Ev Satarken Belgeler ve Masraflar 2026

Ev satan kişi tapu harcını nasıl öder, DASK poliçesine ne olur, hangi vergiler gündeme gelir? 2026'da değişen kurallarla satıcı için adım adım kontrol listesi.

Ev satışında alıcının masrafları sık konuşulur; satıcının yükümlülükleri ise çoğu zaman tapu günü fark edilir. Bu rehber, satıcı tarafının belgelerini ve masraflarını, 2025 sonu ile 2026'da yürürlüğe giren değişikliklerle birlikte özetler.

1. Tapu harcı: satıcı da öder

Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre gayrimenkullerin satışında tapu harcı, devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır. Oran binde 20'dir. Yani satış bedeli üzerinden alıcı %2, satıcı %2 harç öder; taraflar aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırsa da kanundaki yükümlülük her iki taraf içindir.

Matrah, 19.12.2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla netleştirildi: harç, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Aynı kanunla, harcın emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden ödendiğinin veya beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının sonradan tespiti halinde uygulanacak vergi ziyaı cezası %25'ten “bir kat”a yükseltildi. Bu değişiklikler 19.12.2025'te yürürlüğe girdi.

Harca ek olarak tapu işlemleri için döner sermaye hizmet bedeli de tahsil edilir; güncel tutarı randevu öncesinde tapu müdürlüğünden öğrenin.

2. DASK poliçesi artık alıcıya devredilmiyor

21.08.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları değişikliği, yayımından on beş gün sonra, 5 Eylül 2026'da yürürlüğe girdi. Yeni C.4 maddesine göre:

Satış ve muadili işlemler nedeniyle menfaat sahibi değiştiğinde sözleşme tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer.
Sigorta ettiren veya önceki menfaat sahibinin başvurusu üzerine, işlemeyen günlere ait prim geri verilir. İade için satıcının sigorta şirketine ya da acenteye başvurması gerekir.
Tapu müdürlükleri, menfaat değişikliği için yeni malike ait bir zorunlu deprem sigortası sözleşmesi olup olmadığını kontrol eder.
Satış dışındaki hallerde (örneğin miras) sözleşme yeni menfaat sahibiyle devam eder; yeni sahip değişikliği öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde sigorta şirketine bildirir.

3. Değer artışı kazancı vergisi

GİB'in 2026 rehberine göre bedel karşılığı edinilen bir konutun iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir; beş yıllık sürede takvim günü esas alınır. Miras ve bağış gibi karşılıksız edinimlerde bu vergi doğmaz. 2026 yılı satışları için istisna tutarı 150.000 TL'dir (332 Seri No.lu Tebliğ). İstisnayı aşan kazanç, izleyen yılın Mart ayında beyan edilir.

4. Ödeme yöntemi: 1 Aralık 2026 tarihine dikkat

01.10.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik değişikliğiyle, taşınmaz satışlarında öngörülen güvenli ödeme sistemine geçiş tarihi “1/7/2026”dan “1/12/2026”ya ertelendi. Sistemin kapsamı dışında kalacak satışlar, kullanım bedeli ve paylaşımı Bakanlıklar ile entegratör arasında imzalanacak protokolle belirlenecek. Aralık ayında veya sonrasında tapu randevusu planlayan satıcıların, ödeme yöntemini güncel uygulamaya göre alıcıyla önceden konuşması faydalı olur.

Kiracılı ev satıyorsanız

Satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre yeni malik, kendisi veya yakınları için konut gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de kullanabilir. Alıcıya kira sözleşmesinin bir örneğini, kira bedelini ve depozito durumunu satıştan önce vermek, sonradan anlaşmazlık çıkmasını önler.

5. Satıcının hazırlaması gerekenler

Kimlik belgesi ve gerekiyorsa noter onaylı vekâletname.
Tapu bilgileri: Ada/parsel, bağımsız bölüm numarası ve güncel kayıt.
Şerh ve rehinler: İpotek varsa satış öncesinde kaldırılması veya alıcının kredisiyle kapatılması planı.
İskân ve ruhsat bilgisi: Alıcı ve banka tarafından sorulacaktır.
Enerji Kimlik Belgesi: Alıcı kredi kullanacaksa enerji sınıfı kredi oranını etkiler.
Edinme belgeleri: Alış tarihini ve bedelini gösteren kayıtlar (değer artışı hesabı için).
Aidat ve fatura durumu: Yönetimle hesap kapatma ve abonelik devirleri.

6. Satış günü ve sonrası

Tapuda beyan edilen bedelin gerçek satış bedeliyle aynı olmasına dikkat edin.
Tapu tescilinden sonra DASK prim iadesi için sigorta şirketinize başvurun.
Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kapatın ya da devredin.
Beş yıl dolmadan sattıysanız beyan yükümlülüğünüzü takvime işleyin.

Aktif Emlak, Edremit Körfezi'nde evini satan mal sahiplerine belge hazırlığı, alıcıyla iletişim ve tapu randevusu planlaması konusunda yardımcı olabilir.