Aardbevingsveiligheid en risicogebouwen

Wanneer trad de Turkse aardbevingsverordening in werking, hoe wordt een risicovol gebouw vastgesteld en hoe blijkt dat uit de akte? Checklist gebouwveiligheid.

Bij de aankoop van een woning is de bestendigheid van het gebouw tegen aardbevingen het moeilijkst te beoordelen. Met het blote oog kunt u niet zien of een gebouw veilig is; maar wie weet naar welke documenten hij moet kijken en welke officiële procedures er bestaan, kan de juiste vragen stellen. Deze gids is opgesteld aan de hand van de Turkse Gebouwenaardbevingsverordening en Wet nr. 6306.

De Turkse Gebouwenaardbevingsverordening (TBDY 2018)

De Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (Turkse Gebouwenaardbevingsverordening) is op 18 maart 2018 door de Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD, de Turkse autoriteit voor rampen- en noodsituatiebeheer) gepubliceerd in het Resmî Gazete (Staatsblad; Mükerrer, nr. 30364) en op 1 januari 2019 in werking getreden. Het doel van de verordening is het vaststellen van de regels en minimumvoorwaarden voor het ontwerp en de bouw van nieuw te bouwen, te wijzigen en uit te breiden gebouwen onder aardbevingsbelasting en voor de beoordeling van de prestaties en de versterking van bestaande gebouwen. Met de verordening die op dezelfde datum in werking trad, werd de verordening van 2007 "over gebouwen in aardbevingsgebieden" ingetrokken.

In de praktijk hangt het van de datum van de bouwvergunning en van het project af volgens welke regels een gebouw is ontworpen. Daarom zijn de datum van de bouwvergunning en het goedgekeurde project van het gebouw dat u wilt kopen het uitgangspunt van de beoordeling. De datum alleen is echter geen garantie voor veiligheid; ook of het gebouw volgens het project is gebouwd en welke wijzigingen later zijn aangebracht, zijn bepalend.

Wat is een risicovol gebouw?

Volgens Wet nr. 6306 is een risicovol gebouw een gebouw, binnen of buiten een risicogebied, dat het einde van zijn economische levensduur heeft bereikt of waarvan op grond van wetenschappelijke en technische gegevens is vastgesteld dat het risico loopt in te storten of zwaar beschadigd te raken.

Hoe wordt een risicovol gebouw vastgesteld?

Aanvraag: Volgens artikel 3 van de wet laten in de eerste plaats de eigenaren van het gebouw of hun wettelijke vertegenwoordigers de vaststelling uitvoeren door instellingen en organisaties die door de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (Directoraat voor Stedelijke Vernieuwing) zijn gelicentieerd, op eigen kosten.
Vaststelling van ambtswege: Het Directoraat of de overheid kan de vaststelling ook zelf uitvoeren of de eigenaren onder termijnstelling vragen haar uit te voeren; laten de eigenaren dit na, dan wordt de vaststelling door de overheid uitgevoerd of laten uitvoeren.
Melding: Een risicovol gebouw wordt uiterlijk binnen tien werkdagen na de datum van vaststelling aan het kadaster gemeld om te worden opgenomen in het veld "beyanlar" (aantekeningen) van het kadastrale register. Het proces-verbaal wordt aan het gebouw opgehangen, de eigenaren worden via e-Devlet (het e-overheidsportaal) op de hoogte gebracht en het wordt vijftien dagen bij het wijkbestuur (muhtarlık) bekendgemaakt.
Bezwaar: De eigenaren of hun wettelijke vertegenwoordigers kunnen binnen vijftien dagen bezwaar maken tegen de vaststelling. Over bezwaren beslissen technische commissies die bestaan uit universitaire docenten en ambtenaren van het Ministerie/Directoraat.

De wet bepaalt ook dat, wanneer de vaststelling wordt belemmerd, op verzoek van de overheid met schriftelijke toestemming van het hoofd van de lokale bestuursdienst en met steun van de politie afgesloten ruimten kunnen worden geopend en de vaststelling van ambtswege kan plaatsvinden. Het vaststellingsproces in een gebouw kan dus doorgaan, ook als een van de eigenaren zich ertegen verzet.

Wat betekent deze registratie bij een aankoop?

Staat in het veld "beyanlar" van de akte een registratie als risicovol gebouw, dan is het gebouw in een vernieuwingsproces terechtgekomen. Voor de aankoop moeten de volgende vragen worden beantwoord: is er bezwaar gemaakt tegen de vaststelling? Is er onder de eigenaren een besluit genomen? Wat is het tijdschema voor sloop en herbouw? Wat levert uw grondaandeel u in het nieuwe gebouw op?

Ook aan de financieringskant is er een detail: volgens besluit nr. 10849 van de BDDK (de Turkse bankentoezichthouder) wordt de enige woning van de consument, zijn echtgenoot of zijn kinderen onder 18, indien die is gesloopt of er een sloopbesluit voor is genomen omdat op grond van Wet nr. 6306 een risicovol gebouw is vastgesteld, niet meegerekend bij de beoordeling van woningbezit voor het bepalen van de percentages voor woningkredieten.

Voorcontroles aan de hand van documenten

Bouwvergunning en goedgekeurd project: de datum van de vergunning en de overeenstemming van het aantal verdiepingen in het project met de huidige situatie.
Gebruiksvergunning: de vergunning berust op de vaststelling dat het gebouw conform de vergunning en bijlagen is gebouwd en dat het technisch geen bezwaar oplevert het te gebruiken (Ruimtelijke Ordeningswet, art. 30).
Aantekeningen in de akte: registraties van strijdigheid met de ruimtelijke ordening en van risicovol gebouw.
Later aangebrachte wijzigingen: verbouwingen zoals het weghalen van een muur op de begane grond, het toevoegen van een verdieping of ingrepen aan kolommen of balken.
Beheerregistraties van het gebouw: of er eerder een aanvraag is gedaan voor de vaststelling van een risicovol gebouw.

Waarschuwingssignalen die u kunt waarnemen

Waarneming vervangt geen technische beoordeling; de volgende situaties kunnen er echter op wijzen dat het gebouw door een deskundige moet worden onderzocht: duidelijke scheuren in draagconstructies, verroeste betonoppervlakken waarbij de wapening zichtbaar is, voortdurend vocht of water in de kelder, en weggehaalde muren en kolommen in winkels op de begane grond.

Checklist

Vraag de gemeente om de datum van de bouwvergunning en het goedgekeurde project.
Zoek uit of er een gebruiksvergunning is.
Lees het veld "beyanlar" in de akte.
Vraag het gebouwbeheer om de uitgevoerde verbouwingen en eventuele technische rapporten.
Overweeg bij twijfel met toestemming van de eigenaar een onderzoek te laten uitvoeren door een gelicentieerde instelling.

Aktif Emlak kan u helpen de vergunning-, iskân- en aktedocumenten van een gebouw dat u in de Golf van Edremit bekijkt te verzamelen; voor een constructieve beoordeling moet u zich tot de betreffende ingenieursorganisaties wenden.