Staat er in de akte kat irtifakı of kat mülkiyeti? Wat beide registraties betekenen, hoe ze samenhangen met de gebruiksvergunning en wat u bij de aankoop controleert.
In woningadvertenties en kadastrale registraties komen twee begrippen het vaakst voor: kat irtifakı (erfdienstbaarheid van verdieping) en kat mülkiyeti (appartementseigendom). Beide laten zien dat u een recht heeft op een zelfstandig gedeelte van een gebouw, maar hun juridische betekenis en praktische gevolgen verschillen. In deze gids leggen we beide registraties in heldere taal uit aan de hand van de Wet nr. 634 op de appartementseigendom (Kat Mülkiyeti Kanunu) en de Wet nr. 3194 op de ruimtelijke ordening (İmar Kanunu).
De definities in de wet
Volgens artikel 2 van de Wet op de appartementseigendom is kat mülkiyeti het eigendomsrecht dat wordt gevestigd op afzonderlijke gedeelten (zelfstandige eenheden) van een hoofdonroerend goed die op zichzelf geschikt zijn voor gebruik. Kat irtifakı is daarentegen het recht van erfdienstbaarheid dat de grondeigenaren vestigen voor de zelfstandige eenheden van een gebouw dat op een perceel gebouwd gaat worden of in aanbouw is, met het oog op latere appartementseigendom.
Kortom: kat irtifakı is een soort "voorlopig recht" voor een gebouw dat nog niet af is of waarvan de oplevering nog niet officieel is vastgelegd. Artikel 3 van de wet zegt dit uitdrukkelijk: kat irtifakı is een erfdienstbaarheid die verbonden is aan het grondaandeel en wordt op basis van de gebruiksvergunning die voor het hele gebouw wordt afgegeven van rechtswege omgezet in kat mülkiyeti.
De sleutel tot de overgang: de gebruiksvergunning (iskân)
Het doorslaggevende document bij de overgang van kat irtifakı naar kat mülkiyeti is de yapı kullanma izin belgesi, in de volksmond iskân genoemd. Volgens artikel 10 van de Wet op de appartementseigendom wordt het type registratie van rechtswege gewijzigd voor gebouwen waarvoor een gebruiksvergunning is afgegeven; staat het onroerend goed ingeschreven als kat irtifakı, dan wordt het zonder verder document omgezet in kat mülkiyeti. De wet bepaalt ook dat deze handelingen zijn vrijgesteld van de dienstverleningsvergoeding van het revolverend fonds.
Artikel 3 van de wet bepaalt dat de omzetting zelfs op verzoek van één van de grondeigenaren of van de houders van kat irtifakı kan plaatsvinden. Alle eigenaren in het gebouw hoeven dus niet bijeen te komen.
Wat kan een registratie als kat irtifakı betekenen?
Een registratie als kat irtifakı betekent op zichzelf niet dat een woning "problematisch" is; bij pas opgeleverde gebouwen is dit normaal zolang de gebruiksvergunningsprocedure loopt. Staat een gebouw dat al jaren in gebruik is nog steeds als kat irtifakı geregistreerd, dan moet u uitzoeken waarom. Mogelijke oorzaken zijn:
- Er is mogelijk nooit een gebruiksvergunning aangevraagd of verkregen.
- Het gebouw is mogelijk in strijd met de bouwvergunning en de bijlagen gebouwd.
- De vergunning is mogelijk wel verleend, maar niet in het kadaster verwerkt.
Volgens artikel 31 van de Ruimtelijke Ordeningswet worden gebouwen waarvoor geen gebruiksvergunning is verkregen tot het moment van vergunningverlening niet aangesloten op elektriciteit, water en riolering; zelfstandige eenheden met een gebruiksvergunning worden wel aangesloten. De iskân-status is dus niet alleen voor de akte, maar ook voor het dagelijks gebruik van belang.
Beheer van het gebouw in de kat irtifakı-periode
Volgens artikel 17 van de wet zijn de bepalingen over appartementseigendom op het beheer van het hoofdonroerend goed van toepassing wanneer een gebouw waarop kat irtifakı is gevestigd feitelijk is voltooid en twee derde van de zelfstandige eenheden daadwerkelijk in gebruik is genomen, ook als nog niet op kat mülkiyeti is overgegaan. Zo kunnen zaken als servicekosten, het kiezen van een beheerder en het beheersreglement worden geregeld. De houders van kat irtifakı kunnen ook uit hun midden of van buitenaf een beheerder aanstellen om het gebouw af te laten bouwen.
Het grondaandeel is in beide gevallen belangrijk
Volgens artikel 3 van de wet worden kat mülkiyeti en kat irtifakı gevestigd onder vermelding van het in het project toegewezen grondaandeel (arsa payı), dat in verhouding staat tot de waarde van de zelfstandige eenheden naar ligging en grootte. Zijn de grondaandelen niet in verhouding tot de waarde van de eenheden toegewezen, dan kan elke eigenaar de rechter vragen ze opnieuw vast te stellen. Omdat het grondaandeel bepalend kan zijn bij stedelijke vernieuwing, herbouw en de verdeling van gemeenschappelijke kosten, moet u het altijd in de akte controleren.
Een kleine opmerking over belastingen
In de gids 2026 van de Belastingdienst (Gelir İdaresi Başkanlığı) staat dat de inschrijving van onroerend goed dat is verkregen doordat op een perceel een gebouw is opgetrokken of het perceel tegen appartementen is afgestaan (kat karşılığı), als wijziging van de registratiesoort geldt en dat de datum van inschrijving in het kadaster als verkrijgingsdatum wordt beschouwd. Voor wie een appartement in ruil voor grond verkrijgt, beïnvloedt deze datum het begin van de termijn van vijf jaar voor de meerwaardebelasting.
Checklist bij de aankoop van een appartement
- Kijk of in de akte "kat irtifakı" of "kat mülkiyeti" staat.
- Bij kat irtifakı: vraag bij de betreffende gemeente de status van de gebruiksvergunning van het gebouw na.
- Vergelijk het nummer van de zelfstandige eenheid, de verdieping, de aard en het grondaandeel met het project.
- Controleer of in het veld "beyanlar" (aantekeningen) van de akte een vermelding staat, zoals een strijdigheid met de ruimtelijke ordening.
- Vraag om het beheersreglement en de regeling voor de servicekosten.
- Vraag na hoe de elektriciteits- en wateraansluitingen voor het appartement zijn geregeld.
Conclusie
Kat irtifakı geeft aan dat het proces van oplevering en documentatie van het gebouw nog niet is afgerond; kat mülkiyeti laat zien dat het proces met de gebruiksvergunning is voltooid. Wie voor de aankoop uitzoekt waarom een registratie in die toestand verkeert, voorkomt later problemen met aansluitingen, financiering en verkoop. Aktif Emlak kan u helpen de akte- en iskân-gegevens te verzamelen van een appartement dat u in de Golf van Edremit bekijkt.
