Yapı kullanma izni (iskân) olmayan bir ev alırken abonelik, tapu kaydı, kredi ve kiralama tarafında neler yaşanabilir? Kanun maddeleriyle risk listesi.
“İskânı yok ama fiyatı uygun” cümlesi, özellikle yazlık bölgelerde sık duyulur. İskân, resmi adıyla yapı kullanma izni, bir yapının ruhsat ve eklerine uygun yapıldığının ve kullanılmasında fen bakımından sakınca olmadığının idare tarafından tespit edildiğini gösterir. Bu belge olmadan satın alınan bir evde ne tür sorunlarla karşılaşılabileceğini mevzuat üzerinden özetledik.
Yapı kullanma izni nedir, kim verir?
İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. İdare, mal sahibinin başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Kanun, verilen iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan kurtarmadığını da ayrıca belirtir.
Risk 1: Elektrik, su ve kanalizasyon
İmar Kanunu'nun 31. maddesi açıktır: kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz. Kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlandırılır. Uygulamada geçici aboneliklerle karşılaşılabilir; ancak kalıcı çözümün izin olduğunu bilmek gerekir.
Risk 2: Tapuda kat irtifakı olarak kalmak
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir. İzin yoksa daire tapuda uzun süre kat irtifakı olarak kalabilir. Bu durum, ileride satış veya kredi değerlendirmesinde sorulara yol açabilir.
Risk 3: İmar aykırılığı ve tapu beyanı
İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenir, inşaat durdurulur ve aykırılık bilgisi tapunun beyanlar hanesine yazılmak üzere en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Aykırılığın giderildiği idarece bildirilmeden bu kayıt kaldırılamaz. Bu nedenle tapu kaydının beyanlar hanesini mutlaka okuyun.
Risk 4: Kısa süreli kiralama izni
Yazlık evini günlük ya da haftalık kiraya vermeyi planlayanlar için önemli bir ayrıntı: Kültür ve Turizm Bakanlığının turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvurularına ilişkin duyurusunda, istenen belgeler arasında “konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi/yapı kullanma izin belgesi” sayılmaktadır. Bu belgelerden hiçbiri olmayan bir konutta izin almak güçleşebilir.
İmar barışı ve yapı kayıt belgesi
İmar Kanunu'na 2018'de eklenen geçici 16. madde ile 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için, süresi içinde başvurulması ve kayıt bedelinin ödenmesi şartıyla Yapı Kayıt Belgesi verilebildi. Kanuna göre bu belge yapının kullanım amacına yöneliktir; belge alan yapılara talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Aynı madde, yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmesi halinde, iki kat bedel ödenerek yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini düzenler. Yapı kayıt belgesi bir iskân belgesi değildir; satın alacağınız evde böyle bir belge varsa kapsamını ve hangi kısımları kapsadığını ayrıca inceleyin.
Satın almadan önce kontrol listesi
- Tapu kaydı: Nitelik, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ve beyanlar hanesi.
- Belediye arşivi: Yapı ruhsatı, onaylı mimari proje ve yapı kullanma izni olup olmadığı.
- Projeye uygunluk: Kapatılmış balkon, eklenmiş kat ya da çatı katı gibi değişikliklerin projede olup olmadığı.
- Abonelikler: Elektrik ve suyun kalıcı mı geçici mi bağlı olduğu.
- Yapı kayıt belgesi: Varsa belgenin tarihi, kapsadığı alan ve kullanım amacı.
- Bina geneli: İznin binanın tamamı için mi yoksa yalnız bazı bölümler için mi alındığı.
- Kullanım amacınız: Kredi, kiralama ya da kısa süreli kiralama planınız varsa ilgili kurumun hangi belgeleri istediği.
Fiyat avantajı neyi karşılıyor?
İskânsız bir evin daha uygun fiyatlı olması, alıcının üstlendiği belirsizliğin karşılığıdır. Bu belirsizliğin bir kısmı (abonelik, kat mülkiyetine geçiş, kiralama izni) zamanla çözülebilir; bir kısmı ise yapının imar mevzuatına aykırı kısımları nedeniyle çözülemeyebilir. Hangisiyle karşı karşıya olduğunuzu belediye kayıtları gösterir; satıcının sözlü beyanı tek başına yeterli değildir.
Sonuç
İskân, bir evin “resmi olarak tamamlandığının” belgesidir. Belge yoksa nedeni, eksikliğin giderilip giderilemeyeceği ve bunun maliyeti satın alma kararından önce netleşmelidir. Aktif Emlak, Edremit Körfezi'nde ilgilendiğiniz bir konutun ruhsat ve iskân bilgilerini belediyeden derleme sürecinde yardımcı olabilir.
