Tapuda kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi yazıyor? İki kaydın anlamını, iskânla ilişkisini ve daire alırken kontrol etmeniz gerekenleri adım adım anlattık.
Daire ilanlarında ve tapu kayıtlarında en sık karşılaşılan iki ifade kat irtifakı ve kat mülkiyetidir. İkisi de bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olduğunuzu gösterir; ancak hukuki anlamları ve pratik sonuçları farklıdır. Bu rehberde iki kaydı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu üzerinden sade bir dille açıklıyoruz.
Kanunun tanımları
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesine göre kat mülkiyeti, bir anagayrimenkulün ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri (bağımsız bölümler) üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapının bağımsız bölümleri için arsa malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır.
Kısacası kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da tamamlandığı resmi olarak belgelenmemiş bir yapı için kurulan bir “ön hak”tır. Kanunun 3. maddesi bunu açıkça söyler: kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir ve yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir.
Geçişin anahtarı: yapı kullanma izni (iskân)
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte belirleyici belge, halk arasında iskân denen yapı kullanma izin belgesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesine göre yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği resen yapılır; cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisliyse başka belge aranmadan kat mülkiyetine çevrilir. Kanun bu işlemlerin döner sermaye hizmet bedelinden muaf olduğunu da belirtir.
Kanunun 3. maddesi, geçişin arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebileceğini söyler. Yani binadaki tüm maliklerin bir araya gelmesi gerekmez.
Kat irtifakı kaydı ne anlama gelebilir?
Kat irtifakı kaydı tek başına “sorunlu daire” anlamına gelmez; yeni tamamlanan binalarda iskân süreci sürerken bu kayıt normaldir. Ancak yıllardır kullanılan bir binada kayıt hâlâ kat irtifakı olarak duruyorsa, bunun nedenini öğrenmek gerekir. Olası nedenler şunlardır:
- Yapı kullanma izni hiç alınmamış olabilir.
- Yapı, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış olabilir.
- İzin alınmış ancak tapuya yansıtılmamış olabilir.
İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre kullanma izni alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz; kullanma izni alan bağımsız bölümler ise yararlandırılır. Bu nedenle iskân durumu, yalnızca tapu kaydı değil günlük kullanım açısından da önemlidir.
Kat irtifakı döneminde bina yönetimi
Kanunun 17. maddesine göre kat irtifakı kurulmuş bir yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Aidat, yönetici seçimi ve yönetim planı gibi konular bu sayede işletilebilir. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan yönetici de atayabilir.
Arsa payı her iki durumda da önemlidir
Kanunun 3. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projede tahsis edilen arsa payı gösterilerek kurulur. Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse, her malik yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa payı; kentsel dönüşüm, yeniden yapım ve ortak giderlerin paylaşımı gibi konularda belirleyici olabildiği için tapu kaydında mutlaka kontrol edilmelidir.
Vergi açısından küçük bir not
Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 rehberinde, arsa üzerine bina inşa edilmesi veya arsanın kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescilinin cins tashihi sayıldığı ve tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi kabul edildiği belirtilir. Kat karşılığı daire alanlar için bu tarih, değer artışı kazancındaki beş yıllık sürenin başlangıcını etkiler.
Daire alırken kontrol listesi
- Tapu kaydında “kat irtifakı” mı “kat mülkiyeti” mi yazdığını görün.
- Kat irtifakı ise ilgili belediyeden yapının yapı kullanma izni durumunu sorun.
- Bağımsız bölüm numarası, kat, nitelik ve arsa payını projeyle karşılaştırın.
- Tapunun beyanlar hanesinde imar aykırılığı gibi bir kayıt olup olmadığına bakın.
- Bina yönetim planını ve aidat düzenini isteyin.
- Elektrik ve su aboneliklerinin daire için nasıl yapıldığını öğrenin.
Sonuç
Kat irtifakı, binanın tamamlanma ve belgelenme sürecinin henüz bitmediğini gösteren bir kayıttır; kat mülkiyeti ise sürecin yapı kullanma izniyle tamamlandığını gösterir. Satın almadan önce kaydın neden o durumda olduğunu öğrenmek, sonradan karşılaşılabilecek abonelik, kredi ve satış sorunlarının önüne geçer. Aktif Emlak, Edremit Körfezi'nde incelediğiniz bir dairenin tapu ve iskân bilgilerini derlerken size yardımcı olabilir.
