Votre titre foncier mentionne kat irtifakı ou kat mülkiyeti ? Sens de ces deux inscriptions, lien avec le permis d'habiter et points à vérifier avant d'acheter.
Dans les annonces d'appartements et sur les titres de propriété, deux expressions reviennent le plus souvent : la servitude d'étage (kat irtifakı) et la propriété par étage (kat mülkiyeti). Toutes deux indiquent que vous détenez un droit sur un lot indépendant d'un immeuble, mais leur sens juridique et leurs conséquences pratiques diffèrent. Dans ce guide, nous expliquons simplement ces deux inscriptions à partir de la loi n° 634 sur la propriété par étage et de la loi n° 3194 sur l'urbanisme.
Les définitions de la loi
Selon l'article 2 de la loi sur la propriété par étage, la propriété par étage est le droit de propriété établi sur les parties d'un immeuble principal qui se prêtent à un usage séparé et autonome (les lots indépendants). La servitude d'étage est, quant à elle, le droit de servitude constitué par les propriétaires du terrain pour les lots indépendants d'un bâtiment à construire ou en cours de construction sur ce terrain, en vue d'être ultérieurement soumis à la propriété par étage.
En bref, la servitude d'étage est un « droit préalable » constitué pour un bâtiment qui n'est pas encore achevé ou dont l'achèvement n'est pas encore officiellement attesté. L'article 3 de la loi le dit clairement : la servitude d'étage est un type de servitude attaché à la quote-part de terrain et elle est convertie d'office en propriété par étage sur la base du permis d'utilisation (permis d'habiter) délivré pour l'ensemble du bâtiment.
La clé du passage : le permis d'utilisation du bâtiment (iskân)
Le document décisif pour passer de la servitude d'étage à la propriété par étage est le permis d'utilisation du bâtiment (yapı kullanma izin belgesi), appelé couramment « iskân ». Selon l'article 10 de la loi sur la propriété par étage, le changement de nature des immeubles pour lesquels un permis d'utilisation a été délivré s'effectue d'office ; un immeuble dont le changement de nature a été effectué et qui était grevé d'une servitude d'étage est converti en propriété par étage sans qu'aucun autre document soit exigé. La loi précise aussi que ces opérations sont exonérées de la redevance de service du fonds de roulement.
L'article 3 de la loi indique que le passage peut être réalisé à la demande, même, d'un seul des propriétaires du terrain ou des titulaires de la servitude d'étage. Il n'est donc pas nécessaire que tous les propriétaires de l'immeuble se réunissent.
Que peut signifier une inscription « servitude d'étage » ?
Une inscription en servitude d'étage ne signifie pas à elle seule « appartement problématique » ; elle est normale dans les immeubles récemment achevés tant que la procédure d'iskân est en cours. En revanche, si, dans un immeuble utilisé depuis des années, l'inscription est toujours en servitude d'étage, il faut en connaître la raison. Les causes possibles sont les suivantes :
- Le permis d'utilisation n'a peut-être jamais été obtenu.
- Le bâtiment a peut-être été construit en contradiction avec le permis de construire et ses annexes.
- Le permis a peut-être été obtenu mais n'a pas été reporté au registre foncier.
Selon l'article 31 de la loi sur l'urbanisme, les bâtiments pour lesquels aucun permis d'utilisation n'a été obtenu ne sont pas raccordés aux services d'électricité, d'eau et d'assainissement jusqu'à l'obtention du permis ; les lots indépendants ayant obtenu leur permis d'utilisation en bénéficient. La situation de l'iskân est donc importante non seulement pour le titre foncier, mais aussi pour l'usage au quotidien.
La gestion de l'immeuble pendant la période de servitude d'étage
Selon l'article 17 de la loi, si un bâtiment grevé d'une servitude d'étage est effectivement achevé et que les deux tiers des lots indépendants sont effectivement occupés, les dispositions de la propriété par étage s'appliquent à la gestion de l'immeuble principal, même si le passage à la propriété par étage n'a pas eu lieu. Les questions comme les charges, l'élection du gestionnaire et le règlement de copropriété peuvent ainsi être traitées. Les titulaires de la servitude d'étage peuvent aussi désigner un gestionnaire, parmi eux ou à l'extérieur, pour l'achèvement du bâtiment.
La quote-part de terrain est importante dans les deux cas
Selon l'article 3 de la loi, la propriété par étage et la servitude d'étage sont constituées en indiquant la quote-part de terrain (arsa payı) attribuée dans le projet proportionnellement à la valeur de chaque lot indépendant, calculée selon sa situation et sa taille. Si les quotes-parts de terrain n'ont pas été attribuées proportionnellement à la valeur des lots, chaque propriétaire peut saisir le tribunal pour qu'elles soient réorganisées. Comme la quote-part de terrain peut être déterminante en matière de rénovation urbaine, de reconstruction et de répartition des charges communes, il faut absolument la vérifier sur le titre foncier.
Une petite remarque fiscale
Le guide 2026 de l'Administration des revenus (GİB) précise que l'inscription au registre foncier des immeubles obtenus par la construction d'un bâtiment sur un terrain ou par la remise du terrain en contrepartie d'étages (kat karşılığı) est considérée comme une rectification de nature (cins tashihi) et que la date d'inscription au registre foncier est retenue comme date d'acquisition. Pour ceux qui reçoivent un appartement en contrepartie d'étages, cette date influe sur le point de départ du délai de cinq ans applicable à la plus-value immobilière.
Liste de contrôle avant d'acheter un appartement
- Vérifiez si le titre foncier indique « servitude d'étage » ou « propriété par étage ».
- S'il s'agit d'une servitude d'étage, renseignez-vous auprès de la municipalité sur la situation du permis d'utilisation du bâtiment.
- Comparez avec le projet le numéro du lot indépendant, l'étage, la nature et la quote-part de terrain.
- Regardez si la rubrique des déclarations (beyanlar) du titre contient une mention telle qu'une infraction à l'urbanisme.
- Demandez le règlement de copropriété et le régime des charges.
- Renseignez-vous sur la manière dont les abonnements d'électricité et d'eau sont établis pour l'appartement.
Conclusion
La servitude d'étage est une inscription qui montre que le processus d'achèvement et de documentation du bâtiment n'est pas encore terminé ; la propriété par étage montre que ce processus a été mené à terme avec le permis d'utilisation. Avant d'acheter, savoir pourquoi l'inscription est dans cet état permet d'éviter des problèmes ultérieurs d'abonnement, de crédit et de vente. Aktif Emlak peut vous aider à rassembler les informations de titre foncier et d'iskân d'un appartement que vous étudiez dans le golfe d'Edremit.
