Wertzuwachssteuer 2026 beim Hausverkauf

Wird ein Haus vor Ablauf von fünf Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Freibetrag 2026: 150.000 TL; Erwerbsdatum und Yİ-ÜFE-Indexierung nach GİB-Ratgeber.

Beim Verkauf von Haus, Grundstück oder Olivenhain hängt die Antwort auf die Frage „Fällt Steuer an?“ meist davon ab, wann und wie die Immobilie erworben wurde. Der in Artikel 80 (mükerrer) des Einkommensteuergesetzes geregelte Wertzuwachsgewinn (Değer Artışı Kazancı) bedeutet, dass der Gewinn aus einem Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen der Einkommensteuer unterliegt. Dieser Ratgeber beruht auf dem Ratgeber „Sonstige Gewinne und Einkünfte“ 2026 der Steuerverwaltung (GİB) und dem Einkommensteuer-Allgemeinschreiben Nr. 332.

Grundregel: fünf Jahre

Nach dem GİB-Ratgeber unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer, wenn von natürlichen Personen entgeltlich erworbene Immobilien (Wohnung, Grundstück usw.) innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerbsdatum veräußert werden. Für die Berechnung der Fünfjahresfrist ist der Kalendertag maßgeblich. Bei einem Verkauf nach Ablauf von fünf vollen Jahren entsteht in diesem Rahmen keine Steuer.

Im Beispiel des Ratgebers wird ein am 10.4.2023 erworbenes Grundstück am 21.10.2025 verkauft; da keine fünf vollen Jahre vergangen sind, unterliegt der den Freibetrag übersteigende Teil des Gewinns der Steuer.

Erbschaft und Schenkung: unentgeltlicher Erwerb

Nach dem Ratgeber wird der Gewinn aus dem Verkauf von Sachen und Rechten, die unentgeltlich erworben wurden, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, nicht als Wertzuwachsgewinn besteuert. Im Beispiel des Ratgebers löst selbst der Verkauf einer geerbten Wohnung innerhalb von zwei Jahren keine Steuer aus. Auch wenn ein geerbtes Grundstück gegen Wohnungen (Kat Karşılığı) abgegeben wird, ändert sich der Charakter als „unentgeltlicher Erwerb“ nicht.

Wie wird das Erwerbsdatum bestimmt?

Ab welchem Datum die fünf Jahre laufen, ist der Punkt, an dem die meisten Fehler passieren. Die Grundsätze im GİB-Ratgeber:

Allgemeine Regel: Bei Immobilien erfolgt der Erwerb durch Eintragung im Grundbuch; Erwerbsdatum ist das Datum der Grundbucheintragung.
Tatsächliche Nutzungsüberlassung: Bei Wohnungen, die von Genossenschaften, TOKİ (Wohnungsbaubehörde) oder anderen Personen nutzungsbereit übernommen werden, gilt das Datum der tatsächlichen Nutzung, wenn dieses durch Nutzungszuweisungsurkunde, Übergabeprotokoll oder Wasser- und Stromrechnungen belegt wird.
Verkaufsversprechensvertrag: Im Beispiel des Ratgebers wurde bei einem durch Verkaufsversprechensvertrag erworbenen Grundstück als Erwerbsdatum das Datum der Grundbucheintragung zugrunde gelegt.
Kat Karşılığı: Die Grundbucheintragung der Wohnungen, die durch den Bau eines Gebäudes auf einem als Grundstück erworbenen Grundstück oder durch dessen Überlassung gegen Wohnungen erlangt werden, gilt als Berichtigung der Art (Cins Tashihi); das neue Eintragungsdatum ist das Erwerbsdatum.
Umwandlung von Ackerland in Bauland: Bei Ackerland, das durch Parzellierung der Gemeinde Baulandeigenschaft erlangt, gilt das Datum der Grundbucheintragung der Berichtigung der Art.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Der Nettowertzuwachs ergibt sich, indem vom Verkaufspreis die Anschaffungskosten sowie die aufgrund des Verkaufs entstandenen und beim Verkäufer verbleibenden Kosten, Steuern und Gebühren abgezogen werden. Lassen sich die Anschaffungskosten nicht feststellen, gilt nach dem Steuerverfahrensgesetz der von der Schätzungskommission festgesetzte Betrag.

Indexierung

Nach Artikel 81 (mükerrer) des Einkommensteuergesetzes ergeben sich die Anschaffungskosten, indem sie – mit Ausnahme des Monats der Veräußerung – um die Steigerungsrate des Inlandserzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) von TÜİK (Türkisches Statistikinstitut) erhöht werden. Voraussetzung für die Indexierung ist, dass die Steigerungsrate 10 % oder mehr beträgt.

Freibetrag

Ein bestimmter Teil des in einem Kalenderjahr erzielten Wertzuwachsgewinns (ohne Wertpapiere) ist steuerfrei:

Für Verkäufe im Jahr 2025: 120.000 TL
Für Verkäufe im Jahr 2026: 150.000 TL (Allgemeinschreiben Nr. 332)

Der Freibetrag gilt nicht je Verkauf, sondern für den im jeweiligen Kalenderjahr erzielten Wertzuwachsgewinn. Der den Freibetrag übersteigende Gewinn wird im März des auf das Verkaufsjahr folgenden Jahres mit der jährlichen Steuererklärung erklärt.

Abgrenzung zum Gewerbegewinn

Der GİB-Ratgeber weist darauf hin, dass die durch den An- und Verkauf von Immobilien erzielten Einkünfte als Gewerbegewinn gelten können, wenn der Handel die Merkmale Nachhaltigkeit, Gewinnerzielungsabsicht und gewerbliche Organisation (Geschäftsräume, Arbeitskräfte, Handelsregister usw.) aufweist. Wer im selben Jahr mehrfach oder in aufeinanderfolgenden Jahren laufend kauft und verkauft, sollte diese Abgrenzung beachten.

Warum ist der im Grundbuch erklärte Preis wichtig?

Da für die Gewinnberechnung Verkaufs- und Kaufpreis zugrunde gelegt werden, ist es für Käufer und Verkäufer wichtig, im Grundbuch den tatsächlichen Preis anzugeben. Nach dem Gebührengesetz wird die Grundbuchgebühr auf den erklärten Übertragungs- und Erwerbspreis erhoben, mindestens aber auf den Grundsteuerwert. Mit dem Gesetz Nr. 7566 vom 19.12.2025 wurde die Steuerverkürzungsstrafe, die gilt, wenn die Gebühr nachträglich als auf einen niedrigeren Betrag als den Grundsteuerwert gezahlt oder der erklärte Betrag als nicht der Wirklichkeit entsprechend festgestellt wird, von 25 % auf „das Einfache“ (einen Kat) angehoben. Ein zu niedrig erklärter Kaufpreis kann auch den bei einem späteren Verkauf berechneten Gewinn vergrößern.

Checkliste vor dem Verkauf

Bestimmen Sie das Erwerbsdatum und die Erwerbsart (Kauf, Erbschaft, Schenkung, Kat Karşılığı) laut Grundbuch.
Berechnen Sie den Tag, an dem die fünf Jahre ablaufen, nach Kalendertagen.
Sammeln Sie die Belege über Kaufpreis und Kosten.
Berechnen Sie die Yİ-ÜFE-Steigerung und prüfen Sie, ob die Voraussetzung für die Indexierung vorliegt.
Wenn Sie im selben Jahr einen weiteren Verkauf planen, berücksichtigen Sie, dass der Freibetrag nur einmal pro Jahr gilt.

Für Berechnung und Erklärung empfehlen wir, einen Steuerberater (Mali Müşavir) hinzuzuziehen. Aktif Emlak kann Sie bei der Planung Ihres Verkaufs in der Bucht von Edremit unterstützen, indem es Ihre Grundbuchangaben zusammenstellt.