Gids taxatierapport onroerend goed

Bij welke transacties is een taxatierapport met SPK-licentie verplicht, hoe vraagt u het aan en wat staat erin? Gids voor woningkrediet en buitenlandse kopers.

Bij de "waarde" van een woning denkt men meestal aan de advertentieprijs. Bij sommige transacties eist de regelgeving echter dat de waarde wordt aangetoond met een rapport van een bevoegde taxatieorganisatie. In deze gids leggen we uit wat een taxatierapport is, in welke gevallen het verplicht is en waar u in het rapport op moet letten.

Wat is een taxatierapport?

Volgens Circulaire nr. 2024/2 van de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM, het Turkse kadaster) is een taxatierapport een rapport dat, in de eerste plaats volgens de Internationale Taxatienormen, is opgesteld door taxateurs die werkzaam zijn bij een bevoegde taxatieorganisatie die lid is van de Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB, Turkse Vereniging van Taxatiedeskundigen), conform de regelgeving van de Sermaye Piyasası Kurulu (SPK, Turkse kapitaalmarktautoriteit), de TDUB en het TKGM. Op de website van de SPK staan de mededelingen, besluiten en berichten over taxatieorganisaties voor onroerend goed, evenals een voorstellingsgids.

In welke gevallen is het nodig?

Woningkrediet

Volgens artikel 12 van de Verordening betreffende kredietverrichtingen van banken moet bij kredieten voor de verwerving van een woning en kredieten met een woning als onderpand de taxatie van het als onderpand genomen onroerend goed worden uitgevoerd door taxatiebedrijven die door de BDDK (bankentoezichthouder) of de SPK zijn gemachtigd, en moet deze waarde bij de kredietbegrenzing worden gebruikt. Ook de verhouding van het kredietbedrag tot de woningwaarde wordt over deze waarde berekend.

Verwerving van onroerend goed door buitenlanders

Het onderwerp van de circulaire van het TKGM zijn de taxatierapporten die worden gebruikt bij de verwerving van onroerend goed door buitenlanders en bij enkele aktehandelingen. Wordt een verkoop aan een persoon met een buitenlandse nationaliteit gepland, dan moet het rapportproces vóór de aanvraag bij het kadaster worden ingepland.

Staatsburgerschap via investering

De Verordening betreffende de uitvoering van de Turkse Nationaliteitswet voorziet dat bij staatsburgerschap via een vastgoedinvestering het investeringsbedrag wordt vastgesteld door het Ministerie van Milieu, Stedenbouw en Klimaatverandering. Volgens de circulaire kunnen de taxatierapporten die bij deze vaststellingen worden gebruikt worden opgesteld door elke taxatieorganisatie met een SPK-licentie.

Hoe vraagt u een rapport voor aktehandelingen aan?

Aanvraag: Bij natuurlijke personen vraagt de eigenaar van het onroerend goed, bij rechtspersonen de tot vertegenwoordiging bevoegde persoon, het aan via Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr). Is de eigenaar een Turks staatsburger, dan kan de aanvraag ook via ALO 181 worden gedaan.
Keuze van de organisatie: Bij de aanvraag kan een voorkeurs-taxatieorganisatie worden gekozen of een organisatie worden toegewezen via een automatisch algoritme.
Kosten: De kosteninformatie, de betalingstermijn en het aanvraagnummer worden per sms of e-mail verstuurd; een aanvraag die niet binnen de termijn is betaald, wordt geannuleerd. Zonder betaling wordt de opdracht niet aan een organisatie toegewezen.
Rapport: Het rapport wordt met een e-handtekening bekrachtigd en naar TAKBİS (het kadastrale informatiesysteem) gestuurd en kan door de betrokkene via Web Tapu worden bekeken.

Bij gemeenschappelijke eigendom volstaat de aanvraag van een van de mede-eigenaren. Een aanvraag kan niet voor een ander onroerend goed worden gewijzigd; in dat geval is een nieuwe aanvraag nodig.

Geldigheidsduur van het rapport

Volgens de actuele tekst van de circulaire is de gebruiksduur van taxatierapporten die bij aktehandelingen worden gebruikt 12 maanden. Is de termijn verstreken, dan wordt vóór de aktehandeling een nieuw rapport gevraagd. Wordt bovendien uit het kadastrale register tussen de rapportdatum en de aanvraagdatum een omstandigheid duidelijk die de waarde van het onroerend goed verandert (zoals wijziging van het type, afstand voor een weg, erfdienstbaarheid, diverse aantekeningen, een verklaring van militair verboden gebied), dan is ongeacht de termijn een nieuw rapport nodig.

Waar moet u in het rapport op letten?

Handtekeningen: Het rapport bevat de handtekeningen van ten minste drie personen: de verantwoordelijke taxateur, de controleur en de taxateur.
Foto's: Er staan ten minste drie foto's in, waarvan er minstens één van binnen is.
Wettelijke en bestaande oppervlakte: De circulaire definieert de "wettelijke bruto gebruiksoppervlakte" conform vergunning en project en de ter plaatse gemeten "bestaande bruto gebruiksoppervlakte" afzonderlijk. Het verschil tussen beide wijst op aanbouwen die in strijd zijn met het project.
Marktwaarde en waarde op basis van wettelijk gebruik: In het rapport kunt u de marktwaarde van het onroerend goed in de huidige staat en de waarde die uitsluitend op basis van de wettelijke delen is bepaald, afzonderlijk zien.
Vergelijkingsobjecten: De als vergelijking genomen onroerende goederen worden punt voor punt op het satellietbeeld aangegeven.
Afwijkingen: De verschillen tussen de wettelijke en de feitelijke situatie worden gekwantificeerd en op het project weergegeven.

Onroerend goed in verbouwing en in aanbouw

De circulaire stelt verschillende regels naar de verbouwingsstatus. Bij eenvoudige verbouwing en reparatie wordt geen verbouwingsvergunning gevraagd; het bedrag van ontbrekende werken en reparatie wordt van de geschatte waarde afgetrokken om de marktwaarde te bepalen. Bij gebouwen die conform het project zijn voltooid maar waarvan later met een ingrijpende verbouwing opnieuw met de herbouw is begonnen, wordt een verbouwingsvergunning gevraagd; voor onroerend goed waarop zonder vergunning een ingrijpende verbouwing loopt, wordt geen waarde geschat. Bij onroerend goed in aanbouw worden de actuele waarde van het voltooide alternatieve project en de risico's rond de voltooiing in aanmerking genomen.

Taxatierapport en advertentieprijs zijn niet hetzelfde

De waarde in het rapport is de volgens de normen bepaalde geschatte marktwaarde; ze kan verschillen van de verkoopprijs die door onderhandeling tot stand komt. Omdat de bank bij een woningkrediet het kredietpercentage over deze waarde berekent, kan een rapport dat onder de verkoopprijs uitkomt het te gebruiken kredietbedrag verlagen. Daarom is het nuttig dat kopers die een krediet gebruiken, het taxatieproces van de bank starten voordat zij een aanbetaling doen.

Klachten en ondersteuning

Volgens de circulaire kunnen klachten en suggesties over taxatierapporten in de eerste plaats aan de TDUB worden gericht. Voor aanvragen en technische zaken is het adres tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr van het TKGM vermeld, voor systeemproblemen het adres Alo181destek@tkgm.gov.tr.

Aktif Emlak kan u helpen de documenten en de planning van afspraken te regelen bij een koop of verkoop waarvoor een taxatieproces nodig is.