Beş yıl dolmadan satılan evde kazanç vergilendirilir. 2026 istisnası 150.000 TL, iktisap tarihinin tespiti ve Yİ-ÜFE endekslemesi GİB rehberiyle anlatıldı.
Ev, arsa ya da zeytinlik satarken “vergi çıkar mı?” sorusunun cevabı çoğu zaman taşınmazı ne zaman ve nasıl edindiğinize bağlıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinde düzenlenen değer artışı kazancı, belirli koşullarda satıştan doğan kazancın gelir vergisine tabi olmasıdır. Bu rehber, Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 yılı “Diğer Kazanç ve İratlar” rehberine ve 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne dayanır.
Temel kural: beş yıl
GİB rehberine göre gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı edinilen gayrimenkullerin (konut, arsa vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır. Beş tam yıl geçtikten sonra yapılan satışta bu kapsamda vergi doğmaz.
Rehberdeki örnekte 10/4/2023'te alınan bir gayrimenkulün 21/10/2025'te satılması halinde, beş tam yıl dolmadığı için kazancın istisna tutarını aşan kısmının vergiye tabi olduğu belirtilir.
Miras ve bağış: ivazsız edinim
Rehbere göre mal ve haklar ivazsız (karşılıksız) edinilmişse, örneğin miras veya bağış yoluyla, bunların satışından doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Rehberdeki örnekte mirasla gelen dairenin iki yıl içinde satılması bile bu kapsamda vergi doğurmaz. Mirasla gelen bir arsanın kat karşılığı verilmesi halinde de “ivazsız edinim” niteliği değişmez.
İktisap tarihi nasıl belirlenir?
Beş yılın hangi tarihten başladığı en çok hata yapılan noktadır. GİB rehberindeki ilkeler:
- Genel kural: Gayrimenkullerde iktisap tapuya tescille gerçekleşir; iktisap tarihi tapu tescil tarihidir.
- Fiilen kullanıma bırakma: Kooperatif, TOKİ veya başka kişilerden kullanıma hazır teslim alınan konutlarda, fiili kullanım tahsis belgesi, teslim tutanağı ya da su, elektrik faturalarıyla belgelenirse fiili kullanım tarihi esas alınır.
- Satış vaadi sözleşmesi: Rehberdeki örnekte satış vaadi sözleşmesiyle alınan arazide iktisap tarihi olarak tapu tescil tarihi esas alınmıştır.
- Kat karşılığı: Arsa olarak alınan gayrimenkul üzerine bina yapılması veya arsanın kat karşılığı verilmesiyle alınan dairelerin tapuya tescili cins tashihi sayılır; yeni tescil tarihi iktisap tarihidir.
- Arazinin arsaya dönüşmesi: Belediyece ifraz sonucu arsa vasfı kazanan arazide cins tashihinin tapuya tescil tarihi esas alınır.
Kazanç nasıl hesaplanır?
Safi değer artışı; satış bedelinden maliyet bedeli ile satış nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan gider, vergi ve harçların düşülmesiyle bulunur. Maliyet bedeli tespit edilemezse Vergi Usul Kanunu'na göre takdir komisyonunca belirlenecek bedel esas alınır.
Endeksleme
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81. maddesine göre iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK'in Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak bulunur. Endeksleme yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekir.
İstisna tutarı
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının (menkul kıymetler hariç) belirli bir kısmı vergiden istisnadır:
- 2025 yılı satışları için: 120.000 TL
- 2026 yılı satışları için: 150.000 TL (332 Seri No.lu Tebliğ)
İstisna satış başına değil, ilgili takvim yılında elde edilen değer artışı kazancına uygulanır. İstisnayı aşan kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında yıllık beyannameyle beyan edilir.
Ticari kazanç ayrımı
GİB rehberi, gayrimenkul alım satımının devamlılık, kazanç amacı ve ticari organizasyon (iş yeri, işçi, ticaret sicili gibi) unsurları taşıması halinde elde edilen gelirin ticari kazanç sayılabileceğini belirtir. Aynı yıl içinde birden fazla ya da art arda yıllarda sürekli alım satım yapanlar bu ayrımı dikkate almalıdır.
Tapuda beyan edilen bedel neden önemli?
Kazancın hesabında satış ve alış bedelleri esas alındığı için tapuda gerçek bedelin beyan edilmesi hem alıcı hem satıcı açısından önemlidir. Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden alınır. 19.12.2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla, harcın emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının sonradan tespiti halinde uygulanacak vergi ziyaı cezası %25'ten “bir kat”a çıkarıldı. Düşük beyan edilen bir alış bedeli, ileride yapacağınız satışta hesaplanan kazancı da büyütebilir.
Satış öncesi kontrol listesi
- Tapudaki edinme tarihini ve edinme şeklini (satış, miras, bağış, kat karşılığı) belirleyin.
- Beş yılın dolduğu günü takvim günüyle hesaplayın.
- Alış bedelini ve masraflarını gösteren belgeleri toplayın.
- Yİ-ÜFE artışını hesaplayıp endeksleme şartının oluşup oluşmadığına bakın.
- Aynı yıl başka bir satış planlıyorsanız istisnanın yıl başına tek olduğunu hesaba katın.
Hesaplama ve beyan için mali müşavirden destek almanızı öneririz. Aktif Emlak, Edremit Körfezi'ndeki satış sürecinizi planlarken tapu bilgilerinizi derlemenize yardımcı olabilir.
