Rapport crédit/valeur du crédit 2026

Avec la décision BDDK du 29.01.2026, les taux du crédit immobilier dépendent de la valeur et de la classe énergétique. Plafonds pour les classes A-B, C et autres.

Le montant maximal qu'une banque peut accorder pour un crédit immobilier est déterminé, en plus de vos revenus, par le rapport crédit/valeur (le rapport du montant du crédit à la valeur du logement). Ce rapport est encadré par les décisions de l'Agence de régulation et de supervision bancaires (BDDK). Ce guide résume le cadre actuel selon la décision n° 11364 de la BDDK du 29.01.2026.

Comment la valeur du logement est-elle déterminée ?

Selon l'article 12 du Règlement sur les opérations de crédit des banques, pour les crédits immobiliers et les crédits garantis par un logement, il est obligatoire de faire évaluer le bien immobilier pris en garantie par des sociétés d'évaluation agréées par la BDDK ou le CMB (SPK) et d'utiliser cette valeur pour la limitation. Autrement dit, les taux ci-dessous s'appliquent non au prix de l'annonce, mais à la valeur figurant dans le rapport d'évaluation.

Tableau 2026 : crédit maximal selon la valeur du logement et la classe énergétique

Selon la décision n° 11364, le montant maximal de crédit pouvant être accordé pour l'achat d'un logement et pour les crédits garantis par un logement est le suivant :

Valeur ≤ 5 millions TL : classe A-B 90 % · classe C 80 % · autres 70 %
5–7 millions TL : A-B 80 % · C 70 % · autres 60 %
7–10 millions TL : A-B 70 % · C 60 % · autres 50 %
10–20 millions TL : A-B 50 % · C 40 % · autres 30 %
Plus de 20 millions TL : A-B 40 % · C 30 % · autres 20 %

La classe énergétique est celle figurant sur le certificat d'identité énergétique (Enerji Kimlik Belgesi) établi conformément à la loi n° 5627 sur l'efficacité énergétique et à ses textes d'application.

Qu'est-ce qui a changé ?

Selon le communiqué de presse de la BDDK du 30 janvier 2026, par cette décision :

La distinction entre logement neuf et logement ancien a été supprimée pour le rapport crédit/valeur.
Les logements de classe énergétique C, condition minimale pour les bâtiments construits après 2010, ont également été inclus parmi les logements bénéficiant du taux avantageux.
Dans le communiqué, l'objectif est exprimé ainsi : soutenir l'achat de logements neufs à haute efficacité énergétique et relativement résistants aux séismes, ainsi que les consommateurs qui acquerront leur premier logement.

Si vous possédez déjà un logement

La décision indique que les points de la décision du Conseil n° 10656 du 24.08.2023 continueront d'être appliqués sur la base des nouveaux taux. Selon la décision n° 10656, s'il existe au moins un logement possédé par le consommateur, son conjoint ou ses enfants de moins de 18 ans, le rapport crédit/valeur maximal est appliqué réduit de 75 %. Par exemple, un taux de 80 % au tableau tombe alors à 20 %.

Dans l'évaluation de la détention d'un logement, il existe quelques exceptions :

Les logements situés dans les villages et dans les lieux devenus quartiers (mahalle) après avoir été villages par la loi n° 6360 ne sont pas pris en compte (les lieux dont il est établi par courrier officiel qu'ils ont la même nature relèvent aussi de cette catégorie).
Hors les personnes détenant des titres en indivision sur plusieurs logements, celles qui détiennent 50 % ou moins d'un titre de logement ne sont pas prises en compte.
Selon la décision n° 10849, le logement unique possédé n'est pas pris en compte s'il a été démoli ou fait l'objet d'une décision de démolition en raison d'un constat de bâtiment à risque au titre de la loi n° 6306.

Quels crédits sont concernés ?

La décision s'applique aux crédits accordés aux consommateurs pour acquérir un logement et aux crédits garantis par un logement, à l'exclusion des crédits automobiles. Le même tableau vaut donc aussi pour ceux qui veulent obtenir un crédit en donnant en garantie leur logement actuel. Comme la classe énergétique, la tranche de valeur et la détention d'un logement sont évaluées ensemble, le montant de crédit utilisable pour deux appartements au même prix peut différer nettement. C'est pourquoi, en comparant des annonces, il faut regarder non seulement le prix, mais aussi la classe du certificat d'identité énergétique.

Un exemple de calcul simple

Prenons un appartement de classe énergétique C évalué à 6 millions TL dans le rapport d'évaluation. Si l'acheteur n'a pas d'autre logement, le tableau indique un taux de 70 % ; le crédit maximal est de 4,2 millions TL. Si l'appartement avait été de classe A ou B, le taux serait passé à 80 % et le montant maximal à 4,8 millions TL. Si l'acheteur possède un autre logement, le taux de 70 % réduit de 75 % tombe à 17,5 %. Ce calcul montre uniquement le plafond légal ; l'évaluation des revenus et du risque par la banque est faite séparément.

Liste de contrôle avant de demander un crédit

Renseignez-vous sur l'existence d'un certificat d'identité énergétique pour le logement et sur sa classe.
Demandez à la banque de lancer le processus d'évaluation avant de verser des arrhes.
Dressez la liste des logements enregistrés à votre nom, à celui de votre conjoint et de vos enfants de moins de 18 ans ; vérifiez les taux de part.
Si la valeur du rapport d'évaluation est inférieure au prix de vente, calculez si vous pouvez couvrir la différence par un apport personnel.
Ajoutez les frais de titre foncier et les autres frais au budget de l'apport.

Les taux pouvant changer par décision de la BDDK, confirmez auprès de votre banque la pratique en vigueur à la date de la demande. Aktif Emlak peut vous aider à planifier le calendrier d'évaluation et de rendez-vous au registre foncier pour les achats à crédit.