Hisseli tapu nedir, paydaşlar ne yapabilir, önalım hakkı nasıl kullanılır? 25.12.2025'te yürürlüğe giren yeni süreler ve rayiç bedel kuralı burada.
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ait olduğu durumdur. Miras yoluyla gelen arsalarda, birlikte alınan zeytinliklerde ve aile evlerinde sık görülür. Türk Medeni Kanunu'nda bu durumun adı paylı mülkiyettir. Bu rehberde paydaşların hakları ile 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişen önalım (şufa) hakkı kurallarını özetliyoruz.
Paylı mülkiyetin temel kuralları
Medeni Kanun'un 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden çok kişi, bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve haczettirilebilir.
Paydaşlar, 689. maddeye göre kullanma ve yönetim konularında oybirliğiyle kendi aralarında farklı bir düzen kurabilir. Taşınmazla ilgili bu anlaşmalar, imzaları noterce onaylanırsa paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebilir. Örneğin “zeytinliğin kuzey bölümünü A, güney bölümünü B kullanır” şeklindeki bir kullanım anlaşması bu yolla kayda geçirilebilir.
Hisseli tapu alırken dikkat
- Hisse, belirli bir yer değildir. Tapudaki pay, taşınmazın tamamı üzerinde oransal bir haktır; “şu köşe benim” şeklinde bir sınır tapudan doğmaz.
- Diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Payı paydaş olmayan birine satarsanız ya da siz böyle bir pay alırsanız, diğer paydaşlar aşağıda anlatılan süreler içinde dava açabilir.
- Tarım arazilerinde ek kısıt vardır. 5403 sayılı Kanun'un 8/B maddesine göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve pay temliki gibi işlemler Tarım ve Orman Bakanlığının izni ile yapılır.
- Kredi değerlendirmesinde pay oranı önemlidir. BDDK'nın 10656 sayılı kararında, kredi-değer oranı için konut sahipliği değerlendirilirken birden fazla konutta hisseli tapu sahibi olanlar hariç, herhangi bir konut tapusunda yüzde 50 ve daha az hissesi olanların dikkate alınmayacağı belirtilmiştir.
Önalım hakkı nedir?
Medeni Kanun'un 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (734. madde). Paydaşlar arasındaki satışlarda bu hak doğmaz; hak, paydaş olmayan birine yapılan satışta gündeme gelir.
25.12.2025'ten itibaren değişen kurallar
7571 sayılı Kanunla 733 ve 734. maddeler değiştirildi; değişiklikler 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe girdi:
- Hak düşürücü süre kısaldı: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Önceki metinde üst süre iki yıldı.
- Bedel artık rayiç bedel: Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; yatırmazsa payın adına tesciline karar verilemez.
- Kullanılamayan haller: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Kanuna eklenen geçici 1. maddeye göre 733. maddedeki değişiklikler, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; 734. maddedeki değişiklikler ise yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır.
Bildirim ve feragat
733. maddeye göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre bu bildirimle işlemeye başladığından, pay alan kişinin bildirimi yaptırması kendi açısından belirsizliği kısaltır. Önalım hakkından genel olarak feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir; belirli bir satış için vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Paydaşlar anlaşamazsa 698. maddeye göre her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. 699. maddeye göre paylaşma aynen bölme veya satış yoluyla olur; aynen bölme uygun değilse açık artırmayla satışa hükmolunur. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesine göre ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Kontrol listesi
- Tapuda paydaşları ve pay oranlarını görün.
- Kullanım anlaşması ya da önalım hakkıyla ilgili şerh olup olmadığına bakın.
- Pay alıyorsanız satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini planlayın.
- Tarım arazisiyse Bakanlık izni gerekip gerekmediğini sorun.
- Bütçenizi, olası bir önalım davasında payın rayiç bedel üzerinden el değiştirebileceğini düşünerek yapın.
Aktif Emlak, hisseli bir taşınmaz için tapu kaydını ve paydaş yapısını incelerken size yol gösterebilir; dava ve arabuluculuk süreçleri için bir avukata danışmanızı öneririz.
