Vente aux étrangers et nationalité 2026

Dans quelles limites un étranger peut-il acquérir un bien en Turquie ? Condition des 400 000 dollars, annotation de non-vente de 3 ans et rapport d'évaluation.

Le golfe d'Edremit est une région qui intéresse aussi les acheteurs de nationalité étrangère. La vente à un étranger, ou l'acquisition d'un bien en tant qu'étranger, est soumise à des règles supplémentaires par rapport à une vente entre citoyens turcs. Dans ce guide, nous résumons, à partir des textes de la réglementation, l'article 35 de la loi sur le registre foncier (Tapu Kanunu), les conditions de la nationalité par investissement et la règle du rapport d'évaluation.

Qui peut acquérir un bien immobilier ?

Selon l'article 35 de la loi sur le registre foncier, sous réserve du respect des limitations légales, les personnes physiques étrangères ressortissantes des pays déterminés par le Président de la République, en tenant compte des relations bilatérales internationales et des intérêts du pays, peuvent acquérir en Turquie des biens immobiliers et des droits réels limités. Le Président peut en outre limiter, suspendre ou interdire les acquisitions du point de vue du pays, de la personne, de la région, de la durée, du nombre, du taux, du type et de la superficie.

Les sociétés commerciales constituées à l'étranger selon leurs propres lois ne peuvent acquérir de biens immobiliers que dans le cadre des dispositions de lois spéciales.

Limites de superficie

La superficie totale des biens immobiliers acquis par des personnes physiques étrangères et des droits réels limités de nature indépendante et permanente ne peut dépasser dix pour cent de la superficie du district relevant de la propriété privée.
Elle ne peut dépasser trente hectares par personne à l'échelle du pays ; le Président peut augmenter cette quantité jusqu'au double.
Les étrangers qui acquièrent un bien non bâti (terrain) sont tenus de soumettre le projet qu'ils développeront à l'approbation du ministère compétent dans un délai de deux ans.

Zones militaires interdites, zones de sécurité et zones stratégiques

L'article 35 prévoit que les cartes et coordonnées des zones militaires interdites, des zones de sécurité militaire, des zones stratégiques et des zones de sécurité spéciale sont communiquées par les ministères concernés au ministère dont relève la TKGM, et que les opérations de titre foncier sont menées selon ces informations. C'est pourquoi, dans la vente d'un bien à un étranger, la relation du bien avec ces zones est prise en compte par la direction du registre foncier. L'article prévoit aussi des sanctions pour les biens acquis en violation des règles ou dont il est constaté qu'ils sont utilisés en contradiction avec l'objectif de l'acquisition.

Rapport d'évaluation

La circulaire n° 2024/2 de la TKGM règle la procédure des rapports d'évaluation utilisés pour les acquisitions immobilières par des étrangers et pour certaines opérations de titre foncier. La demande se fait via Web Tapu ; le rapport est attribué par TADEBİS à un organisme d'évaluation habilité, approuvé par signature électronique et envoyé au système du registre foncier. Selon le texte actuel de la circulaire, la durée d'utilisation des rapports à utiliser pour les opérations de titre foncier est de 12 mois.

Nationalité turque par investissement immobilier

Selon l'article 20 du Règlement d'application de la loi sur la nationalité turque, l'étranger qui remplit l'une des conditions suivantes peut acquérir la nationalité turque par décision du Président de la République. La condition relative à l'immobilier est la suivante :

Acheter un bien d'une valeur d'au moins 400 000 dollars américains ou de la contre-valeur en devises, sur lequel la propriété par étage ou la servitude d'étage a été constituée, ou un terrain portant un bâtiment, à condition qu'une annotation de non-vente pendant trois ans soit portée au titre foncier ; ou
Faire promettre la vente du bien par un contrat de promesse de vente établi chez un notaire, pour un bien sur lequel la propriété par étage ou la servitude d'étage a été constituée, dont au moins 400 000 dollars américains sont payés comptant et dont l'engagement de ne pas faire de cession ni de radiation pendant trois ans est annoté au registre foncier.

Dans les deux cas, le constat est effectué par le ministère de l'Environnement, de l'Urbanisme et du Changement climatique. L'expression « terrain sur lequel la propriété par étage ou la servitude d'étage a été constituée ou portant un bâtiment » a été introduite par la modification publiée au Resmî Gazete (Journal officiel) du 12.12.2023 ; l'achat d'un terrain non bâti ne remplit pas cette condition.

Qui suit le processus ?

Selon le règlement, pour le suivi des demandes de nationalité relatives à ces investissements, une commission composée de représentants des ministères concernés peut être constituée au sein du ministère de l'Intérieur. Les procédures et principes à appliquer pour constater si les conditions d'investissement sont remplies sont déterminés par l'institution qui effectue le constat. Le règlement indique aussi que, parmi les types d'investissement comptés en vue d'achever la période de trois ans, la substitution est possible.

Règles de change et de taux

Selon le règlement, le montant en devises de la condition immobilière est vendu avant l'opération à une banque exerçant en Turquie, puis par la banque à la Banque centrale.
Pour la détermination des valeurs monétaires, c'est le taux de vente effectif de la TCMB (Banque centrale) à la date du constat et/ou le taux croisé qui est retenu.
Les rapports d'évaluation peuvent être établis par n'importe quel organisme d'évaluation agréé par le SPK (circulaire de la TKGM).

Liste de contrôle pour le vendeur et l'acheteur

Faites confirmer par la direction du registre foncier que la nationalité de l'acheteur figure parmi les pays dont les ressortissants peuvent acquérir un bien.
Vérifiez la nature du bien : si la nationalité est visée, il doit s'agir d'une propriété par étage/servitude d'étage ou d'un terrain portant un bâtiment.
Faites la demande de rapport d'évaluation avant le rendez-vous au registre foncier ; suivez la durée de validité du rapport.
Dans la demande de nationalité, écrivez clairement dans le contrat de vente que l'annotation de non-vente de trois ans sera portée au titre foncier.
Veillez à ce que le paiement soit effectué par la voie bancaire et justifié.
Si un terrain est acheté, planifiez l'obligation de présenter un projet dans un délai de deux ans.

Les règles pouvant être mises à jour par décisions présidentielles et modifications de règlement, nous vous recommandons de faire confirmer le texte à jour par la direction du registre foncier à la date de l'opération. Aktif Emlak peut vous aider à planifier la liste des documents et le processus de rendez-vous dans les ventes à des acheteurs étrangers ; pour la demande de nationalité, il convient de demander l'aide d'un avocat.