بقرار BDDK بتاريخ 29.01.2026 تغيّرت نسب قرض المسكن بحسب قيمة المسكن وفئة الطاقة. النسب القصوى للفئتين A-B وC وسائر الفئات في هذا الدليل.
الحد الأعلى الذي يمكن للمصرف إقراضه لقرض المسكن يحدده، إلى جانب دخلك، نسبة القرض إلى القيمة (نسبة مبلغ القرض إلى قيمة المسكن). وتُقيَّد هذه النسبة بقرارات هيئة التنظيم والرقابة المصرفية (BDDK). ويلخّص هذا الدليل الإطار الحالي وفق قرار BDDK رقم 11364 بتاريخ 29.01.2026.
كيف تُحدَّد قيمة المسكن؟
وفقاً للمادة 12 من لائحة العمليات الائتمانية للمصارف، يجب في قروض المسكن والقروض المضمونة بمسكن أن يتم تقييم العقار المأخوذ ضماناً لدى شركات تقييم مرخّصة من BDDK أو من هيئة أسواق المال (SPK)، وأن تُستخدم هذه القيمة في التحديد. أي أن النسب أدناه تُطبَّق على القيمة الواردة في تقرير التقييم لا على سعر الإعلان.
جدول 2026: الحد الأقصى للقرض بحسب قيمة المسكن وفئة الطاقة
وفقاً للقرار رقم 11364، فإن الحد الأقصى للقرض الممكن منحه لشراء مسكن وفي القروض المضمونة بمسكن هو التالي:
- القيمة ≤ 5 ملايين ليرة: فئة A-B 90% · فئة C 80% · غيرها 70%
- 5–7 ملايين ليرة: A-B 80% · C 70% · غيرها 60%
- 7–10 ملايين ليرة: A-B 70% · C 60% · غيرها 50%
- 10–20 مليون ليرة: A-B 50% · C 40% · غيرها 30%
- فوق 20 مليون ليرة: A-B 40% · C 30% · غيرها 20%
فئة الطاقة هي الفئة الواردة في شهادة هوية الطاقة (Enerji Kimlik Belgesi) الصادرة وفق قانون كفاءة الطاقة رقم 5627 وتنظيماته الفرعية.
ما الذي تغيّر؟
وفقاً للبيان الصحفي الصادر عن BDDK بتاريخ 30 يناير 2026، فبموجب هذا القرار:
- أُلغي التمييز بين المسكن الجديد (الأول) والمستعمل (الثاني) من حيث نسبة القرض إلى القيمة.
- أُدرجت أيضاً المساكن ذات فئة الطاقة C، وهي الحد الأدنى المطلوب للمباني المنشأة بعد 2010، ضمن المساكن التي تُطبَّق عليها النسب المميزة.
- وذُكر في البيان أن الهدف دعم شراء المساكن الجديدة ذات كفاءة الطاقة العالية والأكثر مقاومة نسبياً للزلازل، ودعم المستهلكين الذين سيقتنون مسكنهم الأول.
إذا كان لديك مسكن بالفعل
ينص القرار على استمرار تطبيق ما ورد في قرار المجلس رقم 10656 بتاريخ 24.08.2023 على النسب الجديدة. ووفقاً للقرار رقم 10656، إذا كان للمستهلك أو زوجه أو أولاده دون 18 سنة مسكن واحد على الأقل، تُطبَّق أقصى نسبة قرض إلى قيمة بعد تخفيضها بنسبة 75%. فمثلاً النسبة البالغة 80% في الجدول تنخفض في هذه الحالة إلى 20%.
وهناك استثناءات في تقييم ملكية المسكن:
- لا تُعتبر المساكن في القرى والأماكن التي تحولت من قرى إلى أحياء بالقانون رقم 6360 (والأماكن التي يثبت بكتاب رسمي أنها من الطبيعة نفسها تدخل في هذا النطاق).
- لا يُعتدّ بمن لهم 50% أو أقل من حصة في أي سند مسكن، باستثناء من يملكون طابو بالأسهم في أكثر من مسكن.
- وفقاً للقرار رقم 10849، لا يُعتدّ بـالمسكن الوحيد المملوك إذا هُدم أو صدر قرار بهدمه بسبب تحديده مبنى خطراً بموجب القانون رقم 6306.
أي القروض تدخل في النطاق؟
يُطبَّق القرار على القروض الممنوحة للمستهلكين لاقتناء مسكن وعلى القروض المضمونة بمسكن باستثناء قروض المركبات. أي أن الجدول نفسه يسري على من يريدون الحصول على قرض بضمان مسكنهم القائم. ولأن فئة الطاقة وشريحة القيمة وملكية المسكن تُقيَّم معاً، فقد يختلف مبلغ القرض الممكن لشقتين بالسعر نفسه اختلافاً ملحوظاً. لذلك عند مقارنة الإعلانات يجب النظر إلى فئة شهادة هوية الطاقة وليس إلى السعر وحده.
مثال حسابي بسيط
لنفترض شقة قُدّرت قيمتها في تقرير التقييم بـ 6 ملايين ليرة وفئة طاقتها C. إذا لم يكن لدى المشتري مسكن آخر، يشير الجدول إلى نسبة 70%؛ فيكون الحد الأقصى للقرض 4,2 مليون ليرة. ولو كانت فئة طاقة الشقة نفسها A أو B لارتفعت النسبة إلى 80% وبلغ الحد الأقصى 4,8 مليون ليرة. وإذا كان للمشتري مسكن آخر، فإن نسبة 70% تنخفض بتخفيض 75% إلى 17,5%. وهذا الحساب يبيّن الحد الأعلى القانوني فقط؛ أما تقييم المصرف للدخل والمخاطر فيتم على حدة.
قائمة التحقق قبل أخذ القرض
- اعرف هل للمسكن شهادة هوية طاقة وما فئته.
- اطلب من المصرف أن يبدأ عملية التقييم قبل دفع العربون.
- أدرج المساكن المسجلة باسمك واسم زوجك وأولادك دون 18 سنة، وتحقق من نسب الحصص.
- إن جاءت القيمة في تقرير التقييم دون سعر البيع فاحسب هل تستطيع تغطية الفرق بالدفعة الأولى.
- أضف مصاريف الطابو وسائر النفقات إلى ميزانية الدفعة الأولى.
ولأن النسب قد تتغير بقرارات BDDK فتأكد من التطبيق الحالي لدى مصرفك في تاريخ التقديم. ويمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في تخطيط جدول التقييم وموعد الطابو في المشتريات بالقرض.
