ضمن أي حدود يستطيع الأجانب شراء العقارات في تركيا؟ شرط 400.000 دولار للجنسية، وشرح عدم البيع 3 سنوات، وقواعد تقرير التقييم في هذا الدليل.
خليج Edremit منطقة يهتم بها المشترون الأجانب أيضاً. وبيع العقار لأجنبي أو اكتساب العقار بصفة أجنبي يخضعان لقواعد إضافية مقارنةً بالبيع بين المواطنين الأتراك. نلخّص في هذا الدليل المادة 35 من قانون الطابو وشروط الجنسية عن طريق الاستثمار وقاعدة تقرير التقييم استناداً إلى نصوص التشريعات.
من يستطيع اكتساب العقارات؟
وفقاً للمادة 35 من قانون الطابو، مع مراعاة القيود القانونية وبمراعاة العلاقات الثنائية الدولية ومصالح البلاد، يستطيع الأجانب من الأشخاص الطبيعيين الذين هم من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية اكتساب العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا. ويجوز لرئيس الجمهورية أيضاً تقييد الاكتساب أو إيقافه أو حظره من حيث الدولة والشخص والمنطقة والمدة والعدد والنسبة والنوع والمساحة.
أما الشركات التجارية المؤسَّسة في دول أجنبية وفق قوانينها فلا تستطيع اكتساب العقارات إلا في إطار أحكام القوانين الخاصة.
حدود المساحة
- لا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات التي يكتسبها الأجانب من الأشخاص الطبيعيين وللحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة عشرة في المئة من مساحة القضاء الخاضعة للملكية الخاصة.
- ولا يجوز أن تتجاوز ثلاثين هكتاراً للشخص الواحد على مستوى البلاد؛ ويجوز لرئيس الجمهورية أن يرفع هذا المقدار إلى الضعف.
- ويجب على الأجانب الذين يشترون عقاراً غير مبني (أرضاً) أن يقدموا المشروع الذي سيطورونه إلى الوزارة المعنية للموافقة خلال سنتين.
المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن والمناطق الاستراتيجية
تنظم المادة 35 أن تُعطى الخرائط ومعلومات الإحداثيات المتعلقة بالمناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن العسكرية والمناطق الاستراتيجية ومناطق الأمن الخاصة من الوزارات المعنية إلى الوزارة التي ترتبط بها TKGM، وأن تُجرى معاملات الطابو وفق هذه المعلومات. ولذلك تأخذ مديرية الطابو علاقة العقار بهذه المناطق في الاعتبار عند بيعه لأجنبي. كما تنص المادة على عقوبات للعقارات التي يثبت اكتسابها بالمخالفة للقواعد أو استخدامها بما يخالف غرض الاكتساب.
تقرير التقييم
ينظم التعميم رقم 2024/2 الصادر عن TKGM إجراءات تقارير التقييم التي ستُستخدم في اكتساب الأجانب للعقارات وفي بعض معاملات الطابو. ويتم الطلب عبر Web Tapu؛ ويُسند التقرير عبر TADEBİS إلى جهة تقييم مفوّضة، ويُصدَّق بالتوقيع الإلكتروني ويُرسل إلى نظام الطابو. ووفقاً للنص الحالي للتعميم تبلغ مدة استخدام التقارير المستخدمة في معاملات الطابو 12 شهراً.
الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
وفقاً للمادة 20 من اللائحة المتعلقة بتطبيق قانون الجنسية التركية، يستطيع الأجنبي الذي يستوفي أحد الشروط التالية اكتساب الجنسية التركية بقرار من رئيس الجمهورية. والشرط المتعلق بالعقار هو التالي:
- شراء عقار لا تقل قيمته عن 400.000 دولار أمريكي أو ما يعادله من العملات الأجنبية، أُنشئت عليه ملكية طوابق أو ارتفاق طوابق أو كان أرضاً توجد عليها منشأة، بشرط وضع شرح عدم البيع ثلاث سنوات في سجلات الطابو؛ أو
- الوعد ببيع عقار أُنشئت عليه ملكية طوابق أو ارتفاق طوابق، بدفع 400.000 دولار أمريكي على الأقل نقداً وشرح تعهد عدم إجراء التصرف والإلغاء ثلاث سنوات في سجل الطابو، بعقد وعد بالبيع منظَّم لدى كاتب العدل.
وفي الحالتين تجري وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ التحديد. وقد أُضيفت عبارة «ملكية طوابق أو ارتفاق طوابق أو أرض توجد عليها منشأة» بتعديل نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 12.12.2023؛ وشراء أرض غير مبنية لا يستوفي هذا الشرط.
من يتابع العملية؟
وفقاً للائحة يجوز تشكيل لجنة من ممثلي الوزارات المعنية ضمن وزارة الداخلية لمتابعة طلبات الجنسية المتعلقة بهذه الاستثمارات. وتحدد الجهة التي تجري التحديد الإجراءات والأسس التي تُطبَّق في تحديد استيفاء شروط الاستثمار. وتذكر اللائحة أيضاً أن الانتقال بين أنواع الاستثمار المحسوبة لإتمام مدة الثلاث سنوات ممكن.
قواعد العملة وسعر الصرف
- وفقاً للائحة يُباع مبلغ العملة الأجنبية في شرط العقار قبل المعاملة لمصرف يعمل في تركيا، ويبيعه المصرف للمصرف المركزي.
- يُعتمد في تحديد القيم المالية سعر البيع النقدي (efektif) لدى TCMB (المصرف المركزي) في تاريخ التحديد و/أو سعر الصرف المتقاطع.
- يجوز أن يُعدّ تقارير التقييم أي جهة تقييم مرخّصة من SPK (تعميم TKGM).
قائمة التحقق للبائع والمشتري
- تأكد من مديرية الطابو من أن جنسية المشتري ضمن الدول التي تستطيع اكتساب العقارات.
- افحص صفة العقار: إن كان المقصود الجنسية فيجب أن تكون ملكية طوابق/ارتفاق طوابق أو أرضاً توجد عليها منشأة.
- قدّم طلب تقرير التقييم قبل موعد الطابو؛ وتابع مدة التقرير.
- في طلب الجنسية اكتب بوضوح في عقد البيع أن شرح عدم البيع ثلاث سنوات سيُسجَّل في الطابو.
- احرص على أن يتم الدفع عبر المصرف وبشكل موثّق.
- إن كان المشترى أرضاً فخطّط لالتزام تقديم المشروع خلال سنتين.
ولأن القواعد قد تتحدّث بقرارات رئيس الجمهورية وتعديلات اللائحة فننصح بالتأكد من النص الحالي لدى مديرية الطابو في تاريخ المعاملة. ويمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في تخطيط قائمة المستندات وعملية المواعيد في المبيعات للمشترين الأجانب؛ ولطلب الجنسية يناسبك الاستعانة بمحامٍ.
