ماذا قد يحدث في الاشتراكات وسجل الطابو والقرض والتأجير عند شراء منزل بلا رخصة استخدام (iskân)؟ قائمة المخاطر وقائمة التحقق استناداً إلى مواد القانون.
عبارة «ليس له رخصة إسكان لكن سعره مناسب» كثيراً ما تُسمع في مناطق المصايف. الإسكان (iskân) هو الاسم الشائع لـرخصة استخدام المبنى، وهي تثبت أن الإدارة قررت أن المبنى أُنشئ وفق الرخصة وملحقاتها وأنه لا مانع فنياً من استخدامه. لخّصنا من خلال التشريعات أنواع المشكلات التي قد تواجهها عند شراء منزل بلا هذا المستند.
ما هي رخصة استخدام المبنى ومن يمنحها؟
وفقاً للمادة 30 من قانون التعمير، يجب الحصول على إذن من البلدية أو الولاية التي منحت رخصة البناء لاستخدام المبنى بأكمله عند انتهائه كلياً، أو لاستخدام الأجزاء التي يمكن استخدامها جزئياً عند اكتمالها. وعلى الإدارة البتّ في طلب المالك خلال ثلاثين يوماً على الأكثر. وينص القانون كذلك على أن الإذن الممنوح لا يعفي صاحب المبنى من المسؤولية الناشئة عن مخالفة القانون والرخصة وملحقاتها.
الخطر الأول: الكهرباء والمياه والصرف الصحي
المادة 31 من قانون التعمير صريحة: المباني التي لم تُمنح ولم تحصل على رخصة استخدام لا تُمدّ بخدمات ومنشآت الكهرباء والمياه والصرف الصحي إلى أن تحصل على الإذن، بينما تستفيد الوحدات المستقلة الحاصلة على رخصة الاستخدام من هذه الخدمات. قد تصادف عملياً اشتراكات مؤقتة، لكن يجب أن تعلم أن الحل الدائم هو الرخصة.
الخطر الثاني: البقاء ارتفاق طوابق في الطابو
وفقاً للمادة 3 من قانون ملكية الطوابق، يتحول ارتفاق الطوابق إلى ملكية طوابق استناداً إلى رخصة استخدام المبنى الصادرة للمبنى بأكمله. وإذا لم توجد الرخصة فقد تبقى الشقة مسجلة ارتفاق طوابق مدة طويلة، وهذا قد يثير أسئلة عند البيع أو عند تقييم القرض مستقبلاً.
الخطر الثالث: مخالفة التعمير وبيان الطابو
وفقاً للمادة 32 من قانون التعمير، عند ضبط مبنى بلا رخصة أو مخالف للرخصة يُختم المبنى ويوقف البناء، وتُبلَّغ معلومة المخالفة إلى مديرية الطابو خلال سبعة أيام على الأكثر لتدوينها في خانة البيانات (beyanlar). ولا يمكن رفع هذا القيد قبل أن تبلّغ الإدارة بإزالة المخالفة. لذلك اقرأ خانة البيانات في سجل الطابو دائماً.
الخطر الرابع: ترخيص التأجير قصير الأمد
من التفاصيل المهمة لمن يخططون لتأجير بيتهم الصيفي يومياً أو أسبوعياً: يذكر إعلان وزارة الثقافة والسياحة بشأن طلبات رخصة التأجير لأغراض سياحية، ضمن المستندات المطلوبة، «وثيقة تسجيل المبنى المنظّمة كمسكن / رخصة استخدام المبنى». وقد يصعب الحصول على الرخصة لمسكن لا يملك أياً من هاتين الوثيقتين.
عفو التعمير ووثيقة تسجيل المبنى
بموجب المادة المؤقتة 16 المضافة إلى قانون التعمير عام 2018، أمكن منح وثيقة تسجيل المبنى (Yapı Kayıt Belgesi) للمباني المنشأة قبل 31/12/2017 بلا رخصة أو بما يخالف الرخصة، بشرط التقديم في الموعد ودفع بدل التسجيل. ووفقاً للقانون فإن هذه الوثيقة تتعلق بغرض استخدام المبنى؛ ويمكن بناءً على الطلب أن يُوصل إلى المباني الحاصلة عليها المياه والكهرباء والغاز الطبيعي بصورة مؤقتة.
وتنظم المادة نفسها أنه في المباني الحاصلة على وثيقة تسجيل المبنى، وبموافقة جميع المالكين وبالتخلي عن الأجزاء التي تقع في مناطق الخدمات العامة في مخطط التعمير، يمكن تغيير النوع وإنشاء ملكية الطوابق دون اشتراط رخصة استخدام المبنى مقابل دفع ضعف البدل. وثيقة تسجيل المبنى ليست وثيقة إسكان؛ فإن كان في المنزل الذي ستشتريه مثل هذه الوثيقة فافحص نطاقها والأجزاء التي تشملها على حدة.
قائمة التحقق قبل الشراء
- سجل الطابو: الصفة، وحالة ارتفاق الطوابق/ملكية الطوابق، وخانة البيانات.
- أرشيف البلدية: هل توجد رخصة بناء ومشروع معماري معتمد ورخصة استخدام المبنى.
- مطابقة المشروع: هل التعديلات مثل الشرفة المغلقة أو الطابق المضاف أو الطابق العلوي موجودة في المشروع.
- الاشتراكات: هل الكهرباء والمياه موصولة بصورة دائمة أم مؤقتة.
- وثيقة تسجيل المبنى: إن وُجدت، فتاريخ الوثيقة والمساحة التي تشملها وغرض الاستخدام.
- المبنى ككل: هل الإذن صادر للمبنى بأكمله أم لبعض أقسامه فقط.
- غرض استخدامك: إن كنت تخطط لقرض أو تأجير أو تأجير قصير الأمد، فما المستندات التي تطلبها الجهة المعنية.
ماذا يقابل ميزة السعر؟
انخفاض سعر المنزل بلا رخصة إسكان هو مقابل حالة عدم اليقين التي يتحملها المشتري. بعض هذا الغموض (الاشتراك، الانتقال إلى ملكية الطوابق، إذن التأجير) قد يُحل مع الوقت، وبعضه قد لا يُحل بسبب أجزاء من المبنى مخالفة لتشريعات التعمير. وسجلات البلدية هي التي تبيّن أي الحالتين أمامك؛ ولا يكفي التصريح الشفهي للبائع وحده.
الخلاصة
الإسكان هو وثيقة تثبت أن المنزل «اكتمل رسمياً». فإذا لم توجد فيجب أن يتضح قبل قرار الشراء سبب غيابها وهل يمكن تدارك النقص وكم تبلغ تكلفة ذلك. ويمكن لـ Aktif Emlak مساعدتك في جمع معلومات الرخصة والإسكان من البلدية لمنزل تهتم به في خليج Edremit.
