هل يذكر سند الطابو «ارتفاق طوابق» أم «ملكية طوابق»؟ نشرح معنى كل قيد وعلاقته برخصة الإسكان وما يجب فحصه عند شراء شقة، خطوة بخطوة.
أكثر عبارتين تصادفانهما في إعلانات الشقق وسجلات الطابو هما ارتفاق الطوابق (kat irtifakı) وملكية الطوابق (kat mülkiyeti). كلاهما يدل على أن لك حقاً في وحدة مستقلة داخل مبنى، لكن معناهما القانوني ونتائجهما العملية مختلفة. في هذا الدليل نشرح القيدين استناداً إلى قانون ملكية الطوابق رقم 634 وقانون التعمير رقم 3194 بلغة مبسطة.
تعريفات القانون
وفقاً للمادة 2 من قانون ملكية الطوابق، فإن ملكية الطوابق هي حق الملكية المقرر على الأقسام (الوحدات المستقلة) الصالحة للاستعمال بصورة مستقلة ومنفصلة داخل عقار رئيسي. أما ارتفاق الطوابق فهو حق ارتفاق يقرره مالكو قطعة أرض على الوحدات المستقلة لمبنى سيُنشأ أو قيد الإنشاء على تلك الأرض، على أن تكون محلاً لملكية الطوابق مستقبلاً.
باختصار، ارتفاق الطوابق «حق مبدئي» مقرر لمبنى لم يكتمل بعد أو لم يثبت رسمياً اكتماله. وتنص المادة 3 من القانون صراحةً على أنه نوع من الارتفاق مرتبط بحصة الأرض، ويتحول من تلقاء نفسه إلى ملكية طوابق استناداً إلى رخصة استخدام المبنى (yapı kullanma izin belgesi) الصادرة للمبنى بأكمله.
مفتاح الانتقال: رخصة استخدام المبنى (الإسكان)
المستند الحاسم في الانتقال من ارتفاق الطوابق إلى ملكية الطوابق هو رخصة استخدام المبنى التي يسميها الناس «iskân». وبحسب المادة 10 من قانون ملكية الطوابق، يُجرى تغيير النوع من تلقاء نفسه للمباني التي صدرت لها رخصة استخدام، وإذا كان العقار مسجلاً بارتفاق طوابق فيتحول إلى ملكية طوابق دون طلب أي مستند آخر. وينص القانون أيضاً على إعفاء هذه المعاملات من بدل الخدمة لرأس المال الدوّار.
وتنص المادة 3 من القانون على أن الانتقال يمكن أن يتم بطلب مالك الأرض أو بطلب أحد أصحاب ارتفاق الطوابق ولو كان وحده. أي أنه لا يلزم اجتماع جميع مالكي المبنى.
ماذا يعني قيد ارتفاق الطوابق؟
قيد ارتفاق الطوابق وحده لا يعني بالضرورة «شقة إشكالية»؛ فهو أمر طبيعي في المباني حديثة الإنجاز أثناء استكمال إجراءات الإسكان. لكن إذا كان القيد ما زال ارتفاق طوابق في مبنى مستخدم منذ سنوات فيجب معرفة السبب. وفيما يلي الأسباب المحتملة:
- قد لا تكون رخصة استخدام المبنى قد أُخذت أصلاً.
- قد يكون المبنى أُنشئ بما يخالف الرخصة وملحقاتها.
- قد تكون الرخصة صدرت ولم تنعكس على سجل الطابو.
ووفقاً للمادة 31 من قانون التعمير، لا تُمدّ المباني التي لم تحصل على رخصة استخدام بخدمات الكهرباء والمياه والصرف الصحي إلى أن تحصل عليها، بينما تستفيد الوحدات المستقلة الحاصلة على رخصة استخدام من هذه الخدمات. لذلك فإن حالة الإسكان مهمة ليس لسجل الطابو فحسب بل للاستخدام اليومي أيضاً.
إدارة المبنى في مرحلة ارتفاق الطوابق
وفقاً للمادة 17 من القانون، إذا اكتمل المبنى المقرر عليه ارتفاق طوابق فعلياً وبدأ استخدام ثلثي وحداته المستقلة فعلياً، تُطبَّق أحكام ملكية الطوابق على إدارة العقار الرئيسي حتى لو لم يحصل الانتقال إلى ملكية الطوابق. وبذلك يمكن تسيير أمور مثل الرسوم الشهرية (aidat) وانتخاب المدير وخطة الإدارة. ويمكن لأصحاب ارتفاق الطوابق أيضاً تعيين مدير من بينهم أو من خارجهم لاستكمال المبنى.
حصة الأرض مهمة في الحالتين
وفقاً للمادة 3 من القانون، تُنشأ ملكية الطوابق وارتفاق الطوابق ببيان حصة الأرض المخصصة في المشروع بما يتناسب مع قيم الوحدات المستقلة المحسوبة حسب موقعها ومساحتها. وإذا لم تُخصص حصص الأرض بما يتناسب مع قيم الوحدات، يجوز لكل مالك مراجعة المحكمة لإعادة تنظيمها. وبما أن حصة الأرض قد تكون حاسمة في التحول الحضري وإعادة البناء وتقاسم المصاريف المشتركة، فيجب التحقق منها في سجل الطابو دائماً.
ملاحظة صغيرة من الناحية الضريبية
يذكر دليل رئاسة الإدارة الضريبية (GİB) لعام 2026 أن تسجيل العقارات المكتسبة نتيجة بناء مبنى على أرض أو إعطاء الأرض مقابل طوابق (kat karşılığı) في الطابو يُعدّ تصحيح نوع، وأن تاريخ التسجيل في الطابو يُعتبر تاريخ الاكتساب. وبالنسبة لمن يحصلون على شقق مقابل طوابق، يؤثر هذا التاريخ على بداية مدة السنوات الخمس في ضريبة أرباح زيادة القيمة.
قائمة التحقق عند شراء شقة
- تأكد مما إذا كان سجل الطابو يذكر «ارتفاق طوابق» أم «ملكية طوابق».
- إذا كان ارتفاق طوابق فاسأل البلدية المعنية عن وضع رخصة استخدام المبنى.
- قارن رقم الوحدة المستقلة والطابق والصفة وحصة الأرض مع المشروع.
- تحقق في خانة البيانات (beyanlar) في الطابو من وجود قيد مثل مخالفة تعمير.
- اطلب خطة إدارة المبنى ونظام الرسوم الشهرية.
- اسأل عن كيفية فتح اشتراكات الكهرباء والمياه للشقة.
الخلاصة
ارتفاق الطوابق قيد يدل على أن مرحلة اكتمال المبنى وتوثيقه لم تنتهِ بعد، أما ملكية الطوابق فتدل على أن المرحلة اكتملت برخصة استخدام المبنى. ومعرفة سبب بقاء القيد على حاله قبل الشراء تجنّبك لاحقاً مشكلات الاشتراكات والقروض والبيع. ويمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في جمع معلومات الطابو والإسكان لشقة تدرسها في خليج Edremit.
