Steuer auf Mieteinnahmen 2026: Ratgeber

Freibetrag für Wohnungsmieten: 47.000 TL für 2025, 58.000 TL für 2026. Wer erklären muss, die Kostenmethoden und die Änderung beim Wohnungskreditzins.

Für alle, die ihr Ferienhaus oder ihre Zweitwohnung vermieten, lautet die häufigste Frage: Wann und wie werden Mieteinnahmen erklärt? Dieser Ratgeber beruht auf der Informationsnotiz 2026 der Steuerverwaltung (GİB) und dem am 31.12.2025 im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlichten Einkommensteuer-Allgemeinschreiben Nr. 332. Da die Beträge jedes Jahr angepasst werden, haben wir jeweils dazugeschrieben, für welches Jahr sie gelten.

Zuerst der Kalender: Einkünfte welchen Jahres werden wann erklärt?

Mieteinnahmen werden im März des auf das Erzielungsjahr folgenden Jahres erklärt. Nach Angabe der GİB wurde die Steuererklärung für die Mieteinnahmen des Jahres 2025 im Zeitraum 1.–31. März 2026 über das System Hazır Beyan (intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan) abgegeben; die Steuer wurde in zwei Raten am 31. März und am 31. Juli gezahlt. Die 2026 erzielten Mieteinnahmen werden nach demselben Schema im März 2027 erklärt.

Freibetrag für Wohnungsmieten

Für Einkünfte 2025: 47.000 TL (Informationsnotiz 2026 der GİB).
Für Einkünfte 2026: 58.000 TL (Allgemeinschreiben Nr. 332, Art. 21 des Einkommensteuergesetzes GVK).

Der Freibetrag gilt nur für als Wohnung vermietete Immobilien; auf Geschäftsraummieten wird er nicht angewandt. Bei Mieten aus mehreren Wohnungen wird der Freibetrag auf die Summe der Mieteinnahmen einmal angewandt. Hat eine Wohnung mehrere Miteigentümer, wird der Freibetrag für jeden Miteigentümer gesondert angewandt. Wer mit seinen Wohnungsmieteinnahmen unter dem Freibetrag bleibt, gibt für diese Einnahmen keine Steuererklärung ab.

Wer den Freibetrag nicht nutzen kann

Nach der Informationsnotiz der GİB können folgende Personen den Freibetrag nicht nutzen:

Personen, die ihre Mieteinnahmen infolge einer Feststellung der Verwaltung nicht fristgerecht oder unvollständig erklärt haben,
Personen, die gewerbliche, landwirtschaftliche oder freiberufliche Einkünfte erklären müssen,
Personen, deren Bruttosumme aus Arbeitslohn, Kapitalerträgen, Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie sonstigen Einkünften den für das jeweilige Jahr festgelegten Betrag übersteigt (für das Jahr 2025: 1.200.000 TL).

Wer gibt eine Steuererklärung ab?

Für das Jahr 2025 nennt die GİB folgende Fälle: wer den Freibetrag für Wohnungsmieten überschreitet; wer mit der Summe der weder dem Steuerabzug unterliegenden noch freigestellten Mieteinnahmen die Erklärungsgrenze von 18.000 TL überschreitet; wer mit dem Bruttobetrag der dem Steuerabzug unterliegenden Geschäftsraummieten 330.000 TL überschreitet. Für Einkünfte des Jahres 2026 setzt das Allgemeinschreiben Nr. 332 die Erklärungsgrenze für Einkünfte, die nach Art. 86 GVK weder dem Steuerabzug unterliegen noch freigestellt sind, auf 22.000 TL fest.

Kostenmethoden

Pauschale Kosten

Nach Abzug des Freibetrags von den Mieteinnahmen werden 15 % des verbleibenden Betrags als Kosten abgezogen. Belege müssen nicht gesammelt werden. Nach Angabe der GİB kann ein Steuerpflichtiger, der die Pauschalmethode gewählt hat, zwei Jahre lang nicht zur Methode der tatsächlichen Kosten wechseln.

Tatsächliche Kosten

Die in Artikel 74 des Einkommensteuergesetzes aufgeführten Kosten werden gegen Beleg abgezogen. Dazu gehören vom Vermieter gezahlte Kosten für Beleuchtung, Heizung, Wasser und Aufzug; Versicherungskosten; für die vermietete Sache gezahlte Steuern, Abgaben und Gebühren; Abschreibung; Reparatur sowie Wartung und Instandhaltung. Der Artikel erlaubt außerdem für eine als Wohnung vermietete Immobilie, ab dem Erwerbsjahr fünf Jahre lang 5 % der Anschaffungskosten von den Mieteinnahmen dieser Wohnung abzuziehen.

Bei dieser Methode gibt es eine wichtige Änderung: Mit dem im Amtsblatt vom 19.12.2025 veröffentlichten Gesetz Nr. 7566 wurde in der Bestimmung zu Zinsaufwendungen in Artikel 74 die Formulierung „vermietete Sachen und Rechte“ in „vermietete Sachen und Rechte, ausgenommen Wohnungen“ geändert. Damit können Zinsen für Darlehen, die für eine vermietete Wohnung aufgenommen wurden, nicht mehr als tatsächliche Kosten abgezogen werden. Die Änderung gilt für Steuererklärungen über Einkünfte aus Zeiträumen, die ab dem 1. Januar 2025 beginnen.

Der Tarif 2026

Nach dem Allgemeinschreiben Nr. 332 beträgt im Tarif für Einkünfte 2026 die erste Stufe bis 190.000 TL 15 %; die Stufen setzen sich mit 20 %, 27 %, 35 % und 40 % fort. Bei Personen mit Arbeitslohn neben der Miete werden die Stufen mit anderen Beträgen berechnet; die Gesamtsteuer lässt sich deshalb am sichersten mit der Berechnung des Systems Hazır Beyan überprüfen.

Jährliche Checkliste für Vermieter

Bewahren Sie den Mietvertrag und die Nachweise auf, dass die Miete über die Bank gezahlt wurde.
Addieren Sie alle im Jahr erhaltenen Wohnungsmieten und vergleichen Sie sie mit dem Freibetrag.
Prüfen Sie, ob die Summe Ihres Arbeitslohns und Ihrer sonstigen Einkünfte die Freibetragsgrenze überschreitet.
Entscheiden Sie, ob Sie Pauschale oder tatsächliche Kosten wählen; denken Sie an die zweijährige Bindung.
Wenn Sie tatsächliche Kosten wählen, sammeln Sie die Belege über das Jahr; berücksichtigen Sie, dass Wohnungskreditzinsen nicht mehr abziehbar sind.
Rufen Sie im März das System Hazır Beyan auf und vergleichen Sie die vorgeschlagene Steuererklärung mit Ihren eigenen Aufzeichnungen.

Fazit

Der häufigste Fehler bei der Erklärung von Mieteinnahmen ist die Verwendung der Beträge des falschen Jahres: In der Erklärung im März 2026 gilt ein Freibetrag von 47.000 TL, in der Erklärung im März 2027 ein Freibetrag von 58.000 TL. In komplizierten Fällen (mehrere Einkunftsarten, Miteigentum, Geschäftsraummiete) empfehlen wir, einen Steuerberater (Mali Müşavir) hinzuzuziehen. Aktif Emlak kann Sie in der Bucht von Edremit bei Schritten wie der Mietersuche und der Vorbereitung des Mietvertrags unterstützen.