مستندات ومصاريف بيع المنزل 2026

كيف يدفع بائع المنزل رسم الطابو، وماذا يحدث لبوليصة DASK، وما الضرائب المطروحة؟ قائمة تحقق خطوة بخطوة للبائع مع قواعد 2026 الجديدة.

كثيراً ما تُناقَش مصاريف المشتري في بيع المنزل، أما التزامات البائع فيُلتفت إليها غالباً يوم الطابو. يلخّص هذا الدليل مستندات جانب البائع ومصاريفه مع التعديلات التي بدأ نفاذها في أواخر 2025 وفي 2026.

1. رسم الطابو: البائع يدفع أيضاً

وفقاً للفقرة 20/أ من الجدول رقم (4) الملحق بقانون الرسوم، يُؤخذ رسم الطابو في بيع العقارات من المتصرِّف ومن المتصرَّف إليه كلٍّ على حدة. والنسبة 20 في الألف. أي أن المشتري يدفع 2% من بدل البيع والبائع 2% رسماً؛ وحتى لو اتفق الطرفان على تقاسم مختلف فيما بينهما فإن الالتزام القانوني قائم على الطرفين.

وقد وُضّح الوعاء بالقانون رقم 7566 بتاريخ 19.12.2025: يُحسب الرسم على بدل التصرف والاكتساب المصرَّح به على ألا يقل عن قيمة ضريبة العقار (emlak vergisi). وبالقانون نفسه رُفعت عقوبة ضياع الضريبة التي تُطبَّق إذا تبيّن لاحقاً أن الرسم دُفع على مبلغ أقل من قيمة ضريبة العقار أو أن المبلغ المصرَّح به لا يعكس الحقيقة، من 25% إلى «مرة واحدة» (bir kat). وبدأ نفاذ هذه التعديلات في 19.12.2025.

وإضافة إلى الرسم يُحصَّل بدل خدمة رأس المال الدوّار لمعاملات الطابو؛ فاسأل مديرية الطابو عن المبلغ الحالي قبل الموعد.

2. بوليصة DASK لم تعد تنتقل إلى المشتري

بدأ نفاذ تعديل الشروط العامة للتأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 21.08.2026 بعد خمسة عشر يوماً من نشره، أي في 5 سبتمبر 2026. ووفقاً للمادة C.4 الجديدة:

عند تغيّر صاحب المصلحة بسبب البيع وما يماثله، ينتهي العقد اعتباراً من تاريخ التسجيل في الطابو.
يُعاد قسط الأيام التي لم يسرِ فيها التأمين بناءً على طلب المؤمِّن له أو صاحب المصلحة السابق. وللاسترداد يجب على البائع مراجعة شركة التأمين أو الوكيل.
تتحقق مديريات الطابو، عند تغيّر صاحب المصلحة، من وجود عقد تأمين إلزامي ضد الزلازل باسم المالك الجديد.
وفي غير حالات البيع (كالميراث مثلاً) يستمر العقد مع صاحب المصلحة الجديد؛ ويُبلغ المالك الجديد شركة التأمين خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ علمه بالتغيّر.

3. ضريبة أرباح زيادة القيمة

وفقاً لدليل GİB (رئاسة الإدارة الضريبية) لعام 2026، فإن الربح المتحقق من بيع مسكن اكتُسب بمقابل خلال خمس سنوات من تاريخ الاكتساب يخضع لضريبة الدخل؛ ويُعتمد يوم التقويم في مدة الخمس سنوات. ولا تنشأ هذه الضريبة في الاكتساب بلا مقابل كالميراث والهبة. ومبلغ الإعفاء لمبيعات عام 2026 هو 150.000 ليرة (البلاغ رقم 332). ويُقرّ بالربح الذي يتجاوز الإعفاء في شهر مارس من السنة التالية.

4. طريقة الدفع: انتبه إلى تاريخ 1 ديسمبر 2026

بتعديل اللائحة بشأن التجارة في العقارات المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 01.10.2026، أُجِّل تاريخ الانتقال إلى نظام الدفع الآمن المقرر في بيوع العقارات من «1/7/2026» إلى «1/12/2026». أما البيوع التي ستخرج عن نطاق النظام وبدل الاستخدام وتقاسمه فستُحدَّد ببروتوكول يوقَّع بين الوزارتين والجهة المتكاملة (entegratör). وللبائعين الذين يخططون لموعد طابو في ديسمبر أو بعده فمن المفيد أن يتحدثوا مسبقاً مع المشتري عن طريقة الدفع وفق التطبيق الحالي.

إن كنت تبيع منزلاً مؤجَّراً

البيع لا ينهي عقد الإيجار القائم من تلقاء نفسه. ووفقاً للمادة 351 من قانون الالتزامات التركي، إذا كان للمالك الجديد أو لأقاربه حاجة إلى مسكن فإنه يبلّغ المستأجر كتابةً خلال شهر من تاريخ الاكتساب ويستطيع إنهاء العقد بدعوى يرفعها بعد ستة أشهر؛ وله إن شاء أن يمارس هذا الحق خلال شهر من انتهاء مدة العقد. وإعطاء المشتري نسخة من عقد الإيجار وبدل الإيجار وحالة مبلغ التأمين قبل البيع يمنع نشوء خلاف لاحقاً.

5. ما على البائع إعداده

وثيقة الهوية ووكالة موثّقة لدى كاتب العدل إن لزم.
بيانات الطابو: رقم الجزيرة/القطعة (ada/parsel) ورقم الوحدة المستقلة والسجل الحالي.
الشروح والرهون: إن وُجد رهن عقاري فخطة رفعه قبل البيع أو إغلاقه بقرض المشتري.
معلومات الإسكان والرخصة: سيسأل عنها المشتري والمصرف.
شهادة هوية الطاقة: إن كان المشتري سيأخذ قرضاً فإن فئة الطاقة تؤثر في نسبة القرض.
مستندات الاكتساب: سجلات تبيّن تاريخ الشراء وثمنه (لحساب زيادة القيمة).
حالة الرسوم الشهرية والفواتير: تصفية الحساب مع الإدارة ونقل الاشتراكات.