Bij de aankoop van landbouwgrond en olijfgaarden: splitsingsverbod, toestemming voor aandelen, perceelgroottes in Edremit en regels voor olijfgaardgebieden.
In de Golf van Edremit zijn olijfgaarden en akkers naast woningen het onroerend goed dat de meeste belangstelling trekt. Bij dit soort onroerend goed wordt de koopbeslissing niet alleen door prijs en ligging bepaald, maar ook door de grenzen die de Wet nr. 5403 op bodembescherming en landgebruik en de Wet nr. 3573 op de olijfteelt stellen. Deze gids gaat niet over het rendement van een investering, maar over de wettelijke punten die u vóór de aankoop moet controleren.
1. Grondklasse en minimale grootte
Volgens artikel 8 van Wet nr. 5403 worden landbouwgronden ingedeeld in absolute landbouwgronden, gronden voor speciale gewassen, beplante landbouwgronden en marginale landbouwgronden. De minimale grootte van landbouwgrond wordt door het Ministerie bepaald en gronden die de vastgestelde grootte hebben bereikt, krijgen de aard van een onverdeelbare zaak.
De wet noemt ook de ondergrenzen van deze grootte: bij absolute, marginale en speciale-gewasgronden mag de grootte niet kleiner worden vastgesteld dan 2 hectare, bij beplante landbouwgronden niet kleiner dan 0,5 hectare en bij gronden waarop onder afdekking wordt geteeld niet kleiner dan 0,3 hectare. Landbouwgronden kunnen onder deze groottes niet worden gesplitst of in aandelen verdeeld en het aandeel en het aantal mede-eigenaren kunnen niet worden vergroot. Hetzelfde artikel regelt ook dat in gebieden waar planten met een bijzondere behoefte aan klimaat en bodem, zoals thee, hazelnoten en olijven, worden geteeld, met een gunstig advies van het Ministerie kleinere percelen kunnen worden gevormd.
2. Landbouwgrondgrootte met voldoende inkomen: de districten van de Golf
Volgens artikel 8/A van de wet kunnen landbouwgronden niet worden gesplitst of verdeeld onder de groottes van landbouwgrond met voldoende inkomen die zijn vastgesteld in lijst nr. (1) bij de wet. De waarden (in dönüm, 1 dönüm = 0,1 hectare) die in de lijst voor enkele districten van Balıkesir staan, zijn als volgt:
- Edremit: bevloeid 60, droog 120, beplant 10, onder afdekking 3
- Burhaniye: bevloeid 70, droog 170, beplant 10, onder afdekking 3
- Havran: bevloeid 80, droog 180, beplant 10, onder afdekking 3
- Ayvalık: bevloeid 60, droog 140, beplant 10, onder afdekking 3
Over de vraag in welke klasse een stuk grond wordt beoordeeld en welke waarde van toepassing is, moet u informatie inwinnen bij het provinciale of districtsbureau voor landbouw en bosbouw.
3. Gedeelde akker: voorwaarde van toestemming van het Ministerie
Volgens de in 2020 aan artikel 8/B toegevoegde alinea worden bij landbouwgronden splitsing, verdeling in aandelen, overdracht van aandelen, omzetting van gezamenlijke eigendom (elbirliği) in eigendom naar aandelen, overdracht van gezamenlijke eigendom, overgang als eigendom naar aandelen, verdeling en wijziging van de aard met toestemming van het Ministerie uitgevoerd. Bij verkoopaanbiedingen als "1 dönüm aandeel van een akker" moet u weten dat de handeling aan deze toestemming gebonden is en dat van tevoren niet vaststaat of de toestemming wordt verleend.
Bij landbouwgronden die onder een erfenis vallen, gaat de wet uit van overdracht van de eigendom; komen de erfgenamen overeen, dan worden de overdrachtshandelingen binnen een jaar na het openvallen van de nalatenschap voltooid.
4. Nieuwe beperking voor coöperaties (2026)
Volgens de alinea die met Wet nr. 7584 van 11/6/2026 aan artikel 8 is toegevoegd, kunnen coöperaties die onder Wet nr. 1163 vallen op onroerend goed in gebieden waarvan de agrarische aard in de bestemmingsplannen wordt behouden en in gebieden buiten het plan die onder Wet nr. 5403 vallen, eigendom en beperkte zakelijke rechten niet verwerven; verwerving door coöperaties met een agrarisch doel is aan toestemming van het Ministerie gebonden. Wordt u grond aangeboden via een coöperatie, vraag dan zeker naar deze regel.
5. Niet-agrarisch gebruik
Artikel 13 van de wet beperkt het gebruik voor andere doeleinden van absolute landbouwgronden, gronden voor speciale gewassen, beplante landbouwgronden en bevloeide landbouwgronden en maakt het van toestemming afhankelijk. Voor plannen als het bouwen van een huis op een akker, het neerzetten van een tuinhuis of het gesplitst verkopen van de grond moet eerst dit toestemmingsregime en de bouwstatus worden nagegaan.
6. Olijfgaardgebieden
Volgens artikel 20 van Wet nr. 3573:
- In olijfgaardgebieden en op ten minste 3 kilometer afstand daarvan mogen, met uitzondering van olijfolie-fabrieken, geen installaties worden gebouwd en geëxploiteerd die chemisch afval achterlaten, stof en rook uitstoten die de ontwikkeling van de olijfgaarden belemmeren.
- Olijfteeltgebieden kunnen niet worden verkleind. Worden olijfgaardgebieden binnen de gemeentegrenzen binnen de bebouwingsgrenzen gebracht, dan mag de totale bebouwing, inclusief infrastructuur en sociale voorzieningen, niet meer bedragen dan 10% van het olijfgaardgebied.
- Het rooien van olijfbomen is onderworpen aan de op technische gronden berustende toestemming van het Ministerie; een olijfboom waarvoor geen absolute noodzaak bestaat, mag niet worden gekapt of gerooid.
Checklist vóór de aankoop
- Bekijk met de TKGM Parsel Sorgu (perceelsonderzoek van het kadaster) de ligging, de oppervlakte en de aard van het perceel in de akte.
- Maak duidelijk of in de akte een heel perceel of een aandeel wordt verkocht.
- Vraag bij verkoop van een aandeel aan het districtsbureau voor landbouw en bosbouw of toestemming van het Ministerie nodig is.
- Zoek de klasse van de grond en de beperking van de grootte met voldoende inkomen uit.
- Vraag de bouwstatus schriftelijk aan bij de gemeente of het bijzonder bestuur van de provincie (il özel idaresi).
- Houd bij een olijfgaard rekening met het aantal bomen, het rooi-/kapverbod en de bouwregels in de omgeving.
- Lees de aantekeningen in het veld "beyanlar" van de akte.
Conclusie
Bij akkers en olijfgaarden hangt de waarde grotendeels af van waarvoor de grond wettelijk gebruikt mag worden. Wie de grenzen van splitsing, verdeling in aandelen en bebouwing vooraf kent, verkleint het risico dat later bij het kadaster geen handeling kan worden verricht. Aktif Emlak kan u helpen de akte- en perceelgegevens te verzamelen bij advertenties voor akkers en olijfgaarden in de Golf van Edremit.
