الربح من المنزل المباع قبل مرور خمس سنوات يخضع للضريبة. إعفاء 2026 مبلغه 150.000 ليرة، مع تحديد تاريخ الاكتساب وتحديث Yİ-ÜFE وفق دليل GİB.
عند بيع منزل أو أرض أو بستان زيتون، يتوقف الجواب عن سؤال «هل ستترتب ضريبة؟» غالباً على متى اكتسبتَ العقار وكيف. أرباح زيادة القيمة (değer artışı kazancı) المنظّمة في المادة 80 المكررة من قانون ضريبة الدخل هي خضوع الربح الناشئ عن البيع لضريبة الدخل في ظروف معينة. يستند هذا الدليل إلى دليل «الأرباح والإيرادات الأخرى» لعام 2026 الصادر عن رئاسة الإدارة الضريبية (GİB) وإلى بلاغ ضريبة الدخل العام (Seri No: 332).
القاعدة الأساسية: خمس سنوات
وفقاً لدليل GİB، فإن الربح المتحقق عند التصرف في عقارات (مسكن أو أرض وغيرهما) اكتسبها أشخاص طبيعيون بمقابل خلال خمس سنوات تبدأ من تاريخ الاكتساب يخضع لضريبة الدخل. ويُعتمد يوم التقويم في حساب مدة الخمس سنوات. وإذا تم البيع بعد مرور خمس سنوات كاملة فلا تنشأ ضريبة بهذا الشأن.
ويذكر المثال الوارد في الدليل أن عقاراً اشتُري في 10/4/2023 وبيع في 21/10/2025 يخضع الجزء الذي يتجاوز مبلغ الإعفاء من ربحه للضريبة لأن خمس سنوات كاملة لم تكتمل.
الميراث والهبة: الاكتساب بلا مقابل
وفقاً للدليل، إذا اكتُسبت الأموال والحقوق بلا مقابل (ivazsız) أي بالميراث أو الهبة مثلاً، فإن الربح الناشئ عن بيعها لا يُعامل كربح زيادة قيمة ولا يُفرض عليه ضريبة. ففي المثال الوارد في الدليل، لا تنشأ ضريبة حتى لو بيعت الشقة الموروثة خلال سنتين. وإذا أُعطيت أرض موروثة مقابل طوابق فإن صفة «الاكتساب بلا مقابل» لا تتغير.
كيف يُحدَّد تاريخ الاكتساب؟
من أكثر النقاط التي يقع فيها الخطأ معرفة التاريخ الذي تبدأ منه الخمس سنوات. المبادئ الواردة في دليل GİB:
- القاعدة العامة: يتحقق الاكتساب في العقارات بالتسجيل في الطابو؛ وتاريخ الاكتساب هو تاريخ التسجيل في الطابو.
- الترك للاستعمال الفعلي: في المساكن المستلمة جاهزة للاستعمال من تعاونية أو TOKİ أو من أشخاص آخرين، يُعتمد تاريخ الاستعمال الفعلي إذا ثبت بوثيقة تخصيص الاستعمال الفعلي أو محضر التسليم أو فواتير المياه والكهرباء.
- عقد وعد البيع: في المثال الوارد في الدليل، اعتُمد تاريخ التسجيل في الطابو تاريخاً للاكتساب للأرض المشتراة بعقد وعد بالبيع.
- مقابل الطوابق: تسجيل الشقق المكتسبة عند إنشاء مبنى على أرض مشتراة بوصفها أرضاً أو عند إعطاء الأرض مقابل طوابق في الطابو يُعدّ تصحيح نوع؛ وتاريخ التسجيل الجديد هو تاريخ الاكتساب.
- تحوّل الأرض الزراعية إلى أرض بناء: في الأرض التي اكتسبت صفة أرض البناء نتيجة إفراز أجرته البلدية، يُعتمد تاريخ تسجيل تصحيح النوع في الطابو.
كيف يُحسب الربح؟
يُستخرج صافي زيادة القيمة بخصم تكلفة الاكتساب والمصاريف والضرائب والرسوم الناشئة عن البيع والباقية على عاتق البائع من بدل البيع. وإذا تعذّر تحديد تكلفة الاكتساب يُعتمد البدل الذي تحدده لجنة التقدير وفق قانون الإجراءات الضريبية.
تحديث القيمة (endeksleme)
وفقاً للمادة 81 المكررة من قانون ضريبة الدخل، يُزاد بدل الاكتساب بنسبة ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) الصادر عن TÜİK (معهد الإحصاء التركي) باستثناء شهر التصرف. ولإجراء التحديث يجب أن تبلغ نسبة الارتفاع 10% أو أكثر.
مبلغ الإعفاء
جزء معين من أرباح زيادة القيمة المتحققة في سنة تقويمية (باستثناء الأوراق المالية) معفى من الضريبة:
- لمبيعات عام 2025: 120.000 ليرة
- لمبيعات عام 2026: 150.000 ليرة (البلاغ رقم 332)
لا يُطبَّق الإعفاء لكل عملية بيع، بل على أرباح زيادة القيمة المتحققة في السنة التقويمية المعنية. ويُقرّ بالربح الذي يتجاوز الإعفاء في إقرار سنوي في شهر مارس التالي لسنة البيع.
التمييز عن الربح التجاري
يذكر دليل GİB أنه إذا تضمّن شراء العقارات وبيعها عناصر الاستمرارية وقصد الربح والتنظيم التجاري (كمكان عمل وعمال وسجل تجاري) فقد يُعدّ الدخل المتحقق ربحاً تجارياً. وعلى من يمارسون الشراء والبيع بصورة متكررة في السنة نفسها أو في سنوات متتالية أن يراعوا هذا التمييز.
لماذا يهم المبلغ المصرَّح به في الطابو؟
بما أن حساب الربح يستند إلى بدلي البيع والشراء، فإن التصريح بالمبلغ الحقيقي في الطابو مهم للمشتري والبائع على حد سواء. ووفقاً لقانون الرسوم تُؤخذ رسوم الطابو على بدل التصرف والاكتساب المصرَّح به على ألا يقل عن قيمة ضريبة العقار (emlak vergisi). وبموجب القانون رقم 7566 بتاريخ 19.12.2025 رُفعت عقوبة ضياع الضريبة التي تُطبَّق إذا تبيّن لاحقاً أن الرسم دُفع على مبلغ أقل من قيمة ضريبة العقار أو أن المبلغ المصرَّح به لا يعكس الحقيقة، من 25% إلى «مرة واحدة» (bir kat). وقد يؤدي التصريح بمبلغ شراء أقل من الحقيقي إلى تضخيم الربح المحسوب في عملية بيع تجريها مستقبلاً.
قائمة التحقق قبل البيع
- حدّد تاريخ الاكتساب المسجل في الطابو وطريقة الاكتساب (بيع، ميراث، هبة، مقابل طوابق).
- احسب اليوم الذي تكتمل فيه الخمس سنوات بأيام التقويم.
- اجمع المستندات التي تثبت مبلغ الشراء ومصاريفه.
- احسب ارتفاع Yİ-ÜFE وانظر هل تحقق شرط التحديث.
- إن كنت تخطط لبيع آخر في السنة نفسها فضع في حسابك أن الإعفاء واحد في السنة.
ننصحك بالاستعانة بمحاسب مالي مستشار للحساب والإقرار. ويمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في جمع معلومات الطابو أثناء تخطيط عملية البيع في خليج Edremit.
