement, mais les limites posées par la loi n° 5403 sur la protection des sols et l'utilisation des terres et par la loi n° 3573 sur l'oléiculture. Ce guide ne traite pas du rendement de l'investissement, mais des points légaux à vérifier avant l'achat.
1. Classe de la terre et superficie minimale
Selon l'article 8 de la loi n° 5403, les terres agricoles sont classées en terres agricoles absolues, terres de cultures spéciales, terres agricoles plantées et terres agricoles marginales. La superficie agricole minimale est fixée par le ministère, et les terres ayant atteint la superficie fixée acquièrent la qualité de chose indivisible.
La loi écrit aussi les limites inférieures de cette superficie : elle ne peut être fixée en deçà de 2 hectares pour les terres absolues, marginales et de cultures spéciales, de 0,5 hectare pour les terres agricoles plantées et de 0,3 hectare pour les terres cultivées sous abri. Les terres agricoles ne peuvent, en dessous de ces superficies, être fractionnées ni divisées en parts, et le nombre de parts et de copropriétaires ne peut être augmenté. Le même article prévoit aussi que, dans les zones où poussent des plantes exigeant un climat et un sol particuliers comme le thé, la noisette et l'olivier, des parcelles plus petites peuvent être constituées avec l'avis favorable du ministère.
2. Superficie de terre agricole à revenu suffisant : districts du golfe
Selon l'article 8/A de la loi, les terres agricoles ne peuvent être fractionnées ni divisées en dessous des superficies de terres agricoles à revenu suffisant déterminées dans la liste n° (1) annexée à la loi. Les valeurs figurant dans la liste pour certains districts de Balıkesir (en dönüm) sont les suivantes :
- Edremit : irriguée 60, sèche 120, plantée 10, sous abri 3
- Burhaniye : irriguée 70, sèche 170, plantée 10, sous abri 3
- Havran : irriguée 80, sèche 180, plantée 10, sous abri 3
- Ayvalık : irriguée 60, sèche 140, plantée 10, sous abri 3
Pour savoir dans quelle classe une terre est évaluée et quelle valeur s'applique, il faut s'informer auprès de la direction provinciale ou de district de l'agriculture et des forêts.
3. Champ en indivision : l'autorisation du ministère
Selon l'alinéa ajouté en 2020 à l'article 8/B, pour les terres agricoles, les opérations de fractionnement, de division en parts, de transfert de parts, de transformation de la propriété en main commune en copropriété par parts, de transfert de la propriété en main commune, de dévolution en copropriété par parts, de partage et de changement de qualité se font avec l'autorisation du ministère. Face à des offres de vente du type « 1 dönüm en part d'un champ », il faut savoir que l'opération est subordonnée à cette autorisation et qu'on ne sait pas d'emblée si elle sera accordée.
Pour les terres agricoles faisant l'objet d'une succession, la loi retient le principe du transfert de propriété ; si les héritiers s'entendent, les opérations de transfert sont achevées dans l'année suivant l'ouverture de la succession.
4. Nouvelle restriction pour les coopératives (2026)
Selon l'alinéa ajouté à l'article 8 par la loi n° 7584 du 11/6/2026, les coopératives soumises à la loi n° 1163 ne peuvent pas acquérir de droit de propriété ni de droit réel limité sur des biens situés dans les zones dont le caractère agricole doit être préservé dans les plans d'urbanisme, ni dans les zones hors plan relevant de la loi n° 5403 ; l'acquisition par des coopératives à but agricole est soumise à l'autorisation du ministère. Si l'achat d'un terrain vous est proposé par l'intermédiaire d'une coopérative, il faut impérativement s'enquérir de cette règle.
5. Utilisation non agricole
L'article 13 de la loi limite et soumet à autorisation l'utilisation à d'autres fins des terres agricoles absolues, des terres de cultures spéciales, des terres agricoles plantées et des terres agricoles irriguées. Pour des projets comme construire une maison sur un champ, installer une maisonnette de vigne ou vendre la terre en la divisant, il faut d'abord s'informer sur ce régime d'autorisation et sur la situation d'urbanisme.
6. Zones oléicoles
Selon l'article 20 de la loi n° 3573 :
- Dans les zones oléicoles et à une distance d'au moins 3 kilomètres de ces zones, hors huileries d'olive, aucune installation rejetant des déchets chimiques, de la poussière et de la fumée de nature à entraver le développement des oliveraies ne peut être construite ni exploitée.
- Les zones oléicoles ne peuvent pas être réduites. Si des zones oléicoles situées dans les limites d'une municipalité sont incluses dans le périmètre d'urbanisme, la construction totale, y compris les infrastructures et équipements sociaux, ne peut dépasser 10 % de la superficie de l'oliveraie.
- L'arrachage des oliviers est soumis à l'autorisation du ministère fondée sur une justification technique ; un olivier ne peut être coupé ni arraché en l'absence de nécessité absolue.
Liste de contrôle avant l'achat
- Avec la Recherche de parcelle (Parsel Sorgu) de la TKGM, consultez la situation de la parcelle, sa superficie et sa nature au registre foncier.
- Clarifiez si c'est la parcelle entière ou une part qui est vendue au titre foncier.
- En cas de vente d'une part, demandez à la direction de district de l'agriculture et des forêts si l'autorisation du ministère est nécessaire.
- Renseignez-vous sur la classe de la terre et sur la restriction de superficie à revenu suffisant.
- Obtenez par écrit la situation d'urbanisme auprès de la municipalité ou de l'administration spéciale de la province.
- S'il s'agit d'une oliveraie, tenez compte du nombre d'arbres, de l'interdiction d'arrachage et de coupe, et des règles de construction environnantes.
- Lisez les annotations de la rubrique des déclarations du titre foncier.
Conclusion
Pour un champ et une oliveraie, la valeur dépend largement de ce pour quoi la terre peut légalement être utilisée. Connaître à l'avance les limites de division, de division en parts et de construction réduit le risque de se voir ensuite refuser une opération au registre foncier. Aktif Emlak peut vous aider à rassembler les informations de titre foncier et de parcelle pour les annonces de champs et d'oliveraies dans le golfe d'Edremit.
