أمان الزلازل وفحص المباني الخطرة

متى بدأ نفاذ لائحة الزلازل للمباني التركية، وكيف يُجرى تحديد المبنى الخطر وكيف يظهر في الطابو؟ قائمة فحص سلامة المبنى عند شراء منزل.

من أصعب ما يُقيَّم عند شراء منزل وضع المبنى من حيث مقاومة الزلازل. لا يمكن معرفة أمان مبنى بمجرد النظر إليه، لكن معرفة المستندات التي يجب فحصها والإجراءات الرسمية القائمة تساعدك على طرح الأسئلة الصحيحة. أُعدّ هذا الدليل استناداً إلى لائحة الزلازل للمباني التركية والقانون رقم 6306.

لائحة الزلازل للمباني التركية (TBDY 2018)

نشرت رئاسة إدارة الكوارث والطوارئ (AFAD) لائحة الزلازل للمباني التركية في الجريدة الرسمية (Resmî Gazete) بتاريخ 18 مارس 2018 (مكرر، العدد 30364)، وبدأ نفاذها في 1 يناير 2019. وهدف اللائحة تحديد القواعد والشروط الدنيا اللازمة لتصميم وإنشاء المباني التي ستُعاد أو تُعدَّل أو تُوسَّع تحت تأثير الزلازل، ولـتقييم أداء المباني القائمة وتقويتها. وبموجب اللائحة التي بدأ نفاذها في التاريخ نفسه أُلغيت لائحة 2007 «بشأن المباني التي ستُنشأ في مناطق الزلازل».

وعملياً، تتوقف القواعد التي صُمّم بموجبها المبنى على تاريخ الرخصة والمشروع. لذلك فإن تاريخ رخصة البناء والمشروع المعتمد للمبنى الذي ستشتريه هما نقطة بداية التقييم. غير أن التاريخ وحده ليس ضماناً للأمان؛ فمطابقة المبنى لمشروعه والتعديلات التي أُجريت عليه لاحقاً حاسمة أيضاً.

ما هو المبنى الخطر؟

وفقاً للقانون رقم 6306، المبنى الخطر هو المبنى الواقع داخل منطقة خطرة أو خارجها والذي أتمّ عمره الاقتصادي أو الذي ثبت بالاستناد إلى بيانات علمية وفنية أنه معرض لخطر الانهيار أو التضرر الشديد.

كيف يتم تحديد المبنى الخطر؟

الطلب: وفقاً للمادة 3 من القانون يُجرى التحديد أولاً من قبل مالكي المبنى أو ممثليهم القانونيين على نفقتهم، لدى مؤسسات وجهات مرخّصة من رئاسة التحول الحضري.
التحديد من تلقاء الإدارة: يجوز للرئاسة أو للإدارة أن تجري التحديد بنفسها أو أن تطلبه من المالكين بإعطائهم مهلة؛ وإن لم يُجرِه المالكون تقوم به الإدارة أو تُجريه.
الإبلاغ: يُبلَّغ المبنى الخطر إلى مديرية الطابو خلال عشرة أيام عمل على الأكثر من تاريخ التحديد لتدوينه في خانة البيانات في سجل الطابو. ويُعلَّق المحضر على المبنى، ويُبلَّغ المالكون عبر e-Devlet، ويُعلَن في دار المختار خمسة عشر يوماً.
الاعتراض: يجوز للمالكين أو ممثليهم القانونيين الاعتراض على التحديد خلال خمسة عشر يوماً. وتبتّ في الاعتراضات هيئات فنية تتألف من أعضاء هيئة تدريس جامعيين وموظفي الوزارة/الرئاسة.

وينظم القانون أيضاً أنه في حال منع التحديد يجوز، بطلب الإدارة وبإذن كتابي من الحاكم الإداري، فتح الأماكن المغلقة بدعم من قوات الأمن وإجراء التحديد من تلقاء الإدارة. أي أن عملية التحديد في مبنى ما قد تمضي حتى لو اعترض أحد المالكين.

ماذا يعني هذا القيد عند الشراء؟

وجود قيد مبنى خطر في خانة البيانات في الطابو لشقة ما يعني أن المبنى دخل مرحلة التحول. وقبل الشراء يجب الإجابة عن الأسئلة التالية: هل جرى الاعتراض على التحديد؟ هل اتُّخذ قرار بين المالكين؟ ما الجدول الزمني للهدم وإعادة البناء؟ ماذا ستكسب من حصتك في الأرض في المبنى الجديد؟

وفي جانب التمويل تفصيل أيضاً: وفقاً لقرار BDDK (هيئة التنظيم والرقابة المصرفية) رقم 10849، فإن المسكن الوحيد الذي يملكه المستهلك أو زوجه أو أولاده دون 18 سنة، إذا هُدم أو صدر قرار بهدمه بسبب تحديده مبنى خطراً بموجب القانون رقم 6306، لا يؤخذ في الاعتبار في تقييم ملكية المسكن عند تحديد نسب قرض المسكن.

فحوص أولية ممكنة بالمستندات

رخصة البناء والمشروع المعتمد: مدى توافق تاريخ الرخصة وعدد الطوابق في المشروع مع الوضع القائم.
رخصة استخدام المبنى: يستند الإذن إلى ثبوت أن المبنى مطابق للرخصة وملحقاتها وأنه لا مانع فنياً من استخدامه (قانون التعمير، المادة 30).
بيانات الطابو: قيود مخالفة التعمير والمباني الخطرة.
التعديلات اللاحقة: ترميمات مثل إزالة جدار في الطابق الأرضي، أو إضافة طابق، أو التدخل في عمود أو جسر.
سجلات إدارة المبنى: هل جرى سابقاً التقدّم بطلب لتحديد المبنى الخطر.

علامات تحذير يمكن ملاحظتها بالعين

الملاحظة بالعين لا تغني عن تقييم هندسي، لكن الحالات التالية قد تشير إلى الحاجة إلى فحص من مختص: تشققات واضحة في العناصر الحاملة، أسطح خرسانية صدئة ظهر فيها حديد التسليح، رطوبة دائمة أو تجمع مياه في القبو، جدران وأعمدة أُزيلت في المحال في الطابق الأرضي.

قائمة التحقق

اطلب من البلدية تاريخ رخصة البناء والمشروع المعتمد.
اعرف هل توجد رخصة استخدام المبنى.
اقرأ خانة البيانات في الطابو.
اطلب من إدارة المبنى الترميمات التي أُجريت والتقارير الفنية إن وجدت.
عند الشك، ادرس خيار إجراء فحص لدى جهة مرخّصة بإذن المالكين.

يمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في جمع مستندات الرخصة والإسكان والطابو لمبنى تدرسه في خليج Edremit؛ أما التقييم الإنشائي فيلزم لأجله مراجعة الجهات الهندسية المعنية.