Продажа дома: документы и расходы 2026

Как продавец платит пошлину за тапу, что будет с полисом DASK, какие налоги возникают? Пошаговый контрольный список для продавца с учётом изменившихся правил 2026 года.

Расходы покупателя при продаже дома обсуждают часто; обязанности продавца чаще замечают уже в день оформления в тапу. Это руководство кратко излагает документы и расходы стороны продавца вместе с изменениями, вступившими в силу в конце 2025 года и в 2026 году.

1. Пошлина за тапу: платит и продавец

Согласно подпункту 20/a тарифа № (4) к Закону о пошлинах, при продаже недвижимости пошлина за тапу взимается отдельно с передающего и с принимающего. Ставка — 20 на тысячу. То есть от цены продажи покупатель платит 2%, продавец — 2%; даже если стороны договорятся между собой о ином распределении, обязанность по закону лежит на обеих сторонах.

База была уточнена Законом № 7566 от 19.12.2025: пошлина исчисляется с заявленной цены передачи и приобретения, которая не может быть ниже стоимости недвижимости для налога на имущество. Тем же законом штраф за ущерб налогу, применяемый в случае последующего выявления того, что пошлина уплачена с цены ниже стоимости для налога на имущество или что заявленная цена не отражает действительность, был повышен с 25% до «одного размера». Эти изменения вступили в силу 19.12.2025.

Помимо пошлины, за операции с тапу взимается и плата за услуги оборотного капитала; актуальную сумму узнайте в управлении тапу перед записью.

2. Полис DASK больше не передаётся покупателю

Изменение Общих условий обязательного страхования от землетрясений, опубликованное в Официальной газете от 21.08.2026, вступило в силу через пятнадцать дней после публикации — 5 сентября 2026 года. Согласно новому пункту C.4:

при смене выгодоприобретателя из-за продажи и равнозначных операций договор прекращается с даты регистрации в тапу.
По заявлению страхователя или прежнего выгодоприобретателя возвращается премия за неиспользованные дни. Для возврата продавцу необходимо обратиться в страховую компанию или к агентству.
Управления тапу проверяют, есть ли для смены выгодоприобретателя договор обязательного страхования от землетрясений на имя нового собственника.
В случаях, кроме продажи (например, наследство), договор продолжается с новым выгодоприобретателем; новый владелец сообщает страховой компании в течение пятнадцати дней со дня, когда узнал об изменении.

3. Налог на прирост стоимости

Согласно руководству GİB на 2026 год, если жильё, приобретённое за плату, продано в течение пяти лет со дня приобретения, полученный доход облагается подоходным налогом; при расчёте пятилетнего срока за основу берётся календарный день. При безвозмездном приобретении, как наследство и дарение, этот налог не возникает. Сумма льготы для продаж 2026 года — 150 000 TL (Сообщение Серии № 332). Доход, превышающий льготу, декларируется в марте следующего года.

4. Способ оплаты: обратите внимание на дату 1 декабря 2026 года

Изменением Положения о торговле недвижимостью, опубликованным в Официальной газете от 01.10.2026, дата перехода на предусмотренную для продаж недвижимости систему безопасных платежей была перенесена с «1/7/2026» на «1/12/2026». Продажи, не подпадающие под систему, плата за пользование и её распределение будут определены протоколом, подписываемым между министерствами и интегратором. Продавцам, планирующим запись в тапу на декабрь или позже, полезно заранее обсудить с покупателем способ оплаты согласно актуальной практике.

Если вы продаёте дом с арендатором

Продажа сама по себе не прекращает действующий договор аренды. Согласно статье 351 Турецкого обязательственного кодекса, новый собственник, если у него или его близких есть потребность в жилье, в течение одного месяца со дня приобретения письменно уведомляет об этом арендатора и может прекратить договор иском, который подаст через шесть месяцев; при желании он может воспользоваться этим правом и в течение одного месяца после окончания срока договора. Передача покупателю до продажи копии договора аренды, размера арендной платы и сведений о депозите предотвращает последующие разногласия.

5. Что должен подготовить продавец

Документ, удостоверяющий личность, и при необходимости заверенная нотариусом доверенность.
Сведения о тапу: ада/парсель, номер обособленного помещения и актуальная запись.
Отметки и залоги: если есть ипотека, план её снятия до продажи или погашения кредитом покупателя.
Сведения об искяне и разрешении на строительство: об этом спросят покупатель и банк.
Энергетический сертификат: если покупатель будет брать кредит, класс энергоэффективности влияет на ставку по кредиту.
Документы о приобретении: записи, показывающие дату и цену покупки (для расчёта прироста стоимости).
Состояние взносов и счетов: закрытие расчётов с управлением домом и передача абонентских договоров.

6. День продажи и после

Следите, чтобы цена, заявленная в тапу, совпадала с реальной ценой продажи.
После регистрации в тапу обратитесь в страховую компанию за возвратом премии DASK.
Закройте или передайте абонентские договоры на электричество, воду и природный газ.
Если вы продали до истечения пяти лет, внесите в календарь свою обязанность по декларации.

Aktif Emlak может помочь владельцам, продающим дом в районе залива Эдремит, с подготовкой документов, общением с покупателем и планированием записи в тапу.