В тапу записан кат иртифаки или кат мюлькиети? Объясняем шаг за шагом смысл обеих записей, их связь с разрешением на эксплуатацию и что проверить при покупке квартиры.
В объявлениях о продаже квартир и в записях тапу чаще всего встречаются два понятия: кат иртифаки (право застройки по этажам) и кат мюлькиети (поэтажная собственность). Оба показывают, что у вас есть право на обособленное помещение в здании, однако их юридический смысл и практические последствия различаются. В этом руководстве мы простым языком объясняем обе записи на основании Закона № 634 о поэтажной собственности и Закона № 3194 о градостроительстве.
Определения в законе
Согласно статье 2 Закона о поэтажной собственности, кат мюлькиети — это право собственности на отдельные части недвижимости, пригодные для самостоятельного использования (обособленные помещения). Кат иртифаки — это сервитут, который собственники земельного участка устанавливают в отношении обособленных помещений здания, которое будет построено или строится на участке, чтобы впоследствии они стали объектом поэтажной собственности.
Проще говоря, кат иртифаки — это своего рода «предварительное право» на здание, которое ещё не завершено или завершение которого официально не подтверждено. Статья 3 закона прямо говорит об этом: кат иртифаки — вид сервитута, связанный с долей в земле, и он преобразуется в кат мюлькиети по должности на основании разрешения на эксплуатацию, выданного на всё здание.
Ключ к переходу: разрешение на эксплуатацию (искян)
При переходе от кат иртифаки к кат мюлькиети решающим документом является разрешение на эксплуатацию здания, в народе называемое «искян». Согласно статье 10 Закона о поэтажной собственности, для зданий, на которые выдано разрешение на эксплуатацию, смена вида права производится по должности; если недвижимость оформлена как кат иртифаки, она преобразуется в кат мюлькиети без требования каких-либо иных документов. Закон также указывает, что эти операции освобождены от платы за услуги оборотного капитала.
Статья 3 закона предусматривает, что переход может быть осуществлён даже по требованию собственника участка или одного из обладателей кат иртифаки. То есть собирать всех собственников здания вместе не нужно.
Что может означать запись о кат иртифаки?
Запись о кат иртифаки сама по себе не означает «проблемную квартиру»; для только что построенных зданий, пока идёт процесс получения искяна, такая запись нормальна. Однако если здание используется уже много лет, а запись по-прежнему остаётся кат иртифаки, нужно выяснить причину. Возможные причины:
- Разрешение на эксплуатацию могло быть вообще не получено.
- Здание могло быть построено с нарушением разрешения на строительство и приложений к нему.
- Разрешение могло быть получено, но не отражено в тапу.
Согласно статье 31 Закона о градостроительстве, здания, на которые не получено разрешение на эксплуатацию, до получения разрешения не подключаются к услугам электроснабжения, водоснабжения и канализации; обособленные помещения, получившие разрешение на эксплуатацию, подключаются. Поэтому статус искяна важен не только для записи в тапу, но и для повседневного использования.
Управление домом в период кат иртифаки
Согласно статье 17 закона, если здание, в отношении которого установлено кат иртифаки, фактически завершено и две трети обособленных помещений фактически используются, то к управлению недвижимостью применяются положения о кат мюлькиети, даже если переход к кат мюлькиети не состоялся. Благодаря этому можно решать вопросы взносов, выбора управляющего и плана управления. Обладатели кат иртифаки могут также назначить управляющего из своей среды или со стороны для завершения здания.
Доля в земле важна в обоих случаях
Согласно статье 3 закона, кат мюлькиети и кат иртифаки устанавливаются с указанием доли в земле, выделяемой в проекте пропорционально стоимости обособленных помещений, исчисляемой по их расположению и размерам. Если доли в земле распределены не пропорционально стоимости обособленных помещений, каждый собственник вправе обратиться в суд с требованием пересмотра. Поскольку доля в земле имеет значение при реновации, перестройке и распределении общих расходов, её обязательно нужно проверять в записи тапу.
Небольшое замечание о налогах
В руководстве Управления государственных доходов (GİB) на 2026 год указано, что регистрация в тапу недвижимости, полученной в результате строительства здания на участке или передачи участка в обмен на квартиры, считается исправлением вида (cins tashihi), а датой приобретения признаётся дата регистрации в тапу. Для тех, кто получил квартиру в обмен на участок, эта дата влияет на начало пятилетнего срока при налогообложении прироста стоимости.
Контрольный список при покупке квартиры
- Посмотрите, что записано в тапу: «кат иртифаки» или «кат мюлькиети».
- Если это кат иртифаки, узнайте в соответствующем муниципалитете статус разрешения на эксплуатацию здания.
- Сравните с проектом номер обособленного помещения, этаж, назначение и долю в земле.
- Проверьте, нет ли в разделе «примечания» тапу записи, например, о нарушении градостроительных норм.
- Запросите план управления домом и порядок уплаты взносов.
- Выясните, как оформлены подключения электричества и воды для квартиры.
Вывод
Кат иртифаки — запись, показывающая, что процесс завершения и документального оформления здания ещё не закончен; кат мюлькиети показывает, что процесс завершён разрешением на эксплуатацию. Выяснив перед покупкой, почему запись находится в том или ином состоянии, вы избежите проблем с подключениями, кредитом и продажей в будущем. Aktif Emlak может помочь вам собрать сведения о тапу и искяне квартиры, которую вы рассматриваете в районе залива Эдремит.
