Yabancılar Türkiye'de hangi sınırlarla taşınmaz alabilir? Vatandaşlık için 400.000 dolar şartı, 3 yıl satmama şerhi ve değerleme raporu kuralları burada.
Edremit Körfezi, yabancı uyruklu alıcıların da ilgi gösterdiği bir bölge. Yabancıya satış ya da yabancı olarak taşınmaz edinimi, Türk vatandaşları arasındaki satışa göre ek kurallara tabidir. Bu rehberde Tapu Kanunu'nun 35. maddesini, yatırım yoluyla vatandaşlık şartlarını ve değerleme raporu kuralını mevzuat metinleri üzerinden özetliyoruz.
Kimler taşınmaz edinebilir?
Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Cumhurbaşkanı ayrıca ülke, kişi, bölge, süre, sayı, oran, tür ve yüzölçümü bakımından edinimleri sınırlandırabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir.
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir.
Alan sınırları
- Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.
- Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir.
- Yapısız taşınmaz (arsa) alan yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
Askeri yasak, güvenlik ve stratejik bölgeler
35. madde, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgelerine ait harita ve koordinat bilgilerinin ilgili bakanlıklarca TKGM'nin bağlı olduğu Bakanlığa verileceğini ve tapu işlemlerinin bu bilgilere göre yürütüleceğini düzenler. Bu nedenle bir taşınmazın yabancıya satışında, bu bölgelerle ilişkisi tapu müdürlüğünce dikkate alınır. Madde ayrıca kurallara aykırı edinilen veya edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar için yaptırımlar öngörür.
Değerleme raporu
TKGM'nin 2024/2 sayılı Genelgesi, yabancıların taşınmaz edinimlerinde ve bazı tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının usulünü düzenler. Başvuru Web Tapu üzerinden yapılır; rapor TADEBİS üzerinden yetkili değerleme kuruluşuna atanır, e-imzayla onaylanıp tapu sistemine gönderilir. Genelgenin güncel metnine göre tapu işlemlerinde kullanılacak raporların kullanım süresi 12 aydır.
Taşınmaz yatırımıyla Türk vatandaşlığı
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20. maddesine göre aşağıdaki şartlardan birini sağlayan yabancı, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir. Taşınmazla ilgili şart şöyledir:
- En az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz tutarındaki, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı, tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın almak; veya
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 ABD Doları peşin yatırılan ve tapu siciline üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü şerh edilen, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesiyle taşınmaz satışının vaat edilmesi.
Her iki durumda da tespiti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapar. “Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa” ifadesi, 12.12.2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle getirilmiştir; yapısız arsa alımı bu şartı karşılamaz.
Süreci kim takip eder?
Yönetmeliğe göre bu yatırımlarla ilgili vatandaşlık başvurularının takibi için İçişleri Bakanlığı bünyesinde ilgili bakanlıkların temsilcilerinden oluşan bir komisyon kurulabilir. Yatırım şartlarının sağlanıp sağlanmadığının tespitinde uygulanacak usul ve esasları tespiti yapan kurum belirler. Yönetmelik ayrıca, üç yıllık süreyi tamamlamak amacıyla sayılan yatırım türleri arasında geçişkenliğin mümkün olduğunu belirtir.
Döviz ve kur kuralları
- Yönetmeliğe göre taşınmaz şartındaki döviz tutarı işlem öncesinde Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır.
- Parasal değerlerin belirlenmesinde tespit tarihindeki TCMB efektif satış kuru ve/veya çapraz kur esas alınır.
- Değerleme raporları SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenebilir (TKGM Genelgesi).
Satıcı ve alıcı için kontrol listesi
- Alıcının uyruğunun taşınmaz edinebilen ülkeler arasında olup olmadığını tapu müdürlüğünden teyit edin.
- Taşınmazın niteliğini kontrol edin: vatandaşlık hedefleniyorsa kat mülkiyeti/irtifakı ya da üzerinde yapı bulunan arsa olmalı.
- Değerleme raporu başvurusunu tapu randevusundan önce yapın; raporun süresini takip edin.
- Vatandaşlık başvurusunda üç yıllık satmama şerhinin tapuya işleneceğini satış sözleşmesinde açıkça yazın.
- Ödemenin banka kanalıyla ve belgeli yapılmasını sağlayın.
- Arsa alınıyorsa iki yıllık proje sunma yükümlülüğünü planlayın.
Kurallar Cumhurbaşkanı kararları ve yönetmelik değişiklikleriyle güncellenebildiği için işlem tarihinde güncel metnin tapu müdürlüğünden teyit edilmesini öneririz. Aktif Emlak, yabancı alıcılarla yapılan satışlarda belge listesini ve randevu sürecini planlamanıza yardımcı olabilir; vatandaşlık başvurusu için bir avukattan destek almanız uygun olur.
