بأي أسباب وفي أي مهل يستطيع المالك إخلاء المستأجر؟ المواد 347-355 من TBK، والحاجة، وتعهد الإخلاء، والإنذاران المحقّان، وشرط الوساطة قبل الدعوى.
يتضمن قانون الالتزامات التركي (TBK) في إيجارات المساكن قواعد خاصة تستهدف حماية المستأجر. وإنهاء المالك لعقد الإيجار مرتبط بأسباب ومهل محددة؛ وفوات هذه المهل قد يؤدي إلى تأجيل الحق سنة. يلخّص هذا الدليل مواد TBK ذات الصلة بلغة يفهمها المالك والمستأجر. وننصحك بالاستعانة بمحامٍ في أي نزاع فعلي.
هل يمكن إخراج المستأجر لمجرد انتهاء المدة؟
لا. ووفقاً للمادة 347 من TBK، في إيجار المساكن والمحال ذات السقف، إذا لم يُبلِّغ المستأجر قبل انتهاء العقد المحدد المدة بخمسة عشر يوماً على الأقل، يُعدّ العقد ممدداً سنة واحدة بالشروط نفسها. ولا يستطيع المؤجِّر إنهاء العقد استناداً إلى انتهاء مدته.
لكن في نهاية مدة التمديد العشرية يستطيع المؤجِّر أن ينهي العقد دون إبداء سبب، بشرط أن يُبلِّغ قبل انتهاء كل سنة تمديد تلي هذه المدة بـثلاثة أشهر على الأقل. وفي العقود غير المحددة المدة يستطيع المؤجِّر، بعد مرور عشر سنوات على بداية الإيجار، إنهاء العقد بإخطار فسخ وفق الأحكام العامة. ووفقاً للمادة 348 من TBK يجب أن يتم إخطار الفسخ في إيجارات المساكن كتابةً.
وفي العقارات المؤجَّرة بوصفها مسكن العائلة، وفقاً للمادة 349 من TBK، لا يستطيع المستأجر فسخ العقد ما لم يوافق زوجه صراحةً. وإذا صار الزوج غير المستأجر طرفاً في العقد بإبلاغه المؤجِّر، فعلى المؤجِّر أن يرسل إخطار الفسخ والإنذار المانح مهلة للدفع إلى المستأجر وإلى زوجه كلٍّ على حدة.
الأسباب الصادرة عن المؤجِّر
الحاجة وإعادة البناء والتعمير (TBK 350)
إذا كان المؤجِّر مضطراً لاستخدام المأجور لنفسه أو لزوجه أو لفروعه أو أصوله أو لمن يلزمه القانون بإعالتهم بسبب حاجتهم إلى مسكن أو مكان عمل، أو إذا لزم إصلاح جوهري لغرض إعادة البناء أو التعمير وكان الاستعمال مستحيلاً أثناءه، فيستطيع في العقود المحددة المدة إنهاء العقد بدعوى يرفعها خلال شهر من نهاية المدة.
حاجة المالك الجديد (TBK 351)
من اشترى المأجور لاحقاً، إذا وُجدت حاجة لأقاربه أنفسهم، يبلّغ المستأجر كتابةً بالأمر خلال شهر من تاريخ الاكتساب ويستطيع إنهاء العقد بدعوى يرفعها بعد ستة أشهر. وله إن شاء أن يمارس هذا الحق بدعوى يرفعها خلال شهر من انتهاء مدة العقد.
الأسباب الصادرة عن المستأجر (TBK 352)
- تعهد الإخلاء: إذا تعهد المستأجر كتابةً، بعد تسلّم المأجور، بإخلائه في تاريخ معين ولم يخلِه، فللمؤجِّر أن ينهي العقد بالتنفيذ أو برفع دعوى خلال شهر من ذلك التاريخ. ومن المهم أن يكون التعهد قد أُعطي بعد التسليم.
- الإنذاران المحقّان: في العقود التي مدتها سنة أو أكثر، إذا وُجّه إلى المستأجر كتابةً إنذاران محقّان بسبب عدم دفع الإيجار خلال سنة إيجارية واحدة، فللمؤجِّر رفع دعوى خلال شهر من نهاية السنة الإيجارية التي وُجّه فيها الإنذاران.
- مسكن للمستأجر في المكان نفسه: إذا كان للمستأجر أو لزوجه الذي يعيش معه مسكن صالح للسكنى داخل حدود بلدية القضاء أو البلدة نفسها ولم يكن المؤجِّر يعلم بذلك عند إبرام العقد، فله رفع دعوى خلال شهر من انتهاء العقد.
عدم دفع دين الإيجار: TBK 315
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار المستحق أو المصاريف الإضافية، جاز للمؤجِّر أن يمنحه كتابةً مهلة وأن يبلّغه بأنه سيفسخ العقد إن لم يدفع خلالها. وفي إيجارات المساكن لا تقل هذه المهلة عن ثلاثين يوماً وتبدأ من اليوم التالي لتاريخ الإخطار الكتابي.
تمديد المهل: TBK 353
إذا أبلغ المؤجِّر المستأجر كتابةً، خلال مهلة رفع الدعوى، بأنه سيرفع الدعوى، فإن مهلة رفع الدعوى تُعدّ ممدّدة سنة إيجارية واحدة.
بعد الإخلاء لسبب الحاجة: TBK 355
المسكن الذي أُخلي بداعي الحاجة لا يجوز تأجيره لغير المستأجر السابق ما لم تمضِ ثلاث سنوات دون سبب مشروع. وفي حال المخالفة يلتزم المؤجِّر بدفع تعويض للمستأجر السابق لا يقل عن بدل إيجار سنة واحدة دُفع في آخر سنة إيجارية. ووفقاً للمادة 354 من TBK لا يجوز تعديل أحكام الإنهاء بالدعوى بما يضر بالمستأجر.
الوساطة قبل الدعوى
وفقاً للمادة 18/ب من القانون رقم 6325، في النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار يكون اللجوء إلى الوسيط شرطاً لقبول الدعوى قبل رفعها. وتخرج عن هذا الشرط الأحكام المتعلقة بإخلاء العقارات المؤجَّرة بالتنفيذ دون حكم وفق قانون التنفيذ والإفلاس.
قائمة التحقق للمالك
- دوّن تاريخ بداية العقد والسنة الإيجارية، واحسب مدة العشر سنوات.
- أجرِ جميع الإخطارات كتابةً وبصورة يمكن إثباتها.
- ضع مهل الدعوى الشهرية في التقويم.
- إن لزمت الدعوى فخطّط أولاً لطلب الوساطة.
يمكن لـ Aktif Emlak المساعدة في إعداد عقود الإيجار والتواصل بين المستأجر والمالك في خليج Edremit؛ أما الإجراءات القانونية فتلزم فيها الاستعانة بمحامٍ.
