Om welke redenen en binnen welke termijnen kan een verhuurder de huurder laten ontruimen? TBK 347-355, eigen behoefte, ontruimingsbelofte en bemiddelingsvereiste.
Voor woninghuur bevat het Turkse Wetboek van Verbintenissen (Türk Borçlar Kanunu, TBK) bijzondere regels ter bescherming van de huurder. Dat de verhuurder het huurcontract kan beëindigen, is aan bepaalde redenen en termijnen gebonden; het missen van die termijnen kan ertoe leiden dat het recht een jaar wordt uitgesteld. Deze gids vat de relevante artikelen van het TBK samen in taal die verhuurder en huurder kunnen begrijpen. In een concreet geschil raden we u aan hulp te zoeken bij een advocaat.
Kan de huurder eruit omdat de termijn is verstreken?
Nee. Volgens artikel 347 TBK wordt bij woning- en bedrijfsruimtehuur het contract, tenzij de huurder ten minste vijftien dagen vóór het einde van een contract voor bepaalde tijd opzegt, onder dezelfde voorwaarden geacht met een jaar te zijn verlengd. De verhuurder kan het contract niet beëindigen op grond van het verstrijken van de contractduur.
Na afloop van de tienjarige verlengingstermijn kan de verhuurder het contract echter zonder opgave van reden beëindigen, mits hij ten minste drie maanden vóór het einde van elk daarop volgend verlengingsjaar opzegt. Bij contracten voor onbepaalde tijd kan de verhuurder, nadat tien jaar sinds het begin van de huur zijn verstreken, het contract volgens de algemene bepalingen met een opzegging beëindigen. Volgens artikel 348 TBK moet de opzegging bij woninghuur schriftelijk gebeuren.
Bij onroerend goed dat als gezinswoning is gehuurd, kan de huurder volgens artikel 349 TBK het contract niet opzeggen zonder de uitdrukkelijke toestemming van zijn echtgenoot. Is de echtgenoot die geen huurder is door een mededeling aan de verhuurder partij bij het contract geworden, dan moet de verhuurder de opzegging en de aanmaning met betalingstermijn afzonderlijk aan de huurder en zijn echtgenoot sturen.
Redenen aan de zijde van de verhuurder
Eigen behoefte, herbouw en ruimtelijke ordening (TBK 350)
Heeft de verhuurder de verhuurde zaak nodig voor zichzelf, zijn echtgenoot, zijn afstammelingen, zijn voorouders of personen voor wie hij wettelijk onderhoudsplichtig is, wegens behoefte aan een woning of bedrijfsruimte, of is voor herbouw of in het kader van de ruimtelijke ordening een ingrijpende renovatie nodig waarbij gebruik onmogelijk is, dan kan hij bij contracten voor bepaalde tijd het contract beëindigen met een rechtszaak die hij binnen een maand na het einde van de termijn aanspant.
Behoefte van de nieuwe eigenaar (TBK 351)
Wie de verhuurde zaak later heeft gekocht, deelt, als er behoefte is voor dezelfde naasten, binnen een maand na de verkrijgingsdatum de situatie schriftelijk aan de huurder mee en kan het contract beëindigen met een rechtszaak die hij zes maanden later aanspant. Desgewenst kan hij dit recht ook uitoefenen met een rechtszaak binnen een maand na het einde van de contractduur.
Redenen aan de zijde van de huurder (TBK 352)
- Ontruimingsbelofte: Heeft de huurder zich na de oplevering van het gehuurde schriftelijk verplicht op een bepaalde datum te ontruimen en doet hij dat niet, dan kan de verhuurder het contract binnen een maand vanaf die datum beëindigen via de deurwaarder (icra) of door een rechtszaak aan te spannen. Het is belangrijk dat de belofte na de oplevering is gedaan.
- Twee gerechtvaardigde aanmaningen: Bij contracten van een jaar of langer kan de verhuurder, als de huurder binnen één huurjaar wegens niet-betaling van de huur schriftelijk twee gerechtvaardigde aanmaningen heeft ontvangen, binnen een maand na het einde van het huurjaar waarin de aanmaningen zijn gedaan een rechtszaak aanspannen.
- Woning van de huurder op dezelfde plaats: Heeft de huurder of zijn echtgenoot met wie hij samenwoont binnen de gemeentegrenzen van dezelfde stad of gemeente een bewoonbare woning en wist de verhuurder dit bij het sluiten van het contract niet, dan kan hij binnen een maand na het einde van het contract een rechtszaak aanspannen.
Niet betalen van de huur: TBK 315
Betaalt de huurder de opeisbare huur of de bijkomende kosten niet, dan kan de verhuurder schriftelijk een termijn stellen en meedelen dat hij het contract opzegt als ook binnen die termijn niet wordt betaald. Bij woninghuur bedraagt deze termijn ten minste dertig dagen en gaat in op de dag volgend op de datum van de schriftelijke mededeling.
Termijnen verlengen: TBK 353
Heeft de verhuurder de huurder binnen de termijn voor het aanspannen van de rechtszaak schriftelijk meegedeeld dat hij een rechtszaak zal aanspannen, dan wordt de termijn voor het aanspannen van de rechtszaak geacht met een huurjaar te zijn verlengd.
Na ontruiming wegens eigen behoefte: TBK 355
Een woning die wegens behoefte is ontruimd, mag zonder gegronde reden gedurende drie jaar niet aan een ander dan de vorige huurder worden verhuurd. Bij overtreding is de verhuurder verplicht de vorige huurder een schadevergoeding te betalen van ten minste de huur van een jaar zoals die in het laatste huurjaar werd betaald. Volgens artikel 354 TBK kunnen de bepalingen over beëindiging via een rechtszaak niet ten nadele van de huurder worden gewijzigd.
Bemiddeling vóór de rechtszaak
Volgens artikel 18/B van Wet nr. 6325 is bij geschillen die voortvloeien uit een huurverhouding voorafgaande bemiddeling een procesvoorwaarde voordat een rechtszaak wordt aangespannen. De bepalingen over de ontruiming van gehuurd onroerend goed via executie zonder vonnis volgens de Wet op de executie en het faillissement vallen buiten deze voorwaarde.
Checklist voor de verhuurder
- Noteer de begindatum van het contract en het huurjaar; bereken de tienjarige termijn.
- Doe alle mededelingen schriftelijk en op een bewijsbare manier.
- Zet de termijnen van een maand voor het aanspannen van een rechtszaak in uw agenda.
- Is een rechtszaak nodig, plan dan eerst de bemiddelingsaanvraag.
Aktif Emlak kan u in de Golf van Edremit helpen bij het opstellen van het huurcontract en de communicatie tussen huurder en verhuurder; voor juridische procedures is de hulp van een advocaat nodig.
