Gedeelde akte en voorkeursrecht 2026

Wat is een gedeelde akte, wat kunnen mede-eigenaren doen en hoe oefent u het voorkeursrecht uit? De nieuwe termijnen en marktwaarderegel sinds 25.12.2025.

Een gedeelde akte (hisseli tapu) betekent dat een onroerend goed met bepaalde aandelen aan meerdere personen toebehoort. Het komt vaak voor bij geërfde percelen, samen gekochte olijfgaarden en familiewoningen. In het Turkse Burgerlijk Wetboek heet deze situatie paylı mülkiyet (gemeenschappelijke eigendom naar aandelen). In deze gids vatten we de rechten van de mede-eigenaren samen, evenals de regels over het voorkeursrecht (önalım of şufa) die zijn gewijzigd door de Wet nr. 7571 van 24.12.2025.

De basisregels van gemeenschappelijke eigendom

Volgens artikel 688 van het Burgerlijk Wetboek zijn bij gemeenschappelijke eigendom meerdere personen met bepaalde aandelen eigenaar van het ongedeelde geheel. Tenzij anders is bepaald, worden de aandelen als gelijk beschouwd. Elke mede-eigenaar heeft ten aanzien van zijn eigen aandeel de rechten en plichten van een eigenaar; het aandeel kan worden overgedragen, verpand en in beslag genomen.

Volgens artikel 689 kunnen de mede-eigenaren bij unanimiteit onderling een andere regeling treffen voor gebruik en beheer. Dergelijke afspraken over onroerend goed kunnen, als de handtekeningen notarieel zijn bekrachtigd, op verzoek van een van de mede-eigenaren in het kadaster worden aangetekend. Een gebruiksafspraak als "het noordelijke deel van de olijfgaard gebruikt A, het zuidelijke deel B" kan zo in het register worden vastgelegd.

Waar u op moet letten bij de aankoop van een gedeelde akte

Een aandeel is geen bepaalde plek. Het aandeel in de akte is een proportioneel recht op het geheel van het onroerend goed; een grens als "dit hoekje is van mij" vloeit niet uit de akte voort.
De andere mede-eigenaren hebben voorkeursrecht. Verkoopt u uw aandeel aan iemand die geen mede-eigenaar is, of koopt u zo'n aandeel, dan kunnen de andere mede-eigenaren binnen de hieronder beschreven termijnen een rechtszaak aanspannen.
Voor landbouwgrond gelden extra beperkingen. Volgens artikel 8/B van Wet nr. 5403 worden handelingen met landbouwgrond zoals splitsing, verdeling in aandelen en overdracht van aandelen verricht met toestemming van het Ministerie van Landbouw en Bosbouw.
Bij de beoordeling van een lening is het aandeelpercentage belangrijk. In besluit nr. 10656 van de BDDK (de Turkse bankentoezichthouder) staat dat bij de beoordeling van woningbezit voor de leningswaardeverhouding, behalve bij personen met gedeelde akten voor meerdere woningen, personen die in een woningakte 50 procent of minder aandeel hebben niet worden meegeteld.

Wat is het voorkeursrecht?

Volgens artikel 732 van het Burgerlijk Wetboek kunnen de andere mede-eigenaren het voorkeursrecht uitoefenen wanneer een mede-eigenaar bij gemeenschappelijke eigendom zijn aandeel in het onroerend goed geheel of gedeeltelijk aan een derde verkoopt. Het recht wordt uitgeoefend door een rechtszaak tegen de koper aan te spannen (artikel 734). Bij verkopen tussen mede-eigenaren ontstaat dit recht niet; het komt aan de orde bij verkoop aan iemand die geen mede-eigenaar is.

Regels die sinds 25.12.2025 zijn gewijzigd

Met Wet nr. 7571 zijn de artikelen 733 en 734 gewijzigd; de wijzigingen zijn op 25.12.2025 in werking getreden:

De vervaltermijn is korter geworden: het voorkeursrecht vervalt drie maanden nadat de verkoop aan de rechthebbende is meegedeeld en in elk geval één jaar na de verkoop. In de eerdere tekst was de uiterste termijn twee jaar.
De prijs is nu de marktwaarde: de marktwaarde (rayiç bedel) van het aandeel waarover wordt geprocedeerd wordt door de rechter zonder uitstel vastgesteld. De voorkeursgerechtigde moet dit bedrag en de aan de koper toekomende aktekosten contant storten binnen de door de rechter gestelde definitieve termijn; doet hij dat niet, dan kan niet worden besloten het aandeel op zijn naam te registreren.
Gevallen waarin het recht niet kan worden uitgeoefend: bij verkopen onder de Wet nr. 2886 op staatsaanbestedingen en bij verkopen via gedwongen veiling kan het voorkeursrecht niet worden uitgeoefend.

Volgens het aan de wet toegevoegde voorlopige artikel 1 zijn de wijzigingen in artikel 733 niet van toepassing op verkopen die vóór de inwerkingtreding zijn gedaan; de wijzigingen in artikel 734 zijn wel van toepassing op rechtszaken die vóór de inwerkingtreding zijn aangespannen.

Mededeling en afstand

Een verkoop op grond van artikel 733 wordt door de koper of de verkoper via de notaris aan de andere mede-eigenaren meegedeeld. Omdat de termijn van drie maanden met deze mededeling begint te lopen, bekort het laten doen van de mededeling door degene die het aandeel koopt de onzekerheid voor hemzelf. Algemene afstand van het voorkeursrecht moet in officiële vorm gebeuren en in het kadaster worden aangetekend; afstand voor een bepaalde verkoop is aan de schriftelijke vorm gebonden en kan zowel vóór als na de verkoop plaatsvinden.

Opheffing van de gemeenschap (izale-i şuyu)

Komen de mede-eigenaren er niet uit, dan kan volgens artikel 698 elke mede-eigenaar verdeling van het goed vragen. Volgens artikel 699 gebeurt de verdeling door verdeling in natura of door verkoop; is verdeling in natura niet geschikt, dan wordt verkoop bij openbare veiling bevolen. Volgens artikel 18/B van Wet nr. 6325 is voorafgaande bemiddeling een procesvoorwaarde bij geschillen over de opheffing van de gemeenschap voordat een rechtszaak kan worden aangespannen.

Checklist

Bekijk in de akte de mede-eigenaren en hun aandeelpercentages.
Kijk of er een aantekening is over een gebruiksafspraak of voorkeursrecht.
Koopt u een aandeel, plan dan in dat de verkoop via de notaris aan de mede-eigenaren wordt meegedeeld.
Gaat het om landbouwgrond, vraag dan of toestemming van het Ministerie nodig is.
Maak uw budget met de gedachte dat het aandeel bij een eventuele voorkeursrechtzaak tegen de marktwaarde van eigenaar kan wisselen.

Aktif Emlak kan u begeleiden bij het onderzoeken van de akte en de samenstelling van de mede-eigenaren van een onroerend goed met gedeelde akte; voor rechtszaken en bemiddeling raden we u aan een advocaat te raadplegen.