Titre en indivision et préemption 2026

Qu'est-ce qu'un titre en indivision, que peuvent faire les indivisaires, comment exercer la préemption ? Nouveaux délais et prix de marché depuis le 25.12.2025.

Un titre en indivision (hisseli tapu) désigne la situation où un bien immobilier appartient à plusieurs personnes pour des parts déterminées. On le rencontre souvent pour les terrains reçus par succession, les oliveraies achetées à plusieurs et les maisons familiales. Dans le Code civil turc, cette situation s'appelle la copropriété par parts (paylı mülkiyet). Dans ce guide, nous résumons les droits des indivisaires et les règles du droit de préemption (önalım, şufa) modifiées par la loi n° 7571 du 24.12.2025.

Les règles de base de la copropriété par parts

Selon l'article 688 du Code civil, dans la copropriété par parts, plusieurs personnes sont propriétaires de la totalité d'une chose indivise pour des parts déterminées. Sauf disposition contraire, les parts sont réputées égales. Chaque indivisaire a, pour sa part, les droits et obligations d'un propriétaire ; la part peut être cédée, mise en gage et saisie.

Selon l'article 689, les indivisaires peuvent, à l'unanimité, établir entre eux un régime différent en matière d'usage et de gestion. Pour un immeuble, ces accords, si les signatures sont légalisées par un notaire, peuvent être annotés au registre foncier à la demande de l'un des indivisaires. Par exemple, un accord d'usage du type « A utilise la partie nord de l'oliveraie, B la partie sud » peut être inscrit de cette manière.

Précautions pour l'achat d'un titre en indivision

La part n'est pas un emplacement précis. La part inscrite au titre est un droit proportionnel sur l'ensemble de l'immeuble ; aucune limite du type « ce coin est à moi » ne découle du titre.
Les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption. Si vous vendez votre part à une personne qui n'est pas indivisaire, ou si vous achetez une telle part, les autres indivisaires peuvent intenter une action dans les délais exposés ci-dessous.
Les terres agricoles sont soumises à une restriction supplémentaire. Selon l'article 8/B de la loi n° 5403, pour les terres agricoles, les opérations telles que le fractionnement, la division en parts et le transfert de parts se font avec l'autorisation du ministère de l'Agriculture et des Forêts.
Le taux de part compte dans l'évaluation du crédit. Dans la décision n° 10656 de la BDDK (Agence de régulation et de supervision bancaires), pour l'évaluation de la détention d'un logement au titre du rapport crédit/valeur, il est indiqué que, hors les personnes détenant des titres en indivision sur plusieurs logements, celles qui détiennent 50 % ou moins d'un titre de logement ne sont pas prises en compte.

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Selon l'article 732 du Code civil, lorsqu'un indivisaire en copropriété par parts vend à un tiers sa part de l'immeuble, en totalité ou en partie, les autres indivisaires peuvent exercer le droit de préemption. Le droit s'exerce par une action en justice contre l'acquéreur (article 734). Pour les ventes entre indivisaires, ce droit ne naît pas ; il se pose lors d'une vente à une personne qui n'est pas indivisaire.

Les règles modifiées à compter du 25.12.2025

Par la loi n° 7571, les articles 733 et 734 ont été modifiés ; les changements sont entrés en vigueur le 25.12.2025 :

Le délai de déchéance a été raccourci : le droit de préemption s'éteint à l'expiration de trois mois à compter de la date à laquelle la vente a été notifiée au titulaire du droit et, dans tous les cas, de un an à compter de la vente. Dans le texte précédent, le délai maximal était de deux ans.
Le prix est désormais le prix de marché : le prix de marché de la part litigieuse est fixé sans délai par le juge. Le titulaire du droit de préemption doit verser en espèces ce prix ainsi que les frais de titre foncier incombant à l'acquéreur, dans le délai ferme fixé par le juge ; à défaut, le transfert de la part à son nom ne peut être ordonné.
Cas où le droit ne peut être exercé : le droit de préemption ne peut être exercé dans les ventes relevant de la loi n° 2886 sur les marchés publics (Devlet İhale Kanunu) ni dans les ventes réalisées par adjudication forcée.

Selon l'article provisoire 1 ajouté à la loi, les modifications de l'article 733 ne s'appliquent pas aux ventes conclues avant l'entrée en vigueur ; en revanche, les modifications de l'article 734 s'appliquent aussi aux actions introduites avant l'entrée en vigueur.

Notification et renonciation

Selon l'article 733, la vente est notifiée aux autres indivisaires par l'acquéreur ou le vendeur par l'intermédiaire d'un notaire. Comme le délai de trois mois commence à courir avec cette notification, il est dans l'intérêt de celui qui acquiert la part de la faire effectuer, pour réduire son incertitude. La renonciation générale au droit de préemption doit en principe être faite en la forme officielle et annotée au titre foncier ; la renonciation pour une vente déterminée est soumise à la forme écrite et peut intervenir avant ou après la vente.

La sortie de l'indivision (izale-i şuyu)

Si les indivisaires ne s'entendent pas, selon l'article 698, chacun peut demander le partage du bien. Selon l'article 699, le partage se fait en nature ou par vente ; si le partage en nature n'est pas approprié, la vente aux enchères est ordonnée. Selon l'article 18/B de la loi n° 6325, dans les litiges relatifs à la sortie de l'indivision, le recours préalable à la médiation est une condition de recevabilité de l'action.

Liste de contrôle

Consultez au titre foncier les indivisaires et les taux de part.
Vérifiez s'il existe un accord d'usage ou une annotation relative au droit de préemption.
Si vous achetez une part, prévoyez de faire notifier la vente aux indivisaires par un notaire.
S'il s'agit d'une terre agricole, demandez si l'autorisation du ministère est nécessaire.
Établissez votre budget en considérant qu'en cas d'action en préemption, la part peut changer de main au prix de marché.

Aktif Emlak peut vous guider dans l'examen du titre foncier et de la structure des indivisaires d'un bien en indivision ; pour les procédures judiciaires et de médiation, nous vous conseillons de consulter un avocat.