Guide du rapport d'évaluation immobilière

Dans quelles opérations le rapport d'évaluation agréé SPK est-il obligatoire, comment l'obtenir, que contient-il ? Guide pour crédit, vente à un étranger et nationalité.

Quand on parle de la « valeur » d'un logement, c'est généralement le prix de l'annonce qui vient à l'esprit. Or, pour certaines opérations, la réglementation exige que la valeur soit attestée par le rapport d'un organisme d'évaluation habilité. Dans ce guide, nous expliquons ce qu'est un rapport d'évaluation, dans quels cas il est obligatoire et ce qu'il faut regarder dans le rapport.

Qu'est-ce qu'un rapport d'évaluation ?

Selon la circulaire n° 2024/2 de la Direction générale du registre foncier et du cadastre (TKGM), le rapport d'évaluation est un rapport établi, en premier lieu selon les Normes internationales d'évaluation, par des experts évaluateurs travaillant dans un organisme d'évaluation habilité membre de l'Union turque des experts évaluateurs (TDUB), conformément aux réglementations du Conseil des marchés de capitaux (SPK), de la TDUB et de la TKGM. Le site internet du SPK contient les communiqués, décisions et annonces relatifs aux organismes d'évaluation immobilière ainsi qu'un guide de présentation.

Dans quels cas est-il nécessaire ?

Crédit immobilier

Selon l'article 12 du Règlement sur les opérations de crédit des banques, pour les crédits destinés à l'acquisition d'un logement et les crédits garantis par un logement, il est obligatoire de faire évaluer le bien immobilier pris en garantie par des sociétés d'évaluation agréées par la BDDK ou le SPK et d'utiliser cette valeur dans la limitation du crédit. Le rapport du montant du crédit à la valeur du logement est aussi calculé sur cette valeur.

Acquisition immobilière par des étrangers

La circulaire de la TKGM a pour objet les rapports d'évaluation utilisés pour les acquisitions immobilières par des étrangers et pour certaines opérations de titre foncier. Si une vente à une personne de nationalité étrangère est prévue, le processus du rapport doit être planifié avant la demande de titre foncier.

Nationalité par investissement

Le Règlement d'application de la loi sur la nationalité turque prévoit que, pour la nationalité par investissement immobilier, le montant de l'investissement est déterminé par le ministère de l'Environnement, de l'Urbanisme et du Changement climatique. Selon la circulaire, les rapports d'évaluation à utiliser pour ces constats peuvent être établis par n'importe quel organisme d'évaluation agréé par le SPK.

Comment obtenir le rapport pour les opérations de titre foncier ?

Demande : pour les personnes physiques, le propriétaire du bien ; pour les personnes morales, la personne habilitée à représenter, fait la demande via Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr). Si le propriétaire est de nationalité turque, il peut aussi faire la demande par ALO 181.
Choix de l'organisme : dans la demande, un organisme d'évaluation peut être choisi de façon préférentielle ou par algorithme automatique.
Tarif : le tarif, le délai de paiement et le numéro de demande sont transmis par SMS ou par e-mail ; la demande non payée dans le délai est annulée. Aucune mission n'est attribuée à l'organisme tant que le paiement n'est pas effectué.
Rapport : le rapport est approuvé par signature électronique, envoyé à TAKBİS et peut être consulté par l'intéressé via Web Tapu.

En copropriété par parts, la demande d'un seul des indivisaires suffit. La demande ne peut pas être changée pour un autre bien ; dans ce cas, une nouvelle demande est nécessaire.

Durée d'utilisation du rapport

Selon le texte actuel de la circulaire, la durée d'utilisation des rapports d'évaluation à utiliser pour les opérations de titre foncier est de 12 mois. Si le délai est dépassé, un nouveau rapport est demandé avant l'opération de titre foncier. De plus, si l'on constate au registre foncier, entre la date du rapport et la date de la demande, une situation modifiant la valeur du bien (changement de nature, cession pour voirie, servitude, annotations diverses, déclaration de zone militaire interdite, etc.), un nouveau rapport est nécessaire quel que soit le délai.

Que regarder dans le rapport ?

Signatures : le rapport porte la signature d'au moins trois personnes : l'expert évaluateur responsable, le contrôleur et l'expert évaluateur.
Photographies : il comprend au moins trois photographies, dont au moins une de l'intérieur.
Surface légale et surface existante : la circulaire définit séparément la « surface brute d'utilisation légale », conforme au permis et au projet, et la « surface brute d'utilisation existante », mesurée sur place. La différence entre les deux est le signe d'ajouts contraires au projet.
Valeur de marché et valeur retenue pour l'usage légal : dans le rapport, on peut voir séparément la valeur de marché du bien dans son état actuel et la valeur trouvée en ne retenant que les parties légales.
Comparables : les biens pris comme comparables sont repérés point par point sur l'image satellite.
Incohérences : les différences entre la situation légale et la situation de fait sont chiffrées et indiquées sur le projet.

Biens en travaux ou en cours de construction

La circulaire pose des règles différentes selon la situation des travaux. Pour les travaux simples et réparations, aucun permis de travaux n'est exigé ; la valeur de marché est déterminée en déduisant de la valeur estimée le montant des ouvrages manquants et des réparations. Pour les bâtiments achevés conformément au projet mais dont la reconstruction a été entreprise ensuite par des travaux importants, un permis de travaux est exigé ; pour les biens où des travaux importants se poursuivent sans permis, aucune valeur n'est estimée. Pour les biens en cours de construction, la valeur actuelle du projet alternatif achevé et les risques liés à l'achèvement sont pris en compte.

Le rapport d'évaluation et le prix de l'annonce, ce n'est pas la même chose

La valeur du rapport est la valeur de marché estimée déterminée selon les normes ; elle peut différer du prix de vente formé par la négociation. Dans le crédit immobilier, la banque calculant le taux de crédit sur cette valeur, un rapport inférieur au prix de vente peut réduire le montant de crédit utilisable. C'est pourquoi il est utile que les acheteurs qui recourront à un crédit fassent lancer le processus d'évaluation de la banque avant de verser des arrhes.

Réclamations et assistance

Selon la circulaire, les réclamations et suggestions relatives aux rapports d'évaluation peuvent d'abord être adressées à la TDUB. Pour les questions de demande et les questions techniques, l'adresse tasinmazdegerleme@tkgm.gov.tr de la TKGM est indiquée, et pour les problèmes de système l'adresse Alo181destek@tkgm.gov.tr.

Aktif Emlak peut vous aider à planifier les documents et le calendrier de rendez-vous dans une vente nécessitant un processus d'évaluation.