Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ne zaman yürürlüğe girdi, riskli yapı tespiti nasıl yapılır, tapuda nasıl görünür? Ev alırken bina güvenliği kontrol listesi.
Bir ev alırken en zor değerlendirilen konu, binanın depreme karşı durumudur. Gözle bakarak bir binanın güvenli olup olmadığını anlamak mümkün değildir; ama hangi belgelere bakılacağını ve hangi resmi süreçlerin bulunduğunu bilmek, doğru soruları sormayı sağlar. Bu rehber Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve 6306 sayılı Kanun üzerinden hazırlanmıştır.
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018)
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazete'de (Mükerrer, Sayı 30364) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca yayımlandı ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi. Yönetmeliğin amacı; yeniden yapılacak, değiştirilecek ve büyütülecek binaların deprem etkisi altında tasarım ve yapımı ile mevcut binaların performansının değerlendirilmesi ve güçlendirilmesi için gerekli kuralları ve asgari koşulları belirlemektir. Aynı tarihte yürürlüğe giren yönetmelikle, 2007 tarihli “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” yürürlükten kaldırıldı.
Uygulamada bir binanın hangi kurallara göre projelendirildiği, ruhsat ve proje tarihine bağlıdır. Bu nedenle satın alacağınız binanın yapı ruhsatı tarihi ve onaylı projesi, değerlendirmenin başlangıç noktasıdır. Ancak tarih tek başına bir güvenlik garantisi değildir; binanın projesine uygun yapılıp yapılmadığı ve sonradan yapılan değişiklikler de belirleyicidir.
Riskli yapı nedir?
6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
- Başvuru: Kanunun 3. maddesine göre tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
- Resen tespit: Başkanlık veya idare tespiti kendisi de yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir; malikler yaptırmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır.
- Bildirim: Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir.
- İtiraz: Malikler veya kanuni temsilcileri tespite on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.
Kanun, tespitin engellenmesi halinde idarenin talebiyle mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteğiyle kapalı alanların açtırılarak resen tespit yapılabileceğini de düzenler. Yani bir binada tespit süreci, maliklerden biri karşı çıksa bile ilerleyebilir.
Satın alırken bu kayıt ne anlama gelir?
Tapunun beyanlar hanesinde riskli yapı kaydı bulunan bir dairede, bina dönüşüm sürecine girmiş demektir. Satın almadan önce şu sorular yanıtlanmalıdır: Tespite itiraz edilmiş mi? Malikler arasında karar alınmış mı? Yıkım ve yeniden yapım takvimi nedir? Arsa payınız yeni yapıda size ne kazandıracak?
Finansman tarafında da bir ayrıntı vardır: BDDK'nın 10849 sayılı kararına göre tüketicinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuklarının sahip olduğu tek konut, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edildiği için yıkılmış ya da hakkında yıkım kararı alınmışsa, konut kredisi oranlarının belirlenmesindeki konut sahipliği değerlendirmesinde dikkate alınmaz.
Belgelerle yapılabilecek ön kontroller
- Yapı ruhsatı ve onaylı proje: Ruhsat tarihi ve projedeki kat sayısı ile mevcut durumun uyumu.
- Yapı kullanma izni: İzin, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespitine dayanır (İmar Kanunu md. 30).
- Tapu beyanları: İmar aykırılığı ve riskli yapı kayıtları.
- Sonradan yapılan değişiklikler: Zemin katta duvar kaldırma, kat ilavesi, kolon veya kirişe müdahale gibi tadilatlar.
- Bina yönetimi kayıtları: Daha önce riskli yapı tespiti için başvuru yapılıp yapılmadığı.
Gözlemle fark edilebilecek uyarı işaretleri
Gözlem bir mühendislik değerlendirmesinin yerini tutmaz; ancak aşağıdaki durumlar, bir uzmana inceletme ihtiyacına işaret edebilir: taşıyıcı elemanlarda belirgin çatlaklar, donatının görünür hale geldiği paslanmış beton yüzeyler, bodrumda sürekli nem veya su birikintisi, zemin kattaki dükkânlarda kaldırılmış duvar ve kolonlar.
Kontrol listesi
- Belediyeden yapı ruhsatı tarihini ve onaylı projeyi isteyin.
- Yapı kullanma izni olup olmadığını öğrenin.
- Tapudaki beyanlar hanesini okuyun.
- Bina yönetiminden yapılmış tadilatları ve varsa teknik raporları isteyin.
- Şüphe halinde, malik izniyle lisanslı bir kuruluşa inceleme yaptırma seçeneğini değerlendirin.
Aktif Emlak, Edremit Körfezi'nde incelediğiniz bir binanın ruhsat, iskân ve tapu belgelerini derlemenizde yardımcı olabilir; yapısal değerlendirme için ilgili mühendislik kuruluşlarına başvurmanız gerekir.
