Что такое долевое тапу, что могут сособственники и как реализуется право преимущественной покупки? Новые сроки с 25.12.2025 и правило рыночной стоимости.
Долевое тапу — это ситуация, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам в определённых долях. Оно часто встречается в унаследованных участках, совместно купленных оливковых рощах и семейных домах. В Гражданском кодексе Турции это называется долевой собственностью. В этом руководстве мы кратко излагаем права сособственников и правила права преимущественной покупки (шуфа), изменённые Законом № 7571 от 24.12.2025.
Основные правила долевой собственности
Согласно статье 688 Гражданского кодекса, при долевой собственности несколько лиц владеют неделимой вещью целиком в определённых долях. Если не определено иное, доли считаются равными. Каждый сособственник в отношении своей доли обладает правами и обязанностями собственника; долю можно передавать, закладывать, и на неё можно обращать взыскание.
Согласно статье 689, по вопросам пользования и управления сособственники могут единогласно установить между собой иной порядок. Если подписи под такими соглашениями о недвижимости удостоверены нотариусом, то по заявлению одного из сособственников в реестр тапу может быть внесена отметка. Например, соглашение о пользовании вида «северную часть оливковой рощи использует A, южную — B» может быть зарегистрировано таким путём.
На что обратить внимание при покупке долевого тапу
- Доля — это не конкретное место. Доля в тапу — это пропорциональное право на всю недвижимость; из тапу не возникает границы вида «этот угол мой».
- У остальных сособственников есть право преимущественной покупки. Если вы продадите долю лицу, не являющемуся сособственником, или сами купите такую долю, остальные сособственники могут подать иск в сроки, описанные ниже.
- Для сельскохозяйственных земель есть дополнительные ограничения. Согласно статье 8/B Закона № 5403, такие операции с сельскохозяйственными землями, как раздел, образование долей и передача долей, осуществляются с разрешения Министерства сельского и лесного хозяйства.
- При оценке кредита важен размер доли. В решении BDDK № 10656 указано, что при оценке наличия жилья для соотношения кредит/стоимость не учитываются лица, имеющие 50 процентов и менее доли в тапу на какое-либо жилое помещение, за исключением тех, кто имеет долевое тапу более чем на одно жильё.
Что такое право преимущественной покупки?
Согласно статье 732 Гражданского кодекса, если при долевой собственности один из сособственников продаёт свою долю в недвижимости полностью или частично третьему лицу, остальные сособственники могут воспользоваться правом преимущественной покупки. Право реализуется подачей иска против покупателя (статья 734). При продажах между сособственниками это право не возникает; оно появляется при продаже лицу, не являющемуся сособственником.
Правила, изменившиеся с 25.12.2025
Законом № 7571 статьи 733 и 734 были изменены; изменения вступили в силу 25.12.2025:
- Сокращён пресекательный срок: право преимущественной покупки прекращается по истечении трёх месяцев со дня уведомления обладателя права о продаже и в любом случае по истечении одного года со дня продажи. В прежней редакции предельный срок составлял два года.
- Цена теперь — рыночная стоимость: рыночную стоимость доли, являющейся предметом иска, определяет судья без промедления. Обладатель права преимущественной покупки обязан внести эту стоимость и приходящиеся на покупателя расходы по тапу наличными в окончательный срок, установленный судьёй; если он их не внесёт, решение о регистрации доли на его имя вынести нельзя.
- Случаи, когда право применить нельзя: при продажах в рамках Закона № 2886 о государственных торгах и при продажах с принудительных торгов право преимущественной покупки реализовать нельзя.
Согласно добавленной в закон временной статье 1, изменения в статье 733 не применяются к продажам, совершённым до вступления в силу; изменения в статье 734 применяются и к искам, поданным до вступления в силу.
Уведомление и отказ от права
Согласно статье 733, о совершённой продаже остальным сособственникам сообщается покупателем или продавцом через нотариуса. Поскольку трёхмесячный срок начинает течь с этого уведомления, то, что покупатель доли организует уведомление, сокращает неопределённость для него самого. От права преимущественной покупки в общем случае следует отказываться в официальной форме с внесением отметки в тапу; отказ в отношении конкретной продажи требует письменной формы и может быть совершён как до, так и после продажи.
Прекращение долевой собственности (изале-и шуйу)
Если сособственники не могут договориться, согласно статье 698 каждый сособственник может потребовать раздела имущества. Согласно статье 699, раздел осуществляется натуральным разделом или продажей; если натуральный раздел неуместен, назначается продажа с открытых торгов. Согласно статье 18/B Закона № 6325, по спорам о прекращении долевой собственности обращение к посреднику (медиатору) до подачи иска является условием предъявления иска.
Контрольный список
- Посмотрите в тапу сособственников и размеры их долей.
- Проверьте, есть ли отметка о соглашении о пользовании или о праве преимущественной покупки.
- Если вы покупаете долю, запланируйте уведомление сособственников о продаже через нотариуса.
- Если это сельскохозяйственная земля, выясните, нужно ли разрешение Министерства.
- Составляйте бюджет, учитывая, что в случае иска о праве преимущественной покупки доля может перейти по рыночной стоимости.
Aktif Emlak может помочь вам при изучении записи тапу и состава сособственников долевой недвижимости; по вопросам судебных и медиационных процедур рекомендуем обратиться к адвокату.
