Binnen welke grenzen mogen buitenlanders in Turkije onroerend goed kopen? De voorwaarde van 400.000 dollar, drie jaar verkoopverbod en de taxatieregels.
De Golf van Edremit is een regio waarin ook kopers met een buitenlandse nationaliteit belangstelling tonen. Verkoop aan een buitenlander of verwerving van onroerend goed als buitenlander is aan aanvullende regels onderworpen ten opzichte van verkoop tussen Turkse staatsburgers. In deze gids vatten we artikel 35 van de Tapuwet (Tapu Kanunu), de voorwaarden voor staatsburgerschap via investering en de taxatieregel samen aan de hand van de wetteksten.
Wie kan onroerend goed verwerven?
Volgens artikel 35 van de Tapuwet kunnen buitenlandse natuurlijke personen die staatsburger zijn van landen die door de President worden bepaald, mits de wettelijke beperkingen in acht worden genomen en rekening wordt gehouden met bilaterale internationale betrekkingen en de belangen van het land, in Turkije onroerend goed en beperkte zakelijke rechten verwerven. De President kan bovendien verwervingen beperken, stopzetten of verbieden naar land, persoon, regio, duur, aantal, verhouding, soort en oppervlakte.
Handelsvennootschappen die volgens hun eigen wetten in het buitenland zijn opgericht, kunnen alleen binnen het kader van bijzondere wetsbepalingen onroerend goed verwerven.
Oppervlaktegrenzen
- De totale oppervlakte van het onroerend goed dat buitenlandse natuurlijke personen verwerven en van de zelfstandige en blijvende beperkte zakelijke rechten mag niet meer bedragen dan tien procent van de oppervlakte van het district die voor particulier eigendom in aanmerking komt.
- Per persoon mag het in het hele land niet meer bedragen dan dertig hectare; de President kan dit bedrag tot het dubbele verhogen.
- Buitenlanders die onbebouwd onroerend goed (perceel) kopen, moeten het project dat ze gaan ontwikkelen binnen twee jaar ter goedkeuring voorleggen aan het betreffende Ministerie.
Militair verboden, veiligheids- en strategische gebieden
Artikel 35 regelt dat de kaarten en coördinaten van militair verboden gebieden, militaire veiligheidsgebieden, strategische gebieden en bijzondere veiligheidsgebieden door de betreffende ministeries worden verstrekt aan het Ministerie waaronder het TKGM valt en dat aktehandelingen overeenkomstig deze gegevens worden uitgevoerd. Bij de verkoop van een onroerend goed aan een buitenlander wordt de relatie met deze gebieden dus door het kadaster in aanmerking genomen. Het artikel voorziet ook sancties voor onroerend goed dat in strijd met de regels is verworven of waarvan is vastgesteld dat het in strijd met het verwervingsdoel wordt gebruikt.
Taxatierapport
Circulaire nr. 2024/2 van het TKGM regelt de procedure voor de taxatierapporten die worden gebruikt bij de verwerving van onroerend goed door buitenlanders en bij enkele aktehandelingen. De aanvraag wordt gedaan via Web Tapu; het rapport wordt via TADEBİS toegewezen aan een bevoegde taxatieorganisatie, met een e-handtekening bekrachtigd en naar het kadastrale systeem gestuurd. Volgens de actuele tekst van de circulaire is de gebruiksduur van rapporten die bij aktehandelingen worden gebruikt 12 maanden.
Turks staatsburgerschap via vastgoedinvestering
Volgens artikel 20 van de Verordening betreffende de uitvoering van de Turkse Nationaliteitswet kan een buitenlander die aan een van de volgende voorwaarden voldoet, bij besluit van de President het Turkse staatsburgerschap verkrijgen. De voorwaarde met betrekking tot onroerend goed luidt als volgt:
- Het kopen van onroerend goed ter waarde van ten minste 400.000 Amerikaanse dollar of de tegenwaarde in vreemde valuta, waarop appartementseigendom of kat irtifakı is gevestigd of dat als perceel een bouwwerk bevat, op voorwaarde dat in de akte een aantekening van drie jaar verkoopverbod wordt opgenomen; of
- het beloven van de verkoop van onroerend goed waarop appartementseigendom of kat irtifakı is gevestigd, waarvoor ten minste 400.000 Amerikaanse dollar contant is gestort en waarvoor in het kadastrale register de toezegging is aangetekend dat gedurende drie jaar geen overdracht en geen doorhaling plaatsvindt, met een bij de notaris opgestelde koopbelofte-overeenkomst (satış vaadi sözleşmesi).
In beide gevallen wordt de vaststelling gedaan door het Ministerie van Milieu, Stedenbouw en Klimaatverandering. De formulering "perceel waarop appartementseigendom of kat irtifakı is gevestigd of waarop een bouwwerk staat" is ingevoerd met de wijziging die op 12.12.2023 in het Resmî Gazete (Staatsblad) is gepubliceerd; de aankoop van een onbebouwd perceel voldoet niet aan deze voorwaarde.
Wie volgt het proces?
Volgens de verordening kan binnen het Ministerie van Binnenlandse Zaken een commissie van vertegenwoordigers van de betreffende ministeries worden ingesteld om de aanvragen voor staatsburgerschap in verband met deze investeringen te volgen. De procedure en uitgangspunten die worden toegepast bij het vaststellen of aan de investeringsvoorwaarden is voldaan, worden bepaald door de instelling die de vaststelling doet. De verordening vermeldt ook dat er tussen de soorten investeringen die worden meegeteld om de periode van drie jaar te voltooien, uitwisseling mogelijk is.
Regels over valuta en koers
- Volgens de verordening wordt het bedrag in vreemde valuta in de vastgoedvoorwaarde vóór de transactie verkocht aan een in Turkije actieve bank en door de bank aan de Centrale Bank.
- Bij het bepalen van geldbedragen worden de effectieve verkoopkoers van de TCMB (Turkse Centrale Bank) en/of de kruiskoers op de datum van vaststelling gebruikt.
- Taxatierapporten kunnen worden opgesteld door elke taxatieorganisatie met een SPK-licentie (circulaire van het TKGM).
Checklist voor verkoper en koper
- Laat bij het kadaster bevestigen of de nationaliteit van de koper behoort tot de landen die onroerend goed kunnen verwerven.
- Controleer de aard van het onroerend goed: bij het streven naar staatsburgerschap moet het appartementseigendom/kat irtifakı zijn of een perceel waarop een bouwwerk staat.
- Doe de aanvraag voor het taxatierapport vóór de afspraak bij het kadaster; houd de geldigheidsduur van het rapport in de gaten.
- Vermeld bij een aanvraag voor staatsburgerschap in de koopovereenkomst uitdrukkelijk dat de aantekening van drie jaar verkoopverbod in de akte wordt opgenomen.
- Zorg dat de betaling via de bank en gedocumenteerd verloopt.
- Wordt een perceel gekocht, plan dan de verplichting om binnen twee jaar een project in te dienen.
Omdat de regels kunnen worden bijgewerkt met besluiten van de President en wijzigingen van de verordening, raden we u aan op de datum van de transactie de actuele tekst bij het kadaster te laten bevestigen. Aktif Emlak kan u helpen de documentenlijst en het afsprakenproces te plannen bij verkopen aan buitenlandse kopers; voor een aanvraag voor staatsburgerschap is het gepast hulp te zoeken bij een advocaat.
