Aus welchen Gründen und in welchen Fristen kann ein Vermieter den Mieter zur Räumung bringen? TBK 347–355, Eigenbedarf, Räumungsverpflichtung, zwei Mahnungen, Mediation.
Bei Wohnraummieten enthält das Türkische Obligationenrecht (TBK) besondere Regeln zum Schutz des Mieters. Der Vermieter kann den Mietvertrag nur aus bestimmten Gründen und innerhalb bestimmter Fristen beenden; das Versäumen dieser Fristen kann dazu führen, dass das Recht um ein Jahr aufgeschoben wird. Dieser Ratgeber fasst die einschlägigen TBK-Artikel in einer für Vermieter und Mieter verständlichen Sprache zusammen. In einem konkreten Streitfall empfehlen wir, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Kann der Mieter gekündigt werden, weil die Laufzeit abgelaufen ist?
Nein. Nach Artikel 347 TBK gilt bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten (überdachte Räume) ein befristeter Vertrag als um ein Jahr verlängert, wenn der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragslaufzeit kündigt. Der Vermieter kann den Vertrag nicht unter Berufung auf den Ablauf der Vertragslaufzeit beenden.
Am Ende der zehnjährigen Verlängerungszeit kann der Vermieter den Vertrag jedoch ohne Angabe von Gründen beenden, wenn er mindestens drei Monate vor Ende jedes darauffolgenden Verlängerungsjahres kündigt. Bei unbefristeten Verträgen kann der Vermieter, wenn seit Mietbeginn zehn Jahre vergangen sind, den Vertrag durch Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften beenden. Nach Artikel 348 TBK muss die Kündigung bei Wohnraummieten schriftlich erfolgen.
Bei als Familienwohnung gemieteten Immobilien kann der Mieter nach Artikel 349 TBK den Vertrag nur mit ausdrücklicher Zustimmung seines Ehepartners kündigen. Ist der nicht mietende Ehepartner durch Mitteilung an den Vermieter Vertragspartei geworden, muss der Vermieter die Kündigung und die Mahnung mit Zahlungsfrist dem Mieter und seinem Ehepartner jeweils gesondert zusenden.
Gründe auf Seiten des Vermieters
Eigenbedarf, Neubau und Bebauung (TBK 350)
Der Vermieter kann bei befristeten Verträgen den Vertrag durch eine innerhalb eines Monats nach Ablauf der Frist erhobene Klage beenden, wenn er die Mietsache für sich, seinen Ehepartner, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder gesetzlich von ihm zu unterhaltende Personen als Wohnung oder Geschäftsraum nutzen muss (Eigenbedarf), oder wenn für einen Neubau oder zur Bebauung wesentliche Instandsetzungen erforderlich sind und die Nutzung währenddessen unmöglich ist.
Bedarf des neuen Eigentümers (TBK 351)
Wer die Mietsache nachträglich erwirbt, teilt dem Mieter, wenn ein Bedarf für dieselben Angehörigen besteht, innerhalb eines Monats ab dem Erwerbsdatum schriftlich mit und kann den Vertrag durch eine nach sechs Monaten erhobene Klage beenden. Er kann dieses Recht auch durch eine innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragslaufzeit erhobene Klage ausüben.
Gründe auf Seiten des Mieters (TBK 352)
- Räumungsverpflichtung: Hat sich der Mieter nach der Übergabe der Mietsache schriftlich verpflichtet, zu einem bestimmten Datum zu räumen, und räumt er nicht, kann der Vermieter den Vertrag innerhalb eines Monats ab diesem Datum durch Vollstreckungsantrag oder Klage beenden. Wichtig ist, dass die Verpflichtung nach der Übergabe abgegeben wurde.
- Zwei berechtigte Mahnungen: Bei Verträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger kann der Vermieter, wenn dem Mieter innerhalb eines Mietjahres wegen Nichtzahlung der Miete schriftlich zwei berechtigte Mahnungen zugegangen sind, innerhalb eines Monats nach Ende des Mietjahres, in dem die Mahnungen erfolgten, Klage erheben.
- Wohnung des Mieters am selben Ort: Hat der Mieter oder sein mit ihm lebender Ehepartner innerhalb der Gemeinde- bzw. Stadtgrenzen desselben Bezirks eine zum Wohnen geeignete Wohnung und kannte der Vermieter dies bei Vertragsschluss nicht, kann er innerhalb eines Monats nach Vertragsende Klage erheben.
Nichtzahlung der Miete: TBK 315
Zahlt der Mieter die fällige Miete oder die Nebenkosten nicht, kann der Vermieter ihm schriftlich eine Frist setzen und mitteilen, dass er den Vertrag kündigt, wenn auch innerhalb dieser Frist nicht gezahlt wird. Bei Wohnraummieten beträgt diese Frist mindestens dreißig Tage und beginnt am Tag nach der schriftlichen Mitteilung.
Fristverlängerung: TBK 353
Hat der Vermieter dem Mieter innerhalb der Klagefrist schriftlich mitgeteilt, dass er Klage erheben wird, gilt die Klagefrist als um ein Mietjahr verlängert.
Nach der Räumung wegen Eigenbedarfs: TBK 355
Eine wegen Eigenbedarfs geräumte Wohnung darf ohne berechtigten Grund drei Jahre lang nicht an andere als den früheren Mieter vermietet werden. Bei einem Verstoß ist der Vermieter verpflichtet, dem früheren Mieter eine Entschädigung zu zahlen, die nicht unter der im letzten Mietjahr gezahlten Jahresmiete liegen darf. Nach TBK 354 dürfen die Vorschriften über die Beendigung im Klageweg nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden.
Mediation vor der Klage
Nach Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325 ist bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis die vorherige Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung Prozessvoraussetzung. Die Vorschriften über die Räumung vermieteter Immobilien im Vollstreckungsweg ohne Urteil nach dem Vollstreckungs- und Konkursgesetz fallen nicht unter diese Voraussetzung.
Checkliste für Vermieter
- Notieren Sie Vertragsbeginn und Mietjahr; berechnen Sie die zehn Jahre.
- Machen Sie alle Mitteilungen schriftlich und nachweisbar.
- Tragen Sie die einmonatigen Klagefristen in den Kalender ein.
- Wenn eine Klage nötig ist, planen Sie zuerst den Mediationsantrag.
Aktif Emlak kann Sie in der Bucht von Edremit bei der Vorbereitung von Mietverträgen und der Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter unterstützen; in rechtlichen Verfahren ist die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt erforderlich.
