В каких пределах иностранцы могут покупать недвижимость в Турции? Условие в 400 000 долларов для гражданства, запрет продажи на 3 года и правила отчёта об оценке.
Район залива Эдремит вызывает интерес и у покупателей иностранного гражданства. Продажа иностранцу или приобретение недвижимости в качестве иностранца подчиняется дополнительным правилам по сравнению с продажей между гражданами Турции. В этом руководстве мы кратко излагаем по текстам законодательства статью 35 Закона о тапу, условия получения гражданства через инвестиции и правило об отчёте об оценке.
Кто может приобретать недвижимость?
Согласно статье 35 Закона о тапу, при соблюдении законодательных ограничений, с учётом международных двусторонних отношений и интересов страны иностранные физические лица — граждане стран, определённых Президентом — могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права. Президент также может ограничивать, приостанавливать или запрещать приобретения по странам, лицам, регионам, срокам, количеству, доле, виду и площади.
Торговые компании, созданные в иностранных государствах по их законам, могут приобретать недвижимость только в рамках положений специального закона.
Ограничения по площади
- Общая площадь недвижимости, приобретённой иностранными физическими лицами, и самостоятельных и постоянных ограниченных вещных прав не может превышать десяти процентов площади района, находящейся в частной собственности.
- На одно лицо по всей стране она не может превышать тридцати гектаров; Президент может увеличить это количество вдвое.
- Иностранцы, приобретающие недвижимость без построек (участок), обязаны в течение двух лет представить проект, который они разработают, на утверждение соответствующего Министерства.
Военные запретные, охранные и стратегические зоны
Статья 35 предусматривает, что карты и координаты военных запретных зон, зон военной безопасности, стратегических зон и зон особой безопасности передаются соответствующими министерствами Министерству, в подчинении которого находится TKGM, и что операции с тапу проводятся по этим сведениям. Поэтому при продаже недвижимости иностранцу управление тапу учитывает её связь с этими зонами. Статья также предусматривает санкции в отношении недвижимости, приобретённой с нарушением правил или используемой вопреки цели приобретения.
Отчёт об оценке
Циркуляр TKGM № 2024/2 регулирует порядок отчётов об оценке, используемых при приобретении недвижимости иностранцами и в некоторых операциях с тапу. Заявление подаётся через Web Tapu; отчёт назначается уполномоченной оценочной организации через TADEBİS, подтверждается электронной подписью и направляется в систему тапу. Согласно актуальному тексту циркуляра, срок использования отчётов в операциях с тапу составляет 12 месяцев.
Гражданство Турции через инвестиции в недвижимость
Согласно статье 20 Положения о применении Закона о гражданстве Турции, иностранец, выполнивший одно из следующих условий, может получить гражданство Турции решением Президента. Условие, касающееся недвижимости, следующее:
- приобретение недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США или эквивалентной суммой в иностранной валюте, с установленной поэтажной собственностью или кат иртифаки, либо участка с постройкой, при условии внесения в записи тапу отметки о запрете продажи в течение трёх лет; или
- обещание продажи недвижимости договором о намерении купли-продажи, оформленным у нотариуса, в отношении недвижимости с установленной поэтажной собственностью или кат иртифаки, по которому не менее 400 000 долларов США внесено единовременно и в реестр тапу внесено обязательство не совершать передачу и снятие в течение трёх лет.
В обоих случаях определение проводит Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Формулировка «участок, на котором установлена поэтажная собственность или кат иртифаки либо имеется постройка» введена изменением, опубликованным в Официальной газете от 12.12.2023; покупка участка без построек этому условию не отвечает.
Кто сопровождает процесс?
Согласно Положению, для сопровождения заявлений на гражданство, связанных с этими инвестициями, при Министерстве внутренних дел может быть создана комиссия из представителей соответствующих министерств. Порядок и основы, применяемые при определении выполнения инвестиционных условий, устанавливает учреждение, проводящее определение. Положение также указывает, что между видами инвестиций, учитываемыми для завершения трёхлетнего срока, возможна взаимозаменяемость.
Правила по валюте и курсу
- Согласно Положению, сумма в иностранной валюте по условию о недвижимости до операции продаётся банку, действующему в Турции, а банком — Центральному банку.
- При определении денежных величин за основу берутся эффективный курс продажи ЦБ Турции (TCMB) и/или кросс-курс на дату определения.
- Отчёты об оценке могут составляться любой оценочной организацией с лицензией SPK (циркуляр TKGM).
Контрольный список для продавца и покупателя
- Подтвердите в управлении тапу, входит ли гражданство покупателя в число стран, граждане которых могут приобретать недвижимость.
- Проверьте характеристику недвижимости: если цель — гражданство, это должна быть поэтажная собственность/кат иртифаки или участок с постройкой.
- Подайте заявление на отчёт об оценке до записи в тапу; следите за сроком отчёта.
- В договоре купли-продажи прямо укажите, что при заявлении на гражданство в тапу будет внесена отметка о запрете продажи на три года.
- Обеспечьте оплату через банк и с документами.
- Если покупается участок, запланируйте обязанность представить проект в течение двух лет.
Поскольку правила могут обновляться решениями Президента и изменениями положения, рекомендуем подтверждать актуальный текст в управлении тапу на дату операции. Aktif Emlak может помочь вам спланировать список документов и процесс записи при продажах иностранным покупателям; для заявления на гражданство уместно обратиться за помощью к адвокату.
