Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle ve hangi sürelerde tahliye edebilir? TBK 347-355, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve arabuluculuk şartı.
Konut kiralarında Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı korumaya yönelik özel kurallar içerir. Ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi belirli sebeplere ve sürelere bağlıdır; bu sürelerin kaçırılması hakkın bir yıl ertelenmesine yol açabilir. Bu rehber, TBK'nın ilgili maddelerini ev sahibi ve kiracının anlayabileceği bir dille özetler. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukattan destek almanızı öneririz.
Süre bitti diye kiracı çıkarılabilir mi?
Hayır. TBK 347. maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK 348'e göre konut kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır.
Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda TBK 349. maddeye göre kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa kiraya veren fesih bildirimini ve ödeme süresi veren ihtarı kiracıya ve eşine ayrı ayrı göndermek zorundadır.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
İhtiyaç, yeniden inşa ve imar (TBK 350)
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ya da yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım gerekiyor ve bu sırada kullanım imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Yeni malikin gereksinimi (TBK 351)
Kiralananı sonradan satın alan kişi, aynı yakınları için gereksinim varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir ve altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK 352)
- Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması önemlidir.
- İki haklı ihtar: Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
- Kiracının aynı yerde konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Kira borcunu ödememe: TBK 315
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.
Süreleri uzatmak: TBK 353
Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.
İhtiyaç sebebiyle tahliyeden sonra: TBK 355
Gereksinim amacıyla boşaltılan konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. TBK 354'e göre dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.
Dava öncesi arabuluculuk
6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır.
Ev sahibi için kontrol listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılını not edin; on yıllık süreyi hesaplayın.
- Tüm bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapın.
- Bir aylık dava sürelerini takvime işleyin.
- Dava gerekiyorsa önce arabuluculuk başvurusunu planlayın.
Aktif Emlak, Edremit Körfezi'nde kira sözleşmesi hazırlığı ve kiracı-ev sahibi iletişiminde yardımcı olabilir; hukuki süreçlerde avukat desteği gereklidir.
