Gayrimenkul Değerleme Raporu Rehberi

SPK lisanslı değerleme raporu hangi işlemlerde zorunlu, nasıl alınır, içinde neler bulunur? Konut kredisi, yabancıya satış ve vatandaşlık için özet rehber.

Bir evin “değeri” denince akla genellikle ilan fiyatı gelir. Oysa bazı işlemlerde mevzuat, değerin yetkili bir değerleme kuruluşunun raporuyla belgelenmesini ister. Bu rehberde değerleme raporunun ne olduğunu, hangi durumlarda zorunlu olduğunu ve raporda nelere bakmanız gerektiğini anlatıyoruz.

Değerleme raporu nedir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 2024/2 sayılı Genelgesine göre değerleme raporu; Uluslararası Değerleme Standartları başta olmak üzere, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesi yetkili değerleme kuruluşunda görev alan değerleme uzmanlarınca, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), TDUB ve TKGM düzenlemelerine uygun hazırlanan rapordur. SPK'nın internet sitesinde gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ilişkin tebliğler, karar ve duyurular ile tanıtım rehberi yer alır.

Hangi durumlarda gerekir?

Konut kredisi

Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik'in 12. maddesine göre konut edinimi amaçlı kredilerde ve konut teminatlı kredilerde, teminat olarak alınan gayrimenkulün değerlemesinin BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılması ve kredi sınırlamasında bu değerin kullanılması zorunludur. Kredi tutarının konut değerine oranı da bu değer üzerinden hesaplanır.

Yabancıların taşınmaz edinimi

TKGM Genelgesinin konusu, yabancıların taşınmaz edinimlerinde ve bazı tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarıdır. Yabancı uyruklu bir kişiye satış planlanıyorsa rapor süreci tapu başvurusundan önce planlanmalıdır.

Yatırım yoluyla vatandaşlık

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlıkta yatırım tutarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespitini öngörür. Genelgeye göre bu tespitlerde kullanılacak değerleme raporları SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenebilir.

Tapu işlemleri için rapor nasıl alınır?

Başvuru: Gerçek kişilerde taşınmaz maliki, tüzel kişilerde temsile yetkili kişi Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden başvurur. Malik Türk vatandaşıysa ALO 181 üzerinden de başvurabilir.
Kuruluş seçimi: Başvuruda tercihli ya da otomatik algoritmayla bir değerleme kuruluşu seçilebilir.
Ücret: Ücret bilgisi, ödeme süresi ve talep numarası SMS veya e-postayla iletilir; süresinde ödenmeyen talep iptal edilir. Ödeme yapılmadan kuruluşa iş ataması yapılmaz.
Rapor: Rapor e-imzayla onaylanıp TAKBİS'e gönderilir ve ilgilisi tarafından Web Tapu üzerinden görüntülenebilir.

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin başvurması yeterlidir. Başvuru başka bir taşınmazla değiştirilemez; bu durumda yeni başvuru gerekir.

Raporun kullanım süresi

Genelgenin güncel metnine göre tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 aydır. Süre geçerse tapu işleminden önce yeni rapor istenir. Ayrıca rapor tarihi ile başvuru tarihi arasında tapu sicilinden taşınmazın değerini değiştiren bir durum (cins değişikliği, yola terk, irtifak hakkı, çeşitli şerhler, askeri yasak bölge beyanı gibi) anlaşılırsa, süreye bakılmaksızın yeni rapor gerekir.

Raporda nelere bakmalı?

İmzalar: Raporda sorumlu değerleme uzmanı, denetmen ve değerleme uzmanı olmak üzere en az üç kişinin imzası bulunur.
Fotoğraflar: En az biri içeriden olmak üzere en az üç fotoğraf yer alır.
Yasal ve mevcut alan: Genelge, ruhsat ve projeye uygun “yasal brüt kullanım alanı” ile yerinde ölçülen “mevcut brüt kullanım alanı”nı ayrı tanımlar. İkisi arasındaki fark, projeye aykırı eklentilerin işaretidir.
Piyasa değeri ve yasal kullanıma esas değer: Raporda taşınmazın mevcut haliyle piyasa değeri ile yalnız yasal kısımlar esas alınarak bulunan değer ayrı ayrı görülebilir.
Emsaller: Emsal alınan taşınmazlar uydu görüntüsü üzerinde nokta nokta işaretlenir.
Uyumsuzluklar: Yasal durum ile fiili durum arasındaki farklar ölçülendirilerek proje üzerinde gösterilir.

Tadilat ve inşaat halindeki taşınmazlar

Genelge, tadilat durumuna göre farklı kurallar koyar. Basit tadilat ve onarımda tadilat ruhsatı aranmaz; eksik imalat ve onarım tutarı takdir edilen değerden düşülerek piyasa değeri belirlenir. Projeye uygun tamamlanmış ama sonradan esaslı tadilatla yeniden inşasına başlanmış yapılarda tadilat ruhsatı aranır; ruhsat alınmadan esaslı tadilatı süren taşınmazlar için değer takdir edilmez. İnşaat halindeki taşınmazlarda ise tamamlanmış alternatif projenin güncel değeri ve tamamlanmaya ilişkin riskler dikkate alınır.

Değerleme raporu ile ilan fiyatı aynı şey değil

Rapordaki değer, standartlara göre belirlenen tahmini piyasa değeridir; pazarlıkla oluşan satış fiyatından farklı olabilir. Konut kredisinde banka, kredi oranını bu değer üzerinden hesapladığı için raporun satış bedelinin altında çıkması, kullanılabilecek kredi tutarını azaltabilir. Bu nedenle kredi kullanacak alıcıların, kapora vermeden önce bankanın değerleme sürecini başlatması faydalıdır.

Şikâyet ve destek

Genelgeye göre değerleme raporlarıyla ilgili şikâyet ve öneriler öncelikle TDUB'a iletilebilir. Başvuru ve teknik konularda TKGM'nin tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr adresi, sistem sorunlarında Alo181destek@tkgm.gov.tr adresi belirtilmiştir.

Aktif Emlak, değerleme süreci gerektiren bir alım-satımda belgeleri ve randevu takvimini planlamanıza yardımcı olabilir.