Konut kira geliri istisnası 2025 için 47.000 TL, 2026 için 58.000 TL. Kimin beyan vereceği, gider yöntemleri ve konut kredisi faizi değişikliği burada.
Yazlığını ya da ikinci evini kiraya verenler için en çok sorulan soru, kira gelirinin ne zaman ve nasıl beyan edileceğidir. Bu rehber, Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) 2026 bilgi notu ile 31.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne dayanır. Tutarlar her yıl güncellendiği için hangi yıla ait olduklarını ayrıca belirttik.
Önce takvim: hangi yılın geliri, ne zaman beyan edilir?
Kira geliri, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında beyan edilir. GİB'e göre 2025 yılı kira gelirleri için beyanname 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında Hazır Beyan sistemi (intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan) üzerinden verildi; vergi iki taksitte, 31 Mart ve 31 Temmuz'da ödendi. 2026 yılında elde edilen kira gelirleri ise aynı düzenle Mart 2027'de beyan edilecektir.
Konut kira geliri istisnası
- 2025 gelirleri için: 47.000 TL (GİB 2026 bilgi notu).
- 2026 gelirleri için: 58.000 TL (332 Seri No.lu Tebliğ, GVK 21. madde).
İstisna yalnız konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için geçerlidir; iş yeri kirasına uygulanmaz. Birden fazla konuttan kira alınıyorsa istisna, kira gelirlerinin toplamına bir kez uygulanır. Bir konutun birden fazla ortağı varsa istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanır. Konut kira geliri istisnanın altında kalan kişi bu gelir için beyanname vermez.
İstisnadan yararlanamayanlar
GİB'in bilgi notuna göre şu kişiler istisnadan yararlanamaz:
- Kira gelirini idarenin tespiti sonucunda süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
- Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı, ilgili yıl için belirlenen tutarı aşanlar (2025 yılı için 1.200.000 TL).
Kimler beyanname verir?
2025 yılı için GİB'in saydığı durumlar şunlardır: konut kira geliri istisna tutarını aşanlar; kesinti ve istisnaya konu olmayan kira geliri toplamı 18.000 TL'lik beyan sınırını aşanlar; tevkifata tabi iş yeri kira gelirinin brüt tutarı 330.000 TL'yi aşanlar. 2026 gelirleri için 332 Seri No.lu Tebliğ, GVK 86. maddedeki tevkifata ve istisnaya konu olmayan gelirlerin beyan sınırını 22.000 TL olarak belirlemiştir.
Gider yöntemleri
Götürü gider
Kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i gider olarak indirilir. Belge toplamak gerekmez. GİB'e göre götürü gider yöntemini seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
Gerçek gider
Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinde sayılan giderler belgelendirilerek indirilir. Bunlar arasında kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; sigorta giderleri; kiraya verilen mal için ödenen vergi, resim ve harçlar; amortisman; onarım ile bakım ve idame giderleri yer alır. Madde ayrıca konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için, iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5'inin o konutun kira hasılatından indirilmesine imkân tanır.
Bu yöntemde önemli bir değişiklik vardır: 19.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile 74. maddedeki faiz giderine ilişkin bentte “Kiraya verilen mal ve haklar” ifadesi “Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar” şeklinde değiştirildi. Böylece kiraya verilen konut için kullanılan borçların faizi gerçek gider olarak indirilemez hale geldi. Değişiklik, 1 Ocak 2025'ten itibaren başlayan dönemlerin gelirlerine ilişkin beyannamelerde uygulanır.
2026 tarifesi
332 Seri No.lu Tebliğ'e göre 2026 gelirlerine uygulanacak tarifede ilk dilim 190.000 TL'ye kadar %15'tir; dilimler %20, %27, %35 ve %40 olarak devam eder. Kira dışında ücret geliri olanlarda dilimler farklı tutarlarla hesaplanır; bu nedenle toplam vergiyi Hazır Beyan sisteminin hesaplamasıyla kontrol etmek en sağlıklı yoldur.
Kiraya verenler için yıllık kontrol listesi
- Kira sözleşmesini ve kiranın banka üzerinden ödendiğini gösteren kayıtları saklayın.
- Yıl içinde aldığınız tüm konut kiralarını toplayın; istisnayla karşılaştırın.
- Ücret ve diğer gelirlerinizin toplamının istisna sınırını aşıp aşmadığına bakın.
- Götürü mü gerçek gider mi seçeceğinize karar verin; iki yıllık bağlayıcılığı unutmayın.
- Gerçek gider seçiyorsanız belgeleri yıl boyunca biriktirin; konut kredisi faizinin artık düşülemediğini hesaba katın.
- Mart ayında Hazır Beyan sistemine girip önerilen beyannameyi kendi kayıtlarınızla kıyaslayın.
Sonuç
Kira geliri beyanında en sık hata, yanlış yılın tutarlarını kullanmaktır: Mart 2026'daki beyanda 47.000 TL, Mart 2027'deki beyanda 58.000 TL istisna geçerlidir. Karmaşık durumlarda (birden fazla gelir türü, ortaklı mülk, iş yeri kirası) bir mali müşavirden destek almanızı öneririz. Aktif Emlak, Edremit Körfezi'nde kiracı bulma ve kira sözleşmesi hazırlığı gibi adımlarda yardımcı olabilir.
