Отчёт об оценке недвижимости: гид

В каких операциях обязателен отчёт об оценке с лицензией SPK, как его получить и что в нём есть? Кратко о жилищном кредите, продаже иностранцам и гражданстве.

Когда говорят о «стоимости» дома, обычно вспоминают цену из объявления. Однако в некоторых операциях законодательство требует подтверждать стоимость отчётом уполномоченной оценочной организации. В этом руководстве мы рассказываем, что такое отчёт об оценке, в каких случаях он обязателен и на что нужно смотреть в отчёте.

Что такое отчёт об оценке?

Согласно Циркуляру № 2024/2 Главного управления тапу и кадастра (TKGM), отчёт об оценке — это отчёт, подготовленный в соответствии с Международными стандартами оценки в первую очередь, оценщиками, работающими в уполномоченной оценочной организации, являющейся членом Союза оценщиков Турции (TDUB), и в соответствии с нормативными актами Совета по рынкам капитала (SPK), TDUB и TKGM. На сайте SPK размещены сообщения, решения и объявления об организациях по оценке недвижимости, а также рекламный путеводитель.

В каких случаях он нужен?

Жилищный кредит

Согласно статье 12 Положения о кредитных операциях банков, при кредитах на приобретение жилья и кредитах под залог жилья оценку недвижимости, принимаемой в залог, обязательно проводить оценочными компаниями, уполномоченными BDDK или SPK, и использовать эту стоимость при ограничении кредита. Соотношение суммы кредита и стоимости жилья также рассчитывается от этой стоимости.

Приобретение недвижимости иностранцами

Предмет циркуляра TKGM — отчёты об оценке, используемые при приобретении недвижимости иностранцами и в некоторых операциях с тапу. Если планируется продажа лицу иностранного гражданства, процесс подготовки отчёта следует запланировать до обращения в тапу.

Гражданство через инвестиции

Положение о применении Закона о гражданстве Турции предусматривает, что при получении гражданства через инвестиции в недвижимость сумму инвестиции определяет Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Согласно циркуляру, отчёты об оценке, используемые для этих определений, могут составляться любой оценочной организацией с лицензией SPK.

Как получить отчёт для операций с тапу?

Заявление: у физических лиц — собственник недвижимости, у юридических лиц — лицо, уполномоченное представлять, обращаются через Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr). Если собственник — гражданин Турции, можно обратиться и через ALO 181.
Выбор организации: в заявлении можно выбрать оценочную организацию по предпочтению или по автоматическому алгоритму.
Оплата: информация об оплате, срок платежа и номер заявки передаются по SMS или электронной почте; заявка, не оплаченная в срок, аннулируется. Без оплаты организации задание не назначается.
Отчёт: отчёт подтверждается электронной подписью и направляется в TAKBİS, и заинтересованное лицо может просмотреть его через Web Tapu.

При долевой собственности достаточно заявления одного из сособственников. Заявку нельзя заменить на другую недвижимость; в этом случае требуется новое заявление.

Срок использования отчёта

Согласно актуальному тексту циркуляра, срок использования отчётов об оценке, применяемых в операциях с тапу, составляет 12 месяцев. Если срок истёк, до операции с тапу запрашивается новый отчёт. Кроме того, если между датой отчёта и датой заявления из реестра тапу выяснится обстоятельство, изменяющее стоимость недвижимости (изменение вида, передача под дорогу, сервитут, различные отметки, заявление о военной запретной зоне и т. п.), новый отчёт требуется независимо от срока.

На что смотреть в отчёте?

Подписи: в отчёте есть подписи не менее трёх лиц — ответственного оценщика, контролёра и оценщика.
Фотографии: есть не менее трёх фотографий, как минимум одна — изнутри.
Законная и фактическая площадь: циркуляр отдельно определяет «законную валовую полезную площадь» в соответствии с разрешением и проектом и «фактическую валовую полезную площадь», измеренную на месте. Разница между ними — признак пристроек, противоречащих проекту.
Рыночная стоимость и стоимость на основе законного использования: в отчёте можно раздельно увидеть рыночную стоимость недвижимости в её нынешнем виде и стоимость, найденную с учётом только законных частей.
Аналоги: объекты, взятые в качестве аналогов, отмечаются точками на спутниковом снимке.
Несоответствия: различия между законным и фактическим положением измеряются и показываются на проекте.

Недвижимость в ремонте и на стадии строительства

Циркуляр устанавливает разные правила в зависимости от ремонта. При простом ремонте и починке разрешение на ремонт не требуется; рыночная стоимость определяется вычитанием суммы недоделок и ремонта из оценённой стоимости. В зданиях, завершённых в соответствии с проектом, но в которых затем начато повторное строительство капитальным ремонтом, требуется разрешение на ремонт; для недвижимости, в которой ведётся капитальный ремонт без разрешения, стоимость не оценивается. В недвижимости на стадии строительства принимаются во внимание актуальная стоимость завершённого альтернативного проекта и риски, связанные с завершением.

Отчёт об оценке и цена в объявлении — не одно и то же

Стоимость в отчёте — это ориентировочная рыночная стоимость, определённая по стандартам; она может отличаться от цены продажи, сложившейся в торге. Поскольку при жилищном кредите банк рассчитывает ставку кредита от этой стоимости, если отчёт окажется ниже цены продажи, доступная сумма кредита может уменьшиться. Поэтому покупателям, которые будут брать кредит, полезно до внесения задатка запустить у банка процесс оценки.

Жалобы и поддержка

Согласно циркуляру, жалобы и предложения по отчётам об оценке можно прежде всего направлять в TDUB. По вопросам заявлений и техническим вопросам указан адрес TKGM tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr, по проблемам системы — Alo181destek@tkgm.gov.tr.

Aktif Emlak может помочь вам спланировать документы и график записи при купле-продаже, требующей процесса оценки.