Was kann bei einem Haus ohne Nutzungsgenehmigung (İskân) bei Anschlüssen, Grundbuch, Kredit und Vermietung passieren? Die Risikoliste mit Gesetzesartikeln.
„Keine İskân, dafür ein günstiger Preis“ – dieser Satz fällt besonders in Ferienregionen häufig. Die İskân, amtlich Yapı Kullanma İzni (Gebäudenutzungsgenehmigung), zeigt, dass die Behörde festgestellt hat, dass ein Gebäude gemäß der Baugenehmigung und ihren Anlagen errichtet wurde und seiner Nutzung aus bautechnischer Sicht nichts entgegensteht. Wir haben anhand der Vorschriften zusammengefasst, mit welchen Problemen man bei einem ohne diese Urkunde gekauften Haus rechnen muss.
Was ist die Nutzungsgenehmigung und wer erteilt sie?
Nach Artikel 30 des Baugesetzes muss bei vollständiger Fertigstellung des Gebäudes für das Ganze, bei Fertigstellung nutzbarer Teile für diese Teile eine Genehmigung der Gemeinde oder des Gouvernements, die bzw. das die Baugenehmigung erteilt hat, eingeholt werden. Die Behörde muss den Antrag des Eigentümers spätestens innerhalb von dreißig Tagen entscheiden. Das Gesetz stellt außerdem klar, dass die erteilte Genehmigung den Bauherrn nicht von der Verantwortung für Verstöße gegen das Gesetz, die Baugenehmigung und ihre Anlagen befreit.
Risiko 1: Strom, Wasser und Kanalisation
Artikel 31 des Baugesetzes ist eindeutig: Gebäude, für die keine Nutzungsgenehmigung erteilt oder eingeholt wurde, werden bis zur Genehmigung nicht an Strom, Wasser und Kanalisation angeschlossen und deren Einrichtungen nicht nutzen dürfen. Selbstständige Einheiten mit Nutzungsgenehmigung werden dagegen angeschlossen. In der Praxis begegnet man vorläufigen Anschlüssen; man sollte aber wissen, dass die dauerhafte Lösung die Genehmigung ist.
Risiko 2: Im Grundbuch als Kat İrtifakı stehen bleiben
Nach Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes wird das Kat İrtifakı (Stockwerksdienstbarkeit) auf der Grundlage der für das gesamte Gebäude auszustellenden Nutzungsgenehmigung in Kat Mülkiyeti (Wohnungseigentum) umgewandelt. Fehlt die Genehmigung, kann die Wohnung lange als Kat İrtifakı im Grundbuch stehen bleiben. Das kann später bei Verkauf oder Kreditprüfung zu Rückfragen führen.
Risiko 3: Bauplanabweichung und Grundbucherklärung
Nach Artikel 32 des Baugesetzes wird ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung oder abweichend davon errichtet wurde, versiegelt, der Bau gestoppt und die Abweichung zur Eintragung in die Rubrik „Erklärungen“ des Grundbuchs spätestens innerhalb von sieben Tagen dem Grundbuchamt mitgeteilt. Der Vermerk kann nicht gelöscht werden, solange die Behörde nicht mitteilt, dass die Abweichung beseitigt wurde. Lesen Sie deshalb unbedingt die Rubrik „Erklärungen“ des Grundbuchs.
Risiko 4: Genehmigung für Kurzzeitvermietung
Ein wichtiges Detail für alle, die ihr Ferienhaus tage- oder wochenweise vermieten wollen: In der Bekanntmachung des Ministeriums für Kultur und Tourismus zu Anträgen auf eine Genehmigung für Vermietung zu touristischen Zwecken zählen zu den geforderten Unterlagen „als Wohnung ausgewiesenes Gebäude – Gebäuderegistrierungsurkunde/Gebäudenutzungsgenehmigung“. Für ein Haus ohne eine dieser Urkunden kann die Genehmigung schwer zu bekommen sein.
Bauamnestie und Gebäuderegistrierungsurkunde
Mit dem 2018 in das Baugesetz eingefügten vorläufigen Artikel 16 konnte für vor dem 31.12.2017 errichtete Gebäude ohne oder abweichend von der Baugenehmigung bei fristgerechtem Antrag und Zahlung der Registrierungsgebühr eine Yapı Kayıt Belgesi (Gebäuderegistrierungsurkunde) erteilt werden. Nach dem Gesetz bezieht sich diese Urkunde auf den Nutzungszweck des Gebäudes; Gebäude mit dieser Urkunde können auf Antrag vorläufig an Wasser, Strom und Erdgas angeschlossen werden.
Derselbe Artikel regelt, dass bei Gebäuden mit Gebäuderegistrierungsurkunde mit Zustimmung aller Eigentümer und bei Abtretung der Teile, die im Bebauungsplan auf öffentliche Dienstleistungsflächen fallen, gegen Zahlung des doppelten Betrags die Änderung der Eintragungsart und die Begründung von Wohnungseigentum auch ohne Nutzungsgenehmigung möglich sind. Die Gebäuderegistrierungsurkunde ist keine İskân-Urkunde; falls das Haus, das Sie kaufen wollen, eine solche Urkunde hat, prüfen Sie gesondert ihren Umfang und welche Teile sie abdeckt.
Checkliste vor dem Kauf
- Grundbuch: Art, Kat-İrtifakı-/Kat-Mülkiyeti-Status und Rubrik „Erklärungen“.
- Gemeindearchiv: Ob Baugenehmigung, genehmigter Architekturplan und Nutzungsgenehmigung vorliegen.
- Übereinstimmung mit dem Projekt: Ob Änderungen wie verglaste Balkone, aufgesetzte Etagen oder Dachgeschosse im Projekt enthalten sind.
- Anschlüsse: Ob Strom und Wasser dauerhaft oder nur vorläufig angeschlossen sind.
- Gebäuderegistrierungsurkunde: Falls vorhanden, Datum, abgedeckte Fläche und Nutzungszweck der Urkunde.
- Gesamtes Gebäude: Ob die Genehmigung für das ganze Gebäude oder nur für einzelne Teile erteilt wurde.
- Ihr Nutzungszweck: Falls Sie Kredit, Vermietung oder Kurzzeitvermietung planen, welche Unterlagen die jeweilige Stelle verlangt.
Was gleicht der Preisvorteil aus?
Dass ein Haus ohne İskân günstiger ist, entspricht der Unsicherheit, die der Käufer übernimmt. Ein Teil dieser Unsicherheit (Anschlüsse, Übergang zu Kat Mülkiyeti, Vermietungsgenehmigung) kann sich mit der Zeit lösen; ein anderer Teil lässt sich wegen der gegen das Baurecht verstoßenden Teile des Gebäudes womöglich nicht lösen. Welcher Fall vorliegt, zeigen die Gemeindeunterlagen; die mündliche Angabe des Verkäufers allein genügt nicht.
Fazit
Die İskân ist die Urkunde darüber, dass ein Haus „amtlich fertiggestellt“ ist. Fehlt sie, sollten Grund, Behebbarkeit des Mangels und Kosten vor der Kaufentscheidung geklärt sein. Aktif Emlak kann Sie dabei unterstützen, Genehmigungs- und İskân-Informationen eines Hauses, das Sie in der Bucht von Edremit interessiert, bei der Gemeinde zusammenzutragen.
