دليل تقرير تقييم العقار

في أي المعاملات يلزم تقرير التقييم المرخّص من SPK وكيف يُحصل عليه وما محتواه؟ دليل موجز لقرض المسكن والبيع للأجانب والجنسية بالاستثمار.

عندما يُقال «قيمة منزل» يتبادر إلى الذهن عادةً سعر الإعلان. غير أن التشريعات في بعض المعاملات تشترط إثبات القيمة بتقرير جهة تقييم مفوّضة. نشرح في هذا الدليل ما هو تقرير التقييم وفي أي حالات يلزم وما يجب النظر إليه في التقرير.

ما هو تقرير التقييم؟

وفقاً للتعميم رقم 2024/2 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM)، فإن تقرير التقييم هو التقرير الذي يعدّه خبراء التقييم العاملون في جهة تقييم مفوّضة عضو في اتحاد خبراء التقييم التركي (TDUB)، وفق المعايير الدولية للتقييم أساساً، وبما يتوافق مع تنظيمات هيئة أسواق المال (SPK) وTDUB وTKGM. ويتضمن الموقع الإلكتروني لـ SPK البلاغات والقرارات والإعلانات المتعلقة بجهات تقييم العقارات ودليل التعريف.

في أي حالات يلزم؟

قرض المسكن

وفقاً للمادة 12 من لائحة العمليات الائتمانية للمصارف، يجب في القروض الموجهة لاقتناء مسكن والقروض المضمونة بمسكن أن يتم تقييم العقار المأخوذ ضماناً لدى شركات تقييم مرخّصة من BDDK أو من SPK وأن تُستخدم هذه القيمة في تقييد القرض. وتُحسب نسبة مبلغ القرض إلى قيمة المسكن على هذه القيمة أيضاً.

اكتساب الأجانب للعقارات

موضوع تعميم TKGM هو تقارير التقييم التي ستُستخدم في اكتساب الأجانب للعقارات وفي بعض معاملات الطابو. وإذا كان البيع مخططاً لشخص أجنبي الجنسية فيجب التخطيط لمسار التقرير قبل التقدم إلى الطابو.

الجنسية عن طريق الاستثمار

تنص اللائحة المتعلقة بتطبيق قانون الجنسية التركية على أن تحدّد وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ مبلغ الاستثمار في الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري. ووفقاً للتعميم يمكن أن تُعدّ تقارير التقييم المستخدمة في هذه التحديدات أي جهة تقييم مرخّصة من SPK.

كيف يُحصل على تقرير لمعاملات الطابو؟

الطلب: يتقدم مالك العقار في حالة الأشخاص الطبيعيين، والشخص المخوّل بالتمثيل في حالة الأشخاص الاعتباريين، عبر Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr). وإذا كان المالك مواطناً تركياً يمكنه التقدم عبر ALO 181 أيضاً.
اختيار الجهة: يمكن عند الطلب اختيار جهة تقييم بالتفضيل أو بخوارزمية آلية.
الأجرة: تُرسل معلومات الأجرة ومدة الدفع ورقم الطلب برسالة قصيرة أو بريد إلكتروني؛ ويُلغى الطلب الذي لا يُدفع في موعده. ولا يُسند العمل إلى الجهة قبل الدفع.
التقرير: يُصدَّق التقرير بالتوقيع الإلكتروني ويُرسل إلى TAKBİS ويستطيع صاحب الشأن الاطلاع عليه عبر Web Tapu.

وفي الملكية الشائعة يكفي أن يتقدم أحد الشركاء. ولا يجوز استبدال الطلب بعقار آخر؛ ففي هذه الحالة يلزم طلب جديد.

مدة استخدام التقرير

وفقاً للنص الحالي للتعميم، تبلغ مدة استخدام تقارير التقييم المستخدمة في معاملات الطابو 12 شهراً. وإذا انقضت المدة طُلب تقرير جديد قبل معاملة الطابو. وإضافة إلى ذلك، إذا تبيّن من سجل الطابو، بين تاريخ التقرير وتاريخ الطلب، وجود حالة تغيّر قيمة العقار (كتغيير النوع أو التخلي للطريق أو حق الارتفاق أو شروح مختلفة أو بيان منطقة عسكرية محظورة)، لزم تقرير جديد بصرف النظر عن المدة.

ما الذي يجب النظر إليه في التقرير؟

التوقيعات: يحمل التقرير توقيعات ثلاثة أشخاص على الأقل: خبير التقييم المسؤول والمدقق وخبير التقييم.
الصور: يتضمن ثلاث صور على الأقل، إحداها على الأقل من الداخل.
المساحة القانونية والقائمة: يعرّف التعميم «مساحة الاستخدام الإجمالية القانونية» المطابقة للرخصة والمشروع، و«مساحة الاستخدام الإجمالية القائمة» المقاسة في الموقع كلاً على حدة. والفرق بينهما علامة على إضافات مخالفة للمشروع.
القيمة السوقية والقيمة المستندة إلى الاستخدام القانوني: يمكن أن يُرى في التقرير القيمة السوقية للعقار بحالته القائمة والقيمة المستخرجة باعتماد الأجزاء القانونية فقط كلاً على حدة.
المقارنات: تُعلَّم العقارات المأخوذة للمقارنة نقطة نقطة على صورة الأقمار الصناعية.
عدم التطابق: تُقاس الفروق بين الوضع القانوني والوضع الفعلي وتُبيَّن على المشروع.

العقارات قيد الترميم والإنشاء

يضع التعميم قواعد مختلفة بحسب حالة الترميم. ففي الترميم والإصلاح البسيط لا تُشترط رخصة ترميم؛ وتُحدَّد القيمة السوقية بخصم قيمة الأعمال الناقصة والإصلاح من القيمة المقدّرة. وفي المباني المكتملة وفق المشروع ثم بدأت بترميم جوهري لإعادة بنائها تُشترط رخصة ترميم؛ وللعقارات التي يستمر ترميمها الجوهري دون رخصة لا تُقدَّر قيمة. أما في العقارات قيد الإنشاء فتؤخذ في الاعتبار القيمة الحالية للمشروع البديل المكتمل والمخاطر المتعلقة بالإنجاز.

تقرير التقييم وسعر الإعلان ليسا الشيء نفسه

القيمة الواردة في التقرير هي القيمة السوقية التقديرية المحددة وفق المعايير، وقد تختلف عن سعر البيع الناتج عن المساومة. وفي قرض المسكن يحسب المصرف نسبة القرض على هذه القيمة، لذلك فإن صدور التقرير دون ثمن البيع قد يقلل مبلغ القرض الممكن استخدامه. ولهذا من المفيد للمشترين الذين سيأخذون قرضاً أن يبدؤوا عملية تقييم المصرف قبل دفع العربون.

الشكاوى والدعم

وفقاً للتعميم يمكن توجيه الشكاوى والاقتراحات المتعلقة بتقارير التقييم أولاً إلى TDUB. وقد حُدّد عنوان tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr التابع لـ TKGM للطلبات والمسائل الفنية، وعنوان Alo181destek@tkgm.gov.tr لمشكلات النظام.

يمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في تخطيط المستندات وجدول المواعيد في عملية بيع وشراء تتطلب تقييماً.