Sécurité sismique et bâtiment à risque

Quand le règlement parasismique est-il entré en vigueur, comment un bâtiment à risque est-il constaté, comment apparaît-il au titre ? Liste de contrôle de sécurité.

Quand on achète un logement, le point le plus difficile à évaluer est la résistance du bâtiment aux séismes. Il est impossible de savoir à l'œil nu si un bâtiment est sûr ; mais connaître les documents à consulter et les procédures officielles existantes permet de poser les bonnes questions. Ce guide est établi à partir du Règlement turc sur les séismes dans les bâtiments et de la loi n° 6306.

Le Règlement turc sur les séismes dans les bâtiments (TBDY 2018)

Le Règlement turc sur les séismes dans les bâtiments (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) a été publié par la Présidence de la gestion des catastrophes et des situations d'urgence (AFAD) au Resmî Gazete (Journal officiel) du 18 mars 2018 (numéro bis 30364) et est entré en vigueur le 1er janvier 2019. L'objet du règlement est de fixer les règles et conditions minimales pour la conception et la construction, sous l'effet des séismes, des bâtiments à reconstruire, à modifier et à agrandir, ainsi que pour l'évaluation de la performance et le renforcement des bâtiments existants. Par le règlement entré en vigueur à la même date, le « Règlement sur les bâtiments à construire dans les zones sismiques » de 2007 a été abrogé.

Dans la pratique, les règles selon lesquelles un bâtiment a été projeté dépendent de la date du permis de construire et du projet. C'est pourquoi la date du permis de construire du bâtiment que vous comptez acheter et son projet approuvé sont le point de départ de l'évaluation. Toutefois, la date seule n'est pas une garantie de sécurité ; le fait que le bâtiment ait été construit conformément à son projet et les modifications faites ultérieurement sont également déterminants.

Qu'est-ce qu'un bâtiment à risque ?

Selon la loi n° 6306, un bâtiment à risque est un bâtiment, situé dans une zone à risque ou en dehors, qui a achevé sa durée de vie économique ou dont le risque d'effondrement ou de dommages graves est constaté sur la base de données scientifiques et techniques.

Comment le constat de bâtiment à risque est-il réalisé ?

Demande : Selon l'article 3 de la loi, le constat est d'abord effectué, à leurs frais, par les propriétaires du bâtiment ou leurs représentants légaux, auprès des organismes et établissements agréés par la Présidence de la rénovation urbaine.
Constat d'office : La Présidence ou l'administration peut aussi réaliser elle-même le constat ou le demander aux propriétaires en leur impartissant un délai ; si les propriétaires ne le font pas faire, le constat est réalisé ou fait réaliser par l'administration.
Notification : Le bâtiment à risque est notifié à la direction du registre foncier, au plus tard dix jours ouvrables après la date du constat, pour être inscrit à la rubrique des déclarations du registre foncier. Le procès-verbal est affiché sur le bâtiment, notifié aux propriétaires par e-Devlet et publié pendant quinze jours chez le muhtar (chef de quartier).
Opposition : Les propriétaires ou leurs représentants légaux peuvent s'opposer au constat dans un délai de quinze jours. Les oppositions sont tranchées par des comités techniques composés d'enseignants universitaires et d'agents du ministère ou de la Présidence.

La loi prévoit également que, si le constat est empêché, il peut être réalisé d'office, à la demande de l'administration, en faisant ouvrir les espaces fermés avec le concours des forces de l'ordre sur autorisation écrite de l'autorité administrative locale. Autrement dit, le processus de constat dans un bâtiment peut avancer même si l'un des propriétaires s'y oppose.

Que signifie cette inscription lors d'un achat ?

Dans un appartement dont la rubrique des déclarations du titre foncier comporte une inscription de bâtiment à risque, le bâtiment est entré dans un processus de transformation. Avant l'achat, il faut répondre aux questions suivantes : le constat a-t-il fait l'objet d'une opposition ? Une décision a-t-elle été prise entre les propriétaires ? Quel est le calendrier de démolition et de reconstruction ? Que vous apportera votre quote-part de terrain dans le nouveau bâtiment ?

Côté financement, il y a aussi un détail : selon la décision n° 10849 de la BDDK (Agence de régulation et de supervision bancaires), le logement unique possédé par le consommateur, son conjoint ou ses enfants de moins de 18 ans n'est pas pris en compte dans l'évaluation de la détention d'un logement servant à déterminer les taux du crédit immobilier s'il a été démoli ou fait l'objet d'une décision de démolition en raison d'un constat de bâtiment à risque au titre de la loi n° 6306.

Vérifications préalables possibles avec les documents

Permis de construire et projet approuvé : date du permis et concordance entre le nombre d'étages du projet et la situation actuelle.
Permis d'utilisation du bâtiment : le permis repose sur le constat que le bâtiment est conforme au permis de construire et à ses annexes et qu'aucun inconvénient technique n'existe à son utilisation (loi sur l'urbanisme, art. 30).
Déclarations du titre foncier : inscriptions d'infraction à l'urbanisme et de bâtiment à risque.
Modifications faites ultérieurement : travaux tels que l'enlèvement de murs au rez-de-chaussée, l'ajout d'étages ou l'intervention sur des poteaux ou des poutres.
Registres de la gestion de l'immeuble : si une demande de constat de bâtiment à risque a déjà été faite.

Signes d'alerte que l'on peut remarquer par l'observation

L'observation ne remplace pas une évaluation d'ingénierie ; toutefois, les situations suivantes peuvent indiquer la nécessité de faire examiner le bâtiment par un expert : fissures marquées sur les éléments porteurs, surfaces de béton rouillées où l'armature est devenue visible, humidité constante ou flaques d'eau au sous-sol, murs et poteaux supprimés dans les commerces du rez-de-chaussée.

Liste de contrôle

Demandez à la municipalité la date du permis de construire et le projet approuvé.
Renseignez-vous sur l'existence du permis d'utilisation du bâtiment.
Lisez la rubrique des déclarations du titre foncier.
Demandez à la gestion de l'immeuble les travaux effectués et, le cas échéant, les rapports techniques.
En cas de doute, envisagez de faire réaliser un examen par un organisme agréé avec l'accord du propriétaire.

Aktif Emlak peut vous aider à rassembler les documents de permis de construire, d'iskân et de titre foncier d'un bâtiment que vous étudiez dans le golfe d'Edremit ; pour l'évaluation structurelle, vous devez vous adresser aux organismes d'ingénierie compétents.