سند الطابو بالأسهم وحق الشفعة 2026

ما هو سند الطابو بالأسهم، وماذا يفعل الشركاء، وكيف يُمارس حق الشفعة؟ المهل الجديدة النافذة في 25.12.2025 وقاعدة القيمة الرائجة في هذا الدليل.

الطابو بالأسهم (hisseli tapu) حالة يكون فيها العقار مملوكاً لأكثر من شخص بحصص محددة. وهو شائع في الأراضي الموروثة وبساتين الزيتون المشتراة بالاشتراك وبيوت العائلة. ويسمى هذا الوضع في القانون المدني التركي الملكية الشائعة. نلخّص في هذا الدليل حقوق الشركاء وقواعد حق الشفعة (önalım / şufa) التي تغيّرت بالقانون رقم 7571 بتاريخ 24.12.2025.

القواعد الأساسية للملكية الشائعة

وفقاً للمادة 688 من القانون المدني، في الملكية الشائعة يملك عدة أشخاص الشيء غير المقسوم بأكمله بحصص معلومة. وتُعدّ الحصص متساوية ما لم يُحدَّد خلاف ذلك. ولكل شريك حقوق المالك والتزاماته بالنسبة لحصته؛ ويجوز التصرف في الحصة ورهنها والحجز عليها.

ووفقاً للمادة 689، يجوز للشركاء بإجماع الآراء إقامة نظام مختلف فيما بينهم في الاستعمال والإدارة. وإذا صُدّقت توقيعات هذه الاتفاقات المتعلقة بالعقار لدى كاتب العدل جاز بطلب أحد الشركاء تدوين شرح في سجل الطابو. فمثلاً يمكن بهذه الطريقة تسجيل اتفاق استعمال من قبيل «يستعمل (أ) الجزء الشمالي من بستان الزيتون ويستعمل (ب) الجزء الجنوبي».

ما يجب الانتباه إليه عند شراء طابو بالأسهم

السهم ليس مكاناً محدداً. الحصة المسجلة حق نسبي على العقار بأكمله؛ ولا ينشأ من الطابو حد من نوع «هذه الزاوية لي».
للشركاء الآخرين حق الشفعة. إذا بعت حصتك لشخص ليس شريكاً، أو اشتريت أنت مثل هذه الحصة، فيجوز للشركاء الآخرين رفع دعوى خلال المهل المبيّنة أدناه.
في الأراضي الزراعية قيود إضافية. وفقاً للمادة 8/ب من القانون رقم 5403، تتم في الأراضي الزراعية معاملات مثل الإفراز والتسهيم (hisselendirme) ونقل الحصص بإذن وزارة الزراعة والغابات.
نسبة الحصة مهمة في تقييم القرض. ورد في قرار BDDK (هيئة التنظيم والرقابة المصرفية) رقم 10656 أنه عند تقييم ملكية المسكن لنسبة القرض إلى القيمة، لا يُعتدّ بمن يملكون 50% أو أقل من حصة في أي سند مسكن، باستثناء من يملكون طابو بالأسهم في أكثر من مسكن.

ما هو حق الشفعة؟

وفقاً للمادة 732 من القانون المدني، إذا باع أحد الشركاء في الملكية الشائعة حصته في العقار كلها أو بعضها لشخص ثالث، جاز للشركاء الآخرين ممارسة حق الشفعة. ويُمارس الحق برفع دعوى على المشتري (المادة 734). ولا ينشأ هذا الحق في البيوع بين الشركاء؛ بل يُطرح عند البيع لشخص غير شريك.

القواعد المتغيّرة اعتباراً من 25.12.2025

عُدّلت المادتان 733 و734 بالقانون رقم 7571، وبدأ نفاذ التعديلات في 25.12.2025:

قُصّرت مدة السقوط: يسقط حق الشفعة بمرور ثلاثة أشهر من تاريخ إبلاغ صاحب الحق بالبيع، وفي كل الأحوال بمرور سنة واحدة من البيع. وكانت المدة القصوى في النص السابق سنتين.
أصبح المقابل هو القيمة الرائجة: يحدد القاضي القيمة الرائجة للحصة محل الدعوى دون إبطاء. ويلتزم صاحب حق الشفعة بإيداع هذه القيمة ونفقات الطابو الواقعة على المشتري نقداً خلال المهلة القطعية التي يحددها القاضي؛ وإن لم يودعها فلا يجوز الحكم بتسجيل الحصة باسمه.
الحالات التي لا يمكن فيها الممارسة: لا يمكن ممارسة حق الشفعة في البيوع الداخلة في نطاق قانون المناقصات الحكومية رقم 2886 وفي البيوع التي تتم بالمزاد الجبري.

ووفقاً للمادة المؤقتة 1 المضافة إلى القانون، فإن التعديلات الواردة في المادة 733 لا تُطبَّق على البيوع التي تمت قبل بدء النفاذ؛ أما التعديلات الواردة في المادة 734 فتُطبَّق أيضاً على الدعاوى المرفوعة قبل بدء النفاذ.

الإبلاغ والتنازل

يُبلَّغ الشركاء الآخرون بالبيع الذي جرى وفق المادة 733 من قبل المشتري أو البائع عن طريق كاتب العدل. وبما أن مدة الأشهر الثلاثة تبدأ بهذا الإبلاغ، فإن قيام من اشترى الحصة بإجراء الإبلاغ يقصّر مدة عدم اليقين لصالحه. ويجب أن يتم التنازل العام عن حق الشفعة بالشكل الرسمي وأن يُشرح في الطابو؛ أما التنازل عن بيع معيّن فيخضع للشكل الكتابي ويجوز قبل البيع أو بعده.

إزالة الشيوع (izale-i şuyu)

إذا لم يتفق الشركاء، فوفقاً للمادة 698 يجوز لكل شريك طلب قسمة المال. ووفقاً للمادة 699 تتم القسمة بالقسمة العينية أو بالبيع؛ وإذا لم تكن القسمة العينية مناسبة يُحكم بالبيع بالمزاد العلني. ووفقاً للمادة 18/ب من القانون رقم 6325، فإن اللجوء إلى الوسيط شرط لقبول الدعوى قبل رفعها في النزاعات المتعلقة بإزالة الشيوع.